استناد به دفاتر تجاری جهت وصول مطالبات - مریم شایق وکیل پایه یک دادگستری یزد

استناد به دفاتر تجاری جهت وصول مطالبات

« استناد به دفاتر تجاری جهت وصول مطالبات  » : بمانند بسیاری از مطالب قبلی، در اینجا نیز بحث را با یک سوال شروع میکنیم و آن اینکه هرگاه تاجری در دعوای مطروحه به دفتر تاجر دیگر، برای اثبات موضوعی از قبیل پرداخت و یا اقرار به دریافت استناد کند،  تاجر اخیر ملزم به ابراز  دفتر استنادی در دادگاه می باشد. اما اگر خوانده منکر بدهی خود گردد آیا می توان به دفاتر بازرگان تاجر استناد کرد؟ و آیا دادگاه مکلف است خواهان را ملزم به ارائه دفاتر بازرگانی مزبور نماید؟

 در پاسخ باید گفت فن دفترداری و حسابداری وسیله ای است که اطلاعات لازم را راجع به وضع  تاجر موسسات تجارتی تحصیل و جمع‌آوری نموده و به تاجر و اشخاص ذینفع امکان می دهد در هر موقع از وضع دارایی،  بدهی هاو مطالبات و تعهدات و پیشرفت خط یا عدم پیشرفت امور موسسه تجارتی اطلاع حاصل نماید. خنده داری که سابقاً فرعی بوده امروزه اهمیت  زیادی کسب کرده و هیچ موسسه تجارتی که تا اندازه ای برای خود اهمیت قائل شود نمی تواند بدون تنظیم و نگهداری دفاتر تجارتی امور خود را اداره کند. دفاتر تجارتی نه‌تنها وسیله نظارت در امور موسسه می باشد بلکه بین تجار به عنوان دلیل و مدرک مورد استفاده قرار می گیرد. علاوه بر آن دفاتر تجارتی مهمترین وسیله برای تعیین مالیات موسسات تجارتی بوده و دفاتر مزبور در صورتی که صحیح و طبق قانون تنظیم شده باشد ، اعتبار زیادی دارند و قوانین کلیه کشورها، اساس مالیات موسسات رابر ارقام مندرج در دفاتر تجارتی قرار داده اند. 

تقریباً در همه کشورها، امروزه داشتن دفاتر تجارتی برای بازرگانان اجباری است. ماده ۶ قانون تجارت ایران می گوید هر تاجری به استثنای کسبه جزء  مکلف است دفاتر ذیل یا دفاتر دیگری را که وزارت عدلیه به موجب نظام نامه ای قائم مقام این دفاتر قرار می دهد داشته باشد : 

1.دفتر روزنامه 2. دفتر کل 3. دفتر دارایی 4. دفتر کپیه

 عملیات بازرگانی مستلزم سرعت است و بسیاری از داد و ستد ها  به وسیله تلفن یا سفارش های حضوری انجام می شود و اعتماد بین بازرگانان یکی از وسیله های گسترش و پیشرفت بازرگانی است.  به این جهت داد و ستد های بازرگانی تابع تشریفات دادوستدهای مدنی نبوده و جز در موارد مهم،  قرارداد نوشته میان طرف‌های داد و ستد امضا نمی شود. افزون بر آن،  چون داد و ستدهای بازرگانان اساساً باید در دفتر های بازرگانی آنها منعکس شود،  هر داد و ستد هایی که انجام گیرد در روز معامله در دفتر های هر یک از طرف ها وارد می شود و به این ترتیب کافی است به دفتر های یاد شده مراجعه شود داد و ستد  و شرایط آن روشن شود.به این دلیل است که قانون تجارت دفتر های بازرگانی را در صورتی که میان بازرگانان برای کارهای بازرگانی باشد دارای اعتبار تلقی کرده و به آن سندیت داده است.

 ماده ۱۴ قانون تجارت مقرر می دارد:

 به خاطر مذکور در ماده ۶۶ و سایر دفاتری که تجار  برای امور تجارتی خود به کار می برند در صورتی که مطابق مقررات این قانون مرتب شده است است بین تجار در امور تجارتی سندیت خواهد داشت و در غیر این صورت بر علیه صاحب آن معتبر خواهد بود.

 برابر ماده بالا برای آنکه دفتر بازرگانی سند به حساب آید سه شرط زیر لازم است:

  1. دفترها برابر مقررات قانون تجارت تنظیم شده باشد.
  2.  دعوا بین بازرگانان باشد.
  3.  دعوا مربوط به امور بازرگانی باشد.
  1. دفتر ها برابر مقررات قانون تجارت تنظیم شده باشد:

 دفتر بازرگانی برای آن که اعتبار داشته باشد باید نخست برابر قانون پلمپ شده و به روشی که در قانون تجارت پیش بینی شده،  نوشته شده باشد یعنی در مورد دفتر روزنامه،  روز به روز و در مورد دفتر کل، هفته به هفته. افزون بر آن دفتر های مزبور دارای تراشید گیری یا حک یا اصلاح یا قلم خوردگی نباشد.

 بنابراین اگر طرف دعوا ثابت کند که بازرگان دفتر های خود را پس از گذشتن مدت زمانی تنظیم کرده اعتبار قانونی آن از میان می رود. زیرا بازرگانی که عملیات خود را مرتباً وارد دفتر  نمی‌کند  نه تنها سهل انگار است بلکه این موضوع قرینه ای برای سوء نیت او شمرده می شود. چه بازرگان چشم به راه بوده است ببیند داد و ستد چگونه بوده است ست تا آن را در دفتر خود بیاورد یا مبلغ معامله را کمتر یا بیشتر معامله،  شرایط آن را در دفتر وارد کند چون گمان می کند داد و ستد به سود اوست زیرا اگر چنین گمانی نمی کرد داد و ستد را انجام نمیداد.

داد و ستد را به همان روشی که انجام داده است در دفتر می آورد ولی اگر چند روز بعد نرخ این کالا پایین بیاید و بازرگان داد و ستد  را هنوز در دفتر نیاورده باشد در صورتی که سوء نیت داشته باشد،  می تواند معامله را به نرخ کمتری در دفتر خود بیاورد. به همین روش دفتر بازرگان باید بدون دست خوردگی و اصلاح باشد زیرا که اگر اصلاحی در دفتر انجام داده باشد آشکار نیست اصلاح یادشده در روز معامله انجام گرفته یا پس از آن. در صورتی که اشتباهی در دفتر رخ دهد در همان روز اشتباه به وسیله عمل متقابل در دفتر انجام می گیرد و بازرگان نباید عبارت های مندرج در دفتر را حک و اصلاح کنند.

استناد به دفاتر تجاری جهت وصول مطالبات - مریم شایق وکیل پایه یک دادگستری یزد
استناد به دفاتر تجاری جهت وصول مطالبات - مریم شایق وکیل پایه یک دادگستری یزد

ماده ۱۲۹۹ قانون مدنی مقرر می دارد:

 دفتر تجارتی در موارد مفصله زیر دلیل محسوب نمی شود:

  1. در صورتی که مدلل  شود اوراق جدیدی به دفتر داخل کرده‌اند ایا دفتر تراشید گی دارد.
  2.  وقتی که در دفتر بی ترتیبی و اغتشاشی کشف شود که بر نفع صاحب دفتر باشد.
  3.  وقتی که بی اعتباری دفتر سابقا به جهتی از جهات در محکمه مدلل  شده باشد.

 چنانچه دفتر تجارتی مطابق مقررات قانون تجارت تنظیم نشده باشد فقط سندیت و اعتبار او به سود دارنده دفتر از میان می رود ولی دفتر یاد شده اگر هم خط کش دار باشد به زیان دارنده آن اعتبار دارد. ماده ۱۳۰۰ قانون مدنی تصریح می کند در مواردی که دفاتر تجارتی بر نفع صاحب آن دلیل نیست بر ضرر او سندیت دارد.

 بنا به مراتب بالا دفتر های بازرگانی در صورتی سندیت دارند که برابر مقررات قانون تجارت تنظیم شده باشند .

2.دعوا بین بازرگانان باشد

 دفتر بازرگانی تنها میان بازرگانان سندیت دارد زیرا دفتر بازرگانی سند یکطرفه ای است  که از سوی بازرگانان تنظیم میشود. اگر در برابر او بازرگان دیگری باشد که او هم وادار به نگهداری دفاتر است، ارائه دفاتر و ممکن است اثر دفترهای بازرگان نخست را از بین ببرد ولی در صورتی که طرف معامله قید بازرگان باشد چون دارای دفتر بازرگانی نیست وسیله ای در دست نخواهد داشت تا بتواند اظهارات یک جانبه بازرگان را بی اثر کند، به این جهت ماده ۲۹۸ قانون مدنی تاکید می کند : 

 دفتر تاجر در مقابل غیر تاجر سندیت ندارد فقط ممکن است جزو قراین و امارات قبول شود لیکن اگر کسی به دفتر تاجر استناد کرد نمی تواند تفکیک کرده آنچه را که بر نفع اوست قبول و آنچه را که به ضرر است رد کند مگر آنکه بی اعتباری آنچه را که بر ضرر اوست ثابت کند.

 بنابراین دفترهای بازرگانی به سود و زیان بازرگانی بین بازرگانان سندیت دارد ولی در معاملات بین بازرگانان و غیر بازرگان تنها ممکن است به عنوان قرینه و امارات به سود بازرگان محسوب شود ولی به هر حال دفتر بازرگان به زیان خود بازرگان سندیت دارد زیرا مندرجات دفتر بازرگانی به مانند اقرار بازرگان است.

 برابر ماده ۱۲۷۵ قانون مدنی :  هر کس اقرار به حقی برای غیر کند ملزم به اقرار خود خواهد بود. بود ولی ما ۱۲۹۸ قانون مدنی تصریح  کرده که در صورت استناد غیر بازرگان به دفتر های بازرگانی، مدعی نمی‌تواند مندرجات دفتر را تفکیک کرده  آنچه به سود اوست پذیرد و آنچه به زیان اوست رد کند و این موضوع تایید مفاد ماده ۱۲۸۲ قانون مدنی در مورد اقرار است که مقرر می دارد : 

 اگر موضوع اقرار در محکمه مقید به قید یا وصفی میباشد، مقر له  نمی تواند آن را تجزیه کرده از چه قسمتی از آن را به نفع اوست به ضرر مقر  استفاده نماید و از جزء دیگران صرف نظر کند.

 در صورتی که غیر بازرگان بخشی از مندرجات دفتر آن پذیرفته باشد به شرطی می تواند آن را رد کند که به دلایل دیگری بتواند دروغ مندرجات مزبور را به سود او نیست ثابت کند.

3.دعوا مربوط به امور بازرگانی باشد

 همانگونه که در بالا گفتیم دفتر های بازرگانی  در هر مورد به بیان بازرگان سندیت دارد و میان بازرگانان برای معاملات بازرگانی به سود و زیان بازرگان سندیت خواهد داشت. بنابراین در دعواهای میان بازرگانان هر یک از دو طرف می تواند استناد به دفتر های بازرگانی خود یا طرف دیگر بنماید و بازرگان ملزم به ارائه دفتر های خود می باشد.

 ماده  ۲۱۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی میگویند : 

 چنانچه یکی از طرفین به دفتر بازرگانی طرف دیگر استناد کند، دفاتر نام برده باید در دادگاه ابراز شود. در صورتی که ابراز دفاتر در دادگاه  ممکن نباشد دادگاه شخصی را مامور می نماید که با حضور طرفین دفاتر را معاینه و آنچه لازم است خارج نویسی نماید. هیچ بازرگانی نمی‌تواند به عذر نداشتن دفتر از ابراز یا ارائه دفاتر خود امتناع نماید مگر اینکه ثابت کند که دفتر او تلف شده یا دسترسی به آن ندارد. هرگاه بازرگانی که به دفاتر استناد شده است از ابراز آن خودداری نماید و تلف یا عدم دسترسی به آن را نتواند ثابت کند،  دادگاه میتواند آن را از قراین مثبته اظهار طرف قرار دهد.

بنا به مراتب بالا، ارائه دفتر های بازرگانی در صورتی که به مندرجات آن استناد شده باشد اجباری است،  ولی چون ارائه کلیه قسمت های دفتر های بازرگانی باعث افشای اسرار بازرگانان شده و اشخاص ذینفع ممکن است با طرح دعوای صوری تقاضای ابراز دفتر های بازرگانی را برای پی بردن به اسرار او بنماید،  ماده ۲۱۱ قانون فوق الذکر مقرر می دارد:

 اگر ابراز سند در دادگاه مقدر  نباشد یا ابراز تمام یا قسمتی از آن یا اظهار علنی مفاد آن در دادگاه بر خلاف نظم عمومی یا عفت عمومی یا مصالح عامه یا حیثیت اصحاب دعوا یا دیگران باشد،  رئیس دادگاه یا داده است یا مدیر دفتر دادگاه از جانب او در حضور طرفین آنچه را  که لازم و راجع به مورد اختلاف است،  خارج نویسی می کند.

 پس درخواست امراض دفتر ها ممکن است به طور کلی باشد یا فقط مربوط به ابراز بخشی از آن. اگرچه قانون تجارت ایران تصریحی ندارد که در چه مورد تمام دفتر ها باید ارائه شود و در چه مورد بخشی از آن، ولی روشن است که  دادرس دادگاه میتواند نسبت به مورد یا ابراز تمام دفتر ها تصمیم بگیرد یا آن که فقط بخشی از آن را. معمولا این معامله میان بازرگانان در تاریخ معینی انجام می گیرد، دادگاه به ابراز صفحه های دفتر مربوط به آن تاریخ تصمیم می گیرد  ولی در موارد کلی که موضوع جنبه کلیت دارد مثلاً در مورد درخواست اعلام ورشکستگی روشن است که بازرگان باید همه دفتر های خود را ارائه دهد.

احکام مربوط به نگهداری دفترهای بازرگانی و ابراز آن در مواردی است که طرف ها در ایران اقامت داشته باشند و موظف باشند از مقررات قانون ایران پیروی کنند. آشکار است اگر یکی از طرف های معامله خارجی باشد نمی توان احکام قانون تجارت ایران را به طرف خارجی که تنها موظف است از قانون کشور خود پیروی نماید سرایت داد .

در موردی که بازرگان آن استناد به دفتر های بازرگانی می نمایند، چند ممکن است دفتر های دو طرف با یکدیگر همخوانی داشته باشد در این صورت دعوا به ترتیبی که در آن دفتر ها درج شده،  حل و فصل خواهد شد. اما اگر مندرجات دفتر های دو طرف با یکدیگر همخوانی نداشته باشد و در صورتی که دفتر های هر دو طرف به ترتیب مقرر در قانون تجارت نگهداری شده باشد چون هرکدام از آن دفترها اثر دیگری را از بین میبرد، اختلاف را نمی توان بر اساس مندرجات دفتر ها حل و فصل نمود و بنابراین باید طبق سایر مدارک و دلایل ابرازی دعوا را فیصله داد.

 با توجه به توضیحات بالا بخش اعظم پاسخ  پرسش روشن است. اما برای تکمیل بحث فرض پرسش را باید در نظر گرفته و به پاسخ دقیق برسیم.

در فرض پرسش ،  بازرگانی برای وصول طلب خود از بازرگان دیگر دعوای به طرفیت وی مطرح و در دادخواست تقدیم شده به دادگاه ،  برای اثبات خواسته خود به دفتر های خوانده استناد می کند. در فرض پرسش معلوم نیست که خوانده از ارائه دفاتر بازرگانی خود به دادگاه امتناع میکند یا نه اما مدیونیت خود را انکار و برای اثبات برائت ذمه خود به دفاتر خواهان استناد می کند.در این صورت برای اثبات برائت ذمه خوانده آیا دادگاه میتواند خواهان را ملزم به ارائه دفاتر بازرگانی خود کند؟

استناد به دفاتر تجاری جهت وصول مطالبات - مریم شایق وکیل پایه یک دادگستری یزد
استناد به دفاتر تجاری جهت وصول مطالبات - مریم شایق وکیل پایه یک دادگستری یزد

 گفتیم طبق ماده ۱۴ قانون تجارت دفاتر تجارتی بین تجار در امور تجارتی سندیت دارد. پس در فرض پرسش خواهان و خوانده هر دو بازرگان اند دفاتر تجاری در این دعوا برای آنها سندیت دارد. ولی اینکه کدام یک نخست باید دفتر خود را ارائه و مورد مداقه دادگاه قرار گیرد بخش کلیدی این پرسش است. برای یافتن این بخش کلیدی باید ماده  ۲۱۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی را دوباره مطالعه کنیم. در ماده مزبور آمده است:  چنانچه یکی از طرفین به دفتر بازرگانی طرف دیگر استناد کند، دفاتر نامبرده باید در دادگاه ابراز شود…. .

 هیچ بازرگانی نمی‌تواند به عضو نداشتن دفتر از ابراز یا ارائه دفاتر خود امتناع کند،  مگر اینکه ثابت نماید دفتر او تلف شده یا دسترسی به آن ندارد. هرگاه بازرگانی که  به دفاتر و استناد شده است از ابراز آن خودداری نماید و تلف یا عدم دسترسی به آن را نتواند ثابت کند ،  دادگاه میتواند آن را از قراین مثبته اظهار طرف قرار دهد.

 در فرض پرسش باید دید که اثبات ادعا با کیست؟  اصولاً اثبات حق با کسی است که اجرای آن را از دادگاه می خواهد. اثبات حق به احراز واقعه ای بستگی دارد که خواهان باید برای آن دلیل بدهد،  این شخص را در اصطلاح مدعی یا خواهان مینامند .

به عنوان مثال ، کسی که ادعا می کند که از دیگری طلبکار است و بدهکار حق او را نداده است، در این دعوا، کسی که به دادگاه رجوع کرده و تغییر وضع موجود را می خواهد باید دلیل بدهد. او باید ثابت کند که حقی بر عهده بدهکار دارد.

 منتها در فرض پرسش،  چون خواهان بازرگان و طرف او نیز بازرگان است، دلیل او نزد طرف یعنی دفاتر خوانده است ست که باید طبق ماده ۲۱۰قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ابراز کند.

برعکس،  عکس آن که وقوع حادثی را انکار می کند ،  به طور معمول نیازی به دلیل آوردن ندارد و برای رد ادعا در پناه انکار خود قرار می گیردیا در اصطلاح ادبی نافی را نفی کافی است و همون است است که مدعی علیه یا خوانده نامیده می شود. خوانده برای اثبات برائت ذمه خود نیازی به دلیل ندارد چرا که بر اساس اصل برائت،  اشتغال ذمه او بر خواهان منتفی است. اما خواهان برای از کار انداختن این است که نیازمند دلیل است که نزد خوانده است و آن دفاتر بازرگانی خوانده است. پس، خوانده ملزم به ارائه دفاتر تجارتی خود به دادگاه است و چنانچه در آن دفاتر طلب خواهان کشف نشود انکار او بر اساس اصل برائت پابرجاست و ثابت خواهد شد که فاقد هرگونه بدهی به خواهان است.بنابراین خوانده نمی تواند بدون ارائه دفاتر بازرگانی خود به دادگاه ،  برای انکار بدهی خود به دفاتر خواهان استناد کند. در صورت عدم ارائه دفاتر بازرگانی خوانده به دادگاه،  این امر می‌تواند از قرائن مثبته اظهار خواهان در دادگاه محسوب شود.

با این حال ممکن است خوانده  با ابراز دفاتر بازرگانی خود به دادگاه،  بدهکاری وی به خواهان طبق مندرجات دفاتر روشن شود  ولی ادعا می‌کند که آن را پرداخته است. پس، گاهی طرف دعوا نیز در مقام دفاع به اموری استراحت می کند که نیازمند اثبات است. در این باره ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی میگویند: …  و مدعی علیه هرگاه در مقام دفاع مدعی امری شود که محتاج به دلیل باشد،  اثبات امر بر عهده اوست.  همچنین احتمال دارد مدحی نخستین برای رد دفاع خوانده دعوا به وقایع دیگری استناد کند که نیاز به اثبات دارد و ناچار است به دادگاه دلیل بدهد. پس نمی توان گفت کسی که ابتدا به دادگاه رجوع کرده همیشه عهده دار اثبات امور است. وصف مدعی و منکر اعتباری و نسبی است و احتمال دارد هر دو وصف به اعتبار های گوناگون در یک شخص جمع شود. ماده ۲۷۵ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی،  تبادل وسایل مدعی و منکر و انقلاب دعوا را بدین گونه  بیان می کند : 

 هرگاه خواننده در پاسخ خواهان ادعایی مبنی بر برائت ذمه از سوی خواهان یا دریافت مال مورد ادعای یا صلح و یا هبه نسبت به آن و یا تملیک مال  به موجب یکی از عقود ناقله نماید ،  دعوا منقلب شده،  خواهان خوانده و خوانده خواهان تلقی می‌شود و حسب مورد با آنان رفتار خواهد شد.

 مرسوم است که میگویند اثبات به عهده مدعی است ولی درگیر و دار گفت و گو های دو طرف،  تشخیص مدعی و منکر چندان ساده نیست. در تشخیص مدعی باید به مفاد گفته او توجه داشت و سمت اصلی او را در دعوای اصلی از یاد برد. بنا به مطالب گفته شده در بالا در پاسخ  این پرسش باید گفت:

  1. خوانده برای انکار بدهی خود نمی‌تواند ابتدا به ساکن به دفاتر خواهان استناد کند .
  2. خوانده مکلف از دفاتر بازرگانی خود را در اختیار دادگاه قرار دهد.
  3.  در صورتی که خوانده و دفاتر مزبور را به دادگاه ابراز نکند این امر از قراین صحت اظهارات خواهان مبنی بر طلب او خواهد بود.
  4.  چنانچه دفاتر او تلف شده باشد و تلف دفاتر تجاری خود را به اثبات رساند،  میتواند برای انکار بدهی خود به دفاتر خواهان استناد کند زیرا دفاتر خواهان نیز می‌تواند برای خوانده سندیت داشته باشد.
  5.  هرگاه مندرجات دفاتر بازرگانی خوانده حاکی از بدهی او  به خواهان باشد ولی ادعای پرداخت آن را داشته باشد، در این صورت می‌تواند به دفاتر تجاری خواهان استناد کند.
  6.  در صورتی که دفاتر خواهان و خوانده در مورد طلب با یکدیگر توافق و همخوانی داشته باشد دعوا به نفع خواهان فیصله خواهد یافت اما اگر مندرجات دفاتر طرفین با همدیگر مغایرت و نا همخوانی داشته باشد و در صورتی که دفاتر هر دو طرف به ترتیب مقرر در قانون تجارت نگهداری شده باشد،  چون هر کدام از دفاتر اثر دیگری را خنثی میکند، دعوای خواهان را نمی توان بر اساس مندرجات دفاتر حل مود و باید طبق سایر مدارک و دلایل ابرازی دعوا را فیصله داد. 

از اینکه با مبحث « استناد به دفاتر تجاری جهت وصول مطالبات » با ما همراه بودید کمال تشکر را داریم.

 

 


دفتر وکالت مریم شایق

شما همشهریان عزیز یزدی برای انجام امور حقوقی در یزد اعم از گرفتن وکیل در یزد و استفاده از خدمات وکیل در یزد ، گرفتن مشاوره حقوقی در یزد و همچنین استفاده از خدمات تهیه و تنظیم قرارداد در یزد ، توسط تیم وکالت خانم مریم شایق و همچنین بهره مندی از سایر خدمات تخصصی وکالت اعم از وکالت در دعاوی حقوقی در یزد ، وکالت در دعاوی کیفری در یزد ، وکالت در دعاوی ملک و املاک در یزد ، وکالت در دعاوی خانواده در یزد ، خدمات مشاوره حقوقی در یزد ، بررسی حضوری و آنلاین ( سامانه عدل ایران) و تهیه و تنظیم لایحه ، با ما تماس حاصل فرمایید.

تلفن دفتر :  ۳۶۲۹۲۰۴۳-۰۳۵               همراه : ۰۹۱۲۲۰۲۶۲۰۵

مریم شایق - وکیل رسمی دادگستری یزد
تقاضای ثبت ملک به عنوان مالک و متصرف - مریم شایق وکیل پایه یک دادگستری یزد

تقاضای ثبت ملک به عنوان مالک و متصرف

« تقاضای ثبت ملک به عنوان مالک و متصرف  » : در یک مثال سازمان  کل ثبت اسناد و املاک فرم انتشار آگهی تقاضای ثبت را در منطقه ای اعلام نموده و متقاضیان مبادرت به تقاضای ثبت املاک خود می کنند. از آنجا که یکی از عناصر مهم تقاضای ثبت تصرف مالکانه می باشد و این تصرف گاهی با ایرادات و موانع دیگری مواجه است به بیان این می پردازیم که موانع و عوارض چنین تصرف مالکانه چیست و چند مورد از عوارض تصرف را بیان می کنیم.

 متصرفین املاک دو نوع می باشد:

 نوع اول متصرفین به عنوان مالکیت 

نوع دوم  متصرفین به عناوین دیگر از قبیل اجاره، مباشرت، نمایندگی مالک و امثال آنها

 آنچه از ماده ۱۱ قانون ثبت و ماده ۲۳ آیین نامه آن و سایر مواد و روح قانون استنباط میشود آن است که کسانی که ملکی را در تصرف دارند و تصرف خود را مالک آن اعلام می کنند، در صورتی که تصرف آنان بر نماینده ثبت محرز باشد و خلاف ادعای آنان محقق نباشد ،  می توانند اظهارنامه بدهند و باید تقاضای ثبت نمایند و نفس تصرف به این عنوان دلیل مالکیت است مگر آنکه خلافش ثابت شود. در این مورد ماده ۲۳ آیین نامه  قانون ثبت تفریح می کند به اینکه دهنده اظهارنامه باید اسناد و قباله جات و بنچاق ملک  و مدارک راجع به مالکیت بیت و تصرف خود را به اداره ثبت ارائه دهد د تا رونوشت یا خلاصه آن ضمیمه اظهارنامه و در پرونده امر بایگانی شود و اگر دلیل مالکیت منحصر به تصرف است ادله و نشانی‌های تصرف فعلی خود را لطفاً به اداره ثبت تسلیم نماید و در هر حال درخواست کننده باید نحوه تصرف خود را که او را برای تقاضای ثبت مجاز میدارد معلوم کند. ماده مذکور به صراحت دلالت دارد و اینکه تصرف منحصراً و به تنهایی میتواند دلیل مالکیت باشد. این امر یعنی بودن تصرف دلیل مالکیت  شرعاً و کانون پذیرفته شده است. قوانین کشورهای مختلف در گذشته و حال نیز تصرف را اماره مالکیت شناختند.

 در قوانین ما هم ماده ۳۵ قانون مدنی میگوید تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. منظور از دلیل مالکیت این است که تصرف اماره بر مالکیت متصرف است و به همین جهت تاب مقاومت و تعارض با سایر دلایل را ندارد.

 تصرف عبارت است از تسلط و اقتداری است عرفی که انسان در مقام اعمال حق خود بر مالی دارد. تصرف به طور دقیق تعریف نشده ولی از مجموع مواد قانونی راجع به تصرف چین استفاده می شود تصرف عبارت است از استیلا بر مال به نحوی که هر نوع عملی بتوان در مورد آن انجام داد و به هر نحو از آن منتفع شد و درباره آن تصمیم گرفت. این تعریف شامل تصرف عدوانی و غصب هم می شود. اما باید دانست که تصرف وقتی دلیل مالکیت است که منشا آن معلوم نباشد و در صورتی که منشاء آن معلوم باشد باید آن من چه قانون سبب تملک و یا ناقل ملک باشد. مثلاً تصرفی که منشا آن غصب  باشد دلیل مالکیت نیست و حقی برای متصرف ایجاد نمی کند و تصرف مستند به انتقال گرفتن از غیر در صورتی که مالکیت انتقال دهنده و صحت انتقال محرز شود مجاز شناخته می شود. در این مورد ماده ۳۶ قانون مدنی میگوید تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مملک  یا ناقل قانونی نباشد معتبر نخواهد بود.

تقاضای ثبت ملک به عنوان مالک و متصرف - مریم شایق وکیل پایه یک دادگستری یزد
تقاضای ثبت ملک به عنوان مالک و متصرف - مریم شایق وکیل پایه یک دادگستری یزد

 یعنی تصرف باید مشروع باشد ولی متصرف نیازی به اثبات آن ندارد. در دعوای مالکیت مدعی آن است که به متصرف دعوا می کند و هم او است که برای بی اعتبار کردن اماره تصرف باید اثبات کند که تصرف ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نیست.

 تصرفی به ظاهر مشروع است که سابقه آن روشن نباشد. درباره تصرفی که  با مالکیت سابق مدعی تعارض داشته باشد، مسئله تابع این است که آیا مالکیت سابق مقدم است یا تصرف کنونی؟

 تصرف ممکن است بلاواسطه و به مباشره باشد. مانند سکونت شخص در منزل خودش کیا به واسطه باشد مانند تصرف قیم و وکیل و مباشر و مستاجر و وصی و امین و به طور کلی قائم مقام قانونی یا ماذون از طرف مالک، تصرف مالک محسوب می شود.

 از آنچه گذشت چنین استفاده می شود که منظور از متصرفین به عنوان مالکیت کسانی هستند که بالفعل تصرف مالکان دارند ، خواه با مباشرت و بدون واسطه باشد خواه با واسطه. اما در مورد املاکی که آثار تصرف فعلی که کسی نسبت به آنها موجود نباشد طبق تبصره الحاقی به ماده ۱۱ قانون ثبت درخواست ثبت از کسی پذیرفته میشود که مدارکی برای مالکیت خود داشته باشد  یا دلیلی برای تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی از مالک یا قائم مقام قانونی او اقامه نماید.

از مفاد تبصره بالا چنین استنباط می‌شود یکی از صرف عیادی قبلی که متقاضی از آنها تلقی نموده است،  تصرف متقاضی ثبت محسوب می شود. مثلاً تصرف مورث،  تصرف وارث شمرده می شود و آن را میتوان تصرف معنوی نامید و تصرفی را که شخص با مباشرت یا با واسطه دارد تصرف مادی گفت

از اینکه با مبحث « تقاضای ثبت ملک به عنوان مالک و متصرف » با ما همراه بودید کمال تشکر را داریم.

 

 


دفتر وکالت مریم شایق

شما همشهریان عزیز یزدی برای انجام امور حقوقی در یزد اعم از گرفتن وکیل در یزد و استفاده از خدمات وکیل در یزد ، گرفتن مشاوره حقوقی در یزد و همچنین استفاده از خدمات تهیه و تنظیم قرارداد در یزد ، توسط تیم وکالت خانم مریم شایق و همچنین بهره مندی از سایر خدمات تخصصی وکالت اعم از وکالت در دعاوی حقوقی در یزد ، وکالت در دعاوی کیفری در یزد ، وکالت در دعاوی ملک و املاک در یزد ، وکالت در دعاوی خانواده در یزد ، خدمات مشاوره حقوقی در یزد ، بررسی حضوری و آنلاین ( سامانه عدل ایران) و تهیه و تنظیم لایحه ، با ما تماس حاصل فرمایید.

تلفن دفتر :  ۳۶۲۹۲۰۴۳-۰۳۵               همراه : ۰۹۱۲۲۰۲۶۲۰۵

مریم شایق - وکیل رسمی دادگستری یزد
اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی - مریم شایق

اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی

« اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی  » : در این مقاله فرض می گیریم شخصی مالک یک دستگاه آپارتمان در یک مجموعه ساختمانی با ده دستگاه آپارتمان می باشد  که با وجود استفاده از خدمات عمومی ساختمان از قبیل سرایدار، هزینه موتورخانه، برق عمومی و غیره ،  از پرداخت هزینه ماهیانه این خدمات خودداری می کند و با این عمل خود موجب ناراحتی سایر ساکنین شده است.  چگونه می توان شخص مورد نظر را وادار به پرداخت این هزینه ها یا همان اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی نمود.

 در جواب چنانچه مالک آپارتمان از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ساختمان امتناع کند،  طبق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها، مدیر مجموعه ساختمان به ترتیب دیر رفتار خواهد کرد:

  1. مطالبه بدهی به وسیله اظهارنامه از سوی مدیر:  ابتدا مدیر با ذکر بدهی و صورت ریز آن، بدهی مالک را مطالبه می کند. قانونا اظهارنامه وسیله ای است رسمی  برای مطالبه حق. مدیر مجموعه نمی تواند برای مطالبه سهم هزینه مشترک، مالکی که از پرداخت سهم خود امتناع می کند، شباهت یا به وسیله نامه معمولی یانسر آگهی روی تابلو اعلانات اقدام کند. زیرا صرف نظر از از اینکه چنین روشی برای اثبات مطالبه بدهی مالک در مراجع قضایی و ثبتی عملاً ممکن و مطلوب نیست، اساساً مدیر ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها تکلیف دارد که بدهی فرد مورد نظر را به وسیله اظهارنامه رسما مطالبه کند. اظهارنامه بر روی فرم های مخصوص که از دادگاه تهیه می شود به وسیله مدیر ساختمان در سه نسخه تنظیم وزیران امضا میشود. سپس در دفتر دادگاه به ثبت رسیده و توسط مامور ابلاغ به بدهکار ابلاغ می گردد. پس از ابلاغ یک نسخه از آن به بدهکار و یک نسخه به مدیر تحویل و یک نسخه دیگر نیز در دفتر دادگاه بایگانی می شود.
  2. وظیفه مالک بدهکار پس از ابلاغ اظهارنامه :  اظهارنامه توسط دفتر دادگاه به طوری که در بالا توضیح آن گذشت به مالکی که بدهی خود را نپرداخته است ابلاغ می شود. پس از ابلاغ اظهارنامه،  مالک بدهکار موظف است ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ آن،  سهم بدهی خود را بپردازد وگرنه به تجویز ماده مکرر قانون تملک آپارتمانها، مدیر می تواند از دادن خدمات مشترک ساختمان به او خودداری کند.
  3. خودداری مدیر از دادن خدمات مشترک :  هرگاه مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر مجموعه ساختمان میتواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از تبدیل شوفاژ یا تهویه مطبوع یا آب گرم یا برق یا گاز یا آسانسور و غیره به او خودداری کند. بنابراین چنانچه علیرغم ابلاغ اظهارنامه، مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ برنپپرداختن بدهی خود اصرار ورزد ،  قانونگذار در ماده مکرر قانون تملک آپارتمانها ،  این حق را به مدیر ساختمان قائل است که به همان ترتیب مقرر،  مالک بدهکار را از خدمات مشترک محروم کند تا شاید بدان وسیله بدهکار مجبور به پرداخت بدهی خود شود. در واقع اولین ضمانت اجرای عدم پرداخت سهم هزینه های مشترک پس از ابلاغ اظهارنامه، قطع خدمات مشترک از سوی مدیر علیه مالک بدهکار است. با وصف فوق مدیر نمی‌تواند و نباید پیش از ابلاغ اظهارنامه ، مالک بدهکار را از خدمات مشترک محروم کند.

 اما باید خاطر نشان ساخت به ترتیب بالا در بعضی موارد ممکن است عملی نگردد. مثلاً آپارتمان خالی از سکنه باشد و ندادن خدمات مشترک تاثیری برای مالک نداشته باشد یا اینکه علیرغم ندادن خدمات مشترک، مالک  بدهکار بتواند نسبت به خنثی و بلا اثر کردن اقدامات مدیر راسا اقدام نماید. به عنوان مثال پس از قطع آب گرم  بتواند  با باز کردن درب قسمت تاسیسات ، شخصا جریان آب گرم آپارتمان خود را وصل و برقرار نماید. بنابراین ضمانت اجرای قطع خدمات مشترکین هنگامی برای وصول بدهی مالک بدهکار موثر است  که مالک یا استفاده کننده بدهکار نتواند به راحتی اقدامات مدیر را بی اثر و خنثی سازد. خوشبختانه قانونگذار به این موضوع نیز توجه کرده و برای تحکیم تعهدات مالکین و امکان عملی این بخش از ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها  در آخرین اصلاحات به عمل آمده در تبصره یک ماده مرقوم آورده :  در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد،  مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند. دادگاه ها موظف هستند چند نمونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی به مجموعه ارائه میشود محروم کنند و همچنین تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

شما در حال مطالعه مقاله -----» اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی «----- میباشید.

 استفاده مجدد از خدمات، موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط به بنا به گواهی مدیر  یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. یعنی چنانچه خطر خدمات مشترک به شرحی که که در بالا به آن اشاره شد،  ممکن یا موثر نباشد، مدیر مجموعه می تواند به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست بلند از دادگاه تقاضا نماید که مالک بدهکار را از خدمات مشترک محروم بستانیان او را به دو برابر بدهی به نفع مجموعه محکوم کند. دادگاه موظف است خارج از نوبت به این خواسته رسیدگی کرده و پس از احراز صحت مدعیات مدیر،  به مراجع و نهادهای دولتی که عهده دار  و متولی ارائه خدمات به ساختمان میباشند دستور می دهد د نسبت به قطع خدمات خود به واحد بدهکار اقدام نمایند. مانند شرکت مخابرات و شرکت برق و امثال اینها جهت قطع تلفن یا برق اختصاصی مالک آپارتمان بدهکار.

 البته به شرط آنکه کنتور خدمات دولتی مربوط به مجموعه ساختمان مشترک نباشد. در ضمن واحد بدهکار را به دو برابر و نیم بدهی او به نفع مجموعه ساختمان محکوم می نماید. در چنین حالتی مالک یا استفاده کننده بدهکار،  برای استفاده مجدد از آن خدمات ناگزیر است بدهی معوقه خود را بپردازد. اگر مالک موضوع همچنان از پرداخت دیون خود امتناع کند نه تنها تا زمان پرداخت، از خدمات دولتی محروم است بلکه مدیر ساختمان سایر اقدامات لازم خود را ادامه می‌دهد.

اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی - مریم شایق
اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی - مریم شایق

اقدامات دیگر مدیر ساختمان به دو طریق  زیر می تواند صورت گیرد : 

  1. صدور اجرائیه از طریق اداره اجرای اسناد رسمی ثبت علیه بدهکار
  2. اقامه دعوا در دادگاه علیه بدهکار

 از آنجا که در متن پرسش صرفاً از طریق غیر مراجعه به دستگاه قضایی جهت وادار کردن بدهکار خواسته شده است، لذا ما در اینجا طریقه صدور اجرایی علیه مالک بدهکار را بررسی می کنیم .

4.صدور اجراییه علیه بدهکار :  معمولاً چنانچه مالک در آپارتمان خود سکونت داشته باشد،  در صورت محرومیت از خدمات مشترک، ناچار است بدهی خود را به هر نحوی که شده بپردازد. اما همچنان که فوقا نیز اشاره شد  ممکن است ضمانت اجرایی بالا در  پاره‌ای موارد از جمله نبودن فلکه جداگانه آب گرم  جهت هر واحد آپارتمانی در شوفاژ خانه یا عدم سکونت مالک یا مقاومت او در عدم استفاده از خدمات دولتی،  بلا اثر گردد و در نهایت مدیر نتواند با استفاده از روش فوق، طلبه ساختمان را از مالک بدهکار وصول کند. قانونگذار برای این وجه نیز چاره ای اندیشیده است و در ادامه ماده ۱۰ قانون مکرر تملک آپارتمانها ضمانت اجرایی شدیدتری وضع  و چنین آورده است که:  در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب  ننماید ، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجراییه صادر خواهد کرد.

 ضمانت اجرایی دیگری که قانونگذار پیش‌بینی کرده ، صدور اجراییه است. در واقع بعد از اینکه مراحل مورد اشاره بالا کارساز نگردد،  مدیر ناچار است به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و تقاضا نامه ای را تهیه و رونوشت مدارک مثبت سمت خود و صورت ریز سهم مالک از هزینه های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک را ضمیمه تقاضانامه صدور اجراییه کند تا عملیات اجرایی وفق مقررات در آیین نامه  اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی صورت گیرد.

 به این ترتیب شاید مدیر بتواند بدهی مالک از هزینه های مشترک را دریافت نماید.

 در خصوص صدور اجراییه مطالبی است که باید در اینجا مطرح شود:

یک :  تعریف اجرا :  در دادگاه به اثبات رسیده یاحقی که به وسیله اسناد رسمی در جامعه برای فردی به رسمیت شناخته شده،  نیاز به صیانت و محافظت دارد. وقتی که در دادگاه ثابت شده، صرف اثبات و صدور حکم به‌خودی‌خود نفعی برای ذیحق ندارد.لذا لازم است این حق اثبات شده به حقدار برسد. برای رسیدن حق به حقدار، علاوه به اثبات آن در دادگاه، باید عملاً  ذی حق ،  رفیق خود را از کسی که به ناروا از او گرفته، بستاند و از آن منتفع شود. به زبان ساده این امر که حق ثابت شده پس از اثبات در دادگاه عملاً به حقدار برسد را اجرای حکم میگویند. از طرفی حق یا تعهد یا دینی هم که به وسیله اسناد رسمی در جامعه به رسمیت شناخته شده  باید اذان صیانت و پاسداری شود تا به راحتی مورد تعرض اشخاص قرار نگیرد.

 در تعریف اجرا گفته اند: اجرا در معنای قانونی و قضایی عبارت است از اعمال قدرت عمومی برای تحمل مفاد حکم مراجع قضایی به خاطی یا اجبار وی به انجام تعهدات و الزامات ای که با تمایل یا با امر قانون به عهده گرفته است.

شما در حال مطالعه مقاله -----» اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی «----- میباشید.

 در تعریف حقوق سه عنصر اصلی جلب توجه می کند:

  1. دخالت قوه قهریه عمومی
  2. وجود حکم یا سند لازم الاجرا
  3. عدم اجرای مفاد حکم یا سند از جانب محکوم علیه یا متعهد.

 با این وصف چنانچه حقی که در دادگاه مطرح شده و یا حق حتی سند لازم الاجرا به رسمیت شناخته شده، توسط محکوم علیه و یا همان طرف خاطی یا متعهد اجرا نشود، با دخالت قوه قهریه عمومی  که به واقع دولت به نمایندگی از طرف جامعه عمل می کند، به مرحله اجرا در می آید.

 با توجه به تعریف فوق اجرای حق یا تعهد دو گونه هست : 

یک: اجرای احکام دادگاه ها

دو:  اجرای اسناد رسمی

 اجرای احکام دادگاه ها نیز دو نوع می باشند : 

  1. اجرای احکام مدنی
  2. اجرای احکام کیفری 

با توجه به قانون تملک آپارتمانها، چون مدیر ساختمان طبق وظایف و اختیارات خود و حسب مورد، گاهی نیازمند مراجعه به اداره ثبت و زمانی مهتاج به رسیدگی دادگاه محل وقوع آپارتمان می باشد و از طرفی با توجه به متن پرسش  حاضر که وصول بدهی مالک آپارتمان را از طریق غیر مراجعه به دستگاه قضایی مورد سوال قرار داده است ،  لذا در اینجا فقط  در مورد اجرای اسناد رسمی و بحث خواهیم کرد و از اجرای احکام مدنی و کیفری دادگاه ها سخنی به میان نخواهیم آورد.

دو- اجرای اسناد رسمی:  طبق ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی، سند به دو نوع است : ست رسمی و عادی. اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، سند رسمی بوده و غیرت آن سند عادی تلقی می شود.

 از طرفی بر اساس مواد ۹۲ و ۹۳ و ۹۵ قانون ثبت املاک و اسناد:

 مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول ، بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجرا است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد.

 کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده به صورت مستقل و بدون مراجعه به محاکم قضایی لازم الاجرا می باشد.

 کلیه ضابطین قضایی و سایر قوای دولتی مکلف هستند که در مواقعی که از طرف مامورین اجرا به آنها مراجعه میشود در اجرای مفاد ورقه اجرایی اقدام نماید.

 با این وصف اسناد رسمی لازم الاجرا بدون مراجعه به دادگاه ها و صرفاً با تقاضای دارنده حق  مفاد آن اجرا می شود و لذا مزیت این قبیل اسناد،  عدم لزوم اثبات آنها در محاکم دادگستری هست زیرا مفاد این گونه است در واقع به موجب سند رسمی تثبیت شده است.

مرجعی که مفاد سند رسمی را به نفع دارنده حق ق اجرا میکند، اداره ثبت محل و در تهران اداره اجرای اسناد رسمی است. است در حقیقت اداره ثبت به نمایندگی از طرف جامعه به عنوان یکی از دستگاه‌های دولتی که در اصطلاح حقوقی همان قوه قهریه عمومی است، متعهد را وادار به اجرای مفاد سند رسمی می کند. البته نحوه و کیفیت اجرای انواع اسناد لازم الاجرا به تناسب و طبع هر یک از آنها متفاوت است.

با این وجود این پرسش می تواند در اینجا مطرح شود که چرا اظهارنامه که به خودی خود سند عادی است در خصوص وصول بدهی مالک آپارتمان به تقاضای مدیر در اداره ثبت قابلیت اجرایی دارد ؟هرچند ابلاغ اظهارنامه از طریق دادگاه معمول می گردد و دادگاه نیز یک مرجع رسمی است، اما این امر نمیتواند اظهارنامه را که سندی عادی است به سند رسمی تبدیل کند. ابلاغ آن از سوی دادگاه صرفاً  برای به رسمیت بخشیدن به نحوه ابلاغ آن به مالک بدهکار آپارتمان است، رسمیت دادن به اصل اظهارنامه. 

 در پاسخ سوال بالا باید گفت:  اصولا هیچ سند عادی قابلیت اجرایی ندارد مگر به حکم قانون. در مورد اظهارنامه، قانونگذار برای سهولت در وصول مطالبات ساختمان به موجب قانون خاص یعنی همان قانون تملک آپارتمانها مفاد اظهارنامه را فقط در مورد دریافت مطالبات مربوط  به هزینه های مشترک ساختمان در شمار اسناد رسمی لازم الاجرا قرار داده  و صدور اجراییه را به روش مذکور در ماده مکرر قانون تملک آپارتمان ها مجاز شمرده است.

 علاوه بر اظهارنامه که به موجب قانون یادشده قابلیت اجرایی نظیر اسناد لازم الاجرا را دارد و وصول وجه چک نیز که  به خودی خود سند عادی است، مطابق ماده یک قانون صدور چک مصوب ۱۳۵۵ در حکم اسناد لازم الاجرا می باشد.

 بنابراین به جز دو  سند عادی فوق الذکر یعنی اظهارنامه و چک هیچ سند عادی دیگر قابلیت اجرایی از طریق اجرای اسناد رسمی ندارد مگر اینکه بعدا قانون خاص دیگری در مورد یا موارد به خصوصی به تصویب برسد.

 در هر حال پس از صدور اجراییه از سوی اداره ثبت برای دریافت مطالبات ساختمان از مالک متخلف ، عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت.

اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی - مریم شایق
اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی - مریم شایق

 مقررات مربوط به اجرای اسناد رسمی در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرزرسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۳۵۵ آمده است. درخواست اجراییه برای وصول مطالبات بدهی مالک آپارتمان، از ثبت محل وقوع آپارتمان به عمل می آید و درخواست نامه طبق فرم مخصوص تنظیم میشود و باید شامل نکات زیر باشد:

  1. نام و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت درخواست‌کننده اجراییه یا نماینده قانونی او.
  2. نام و محل اقامت متعهد و در صورت فوت متعهد،  نام و مشخصات ورثه او
  3. موضوعی که اجرا آن تقاضا شده است. ست اگر راجع به چگونگی اجرای مورد درخواست توضیح دارد باید قید کند.
  4. شماره و تاریخ مستند درخواست صدور اجراییه که در مورد وصول بدهی ساختمان، همان شماره و تاریخ ثبت اظهارنامه می باشد. هرگاه درخواست اجرا از طرف وکیل یا مدیر شرکت  یا سایر نمایندگان قانونی مدیر ساختمان به عمل آمده باشد،  باید مدارکی که صلاحیت متقاضی را محرز به دارد پیوست شود.

برای اجراییه های راجع به قانون الحاق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها، باید اوراق پذیر به ضمیمه تقاضانامه اجرایی  به اجرای ثبت محل تسلیم شود و در تقاضانامه قید گردد که بدهکار در مدت مقرر گواهی تقدیم درخواست اعتراض به محکمه را تسلیم نکرده است  است:

یک : رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک.

دو : رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و در صورت ریز سهم مالک از هزینه های مشترک.

سه : رونوشت سند معامله آپارتمان.

اجرا  پس از وصول اجراییه آن را در دفاتر خود ثبت  و پرونده برای آن تنظیم و نام مامور اجرا را در آن نوشته و برای ابلاغ به مامور تسلیم می کند.

 مامور اجرا مکلف است ظرف ۴۸ ساعت از زمان دریافت اوراق اجراییه  یک نسخه از آن را به شخص بدهکار تسلیم و در نسخه دیگر با ذکر تاریخ با تمام حروف رسید بگیرد. اگر متعهد یعنی همان بدهکار ساختمان از رویت یا امضای اجراییه امتناع کند، مامور مراتب را شخصاً و کتون گواهی خواهد کرد. اگر بدهکار در اقامتگاه حضور نداشته باشد به یکی از وابستگان او که در آن محل ساکن و سن ظاهری او برای تمیز اهمیت برگ  اجراییه کافی باشد،   ابلاغ می کند مشهور بر اینکه بین متعهد و شخصی که برگ را دریافت می دارد  تعارض منفعت نباشد. اگر کسی در محل نباشد یا اشخاص  فوق رسید ندهند ، معمول باید اجرایی را به اقامتگاه متعهد د الصاق کند و مراتب را در نسخه دیگر بنویسد. 

اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی - مریم شایق
اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی - مریم شایق

از تاریخ ابلاغ اجراییه، بدهکار ساختمان باید ظرف ده روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی را معرفی کند که اجرای سند را میسر گرداند. اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجراییه نداند باید ظرف همان مدت، صورت جامع دارایی خود را به مسئول اجرا بدهد و اگر مالی ندارد سریعاً اعلام نماید. این امر مانع نمی شود که مدیر ساختمان هر وقت مالی از بدهکار به دست آید به تغییر اجراییه و وصول طلب ساختمان اقدام نماید.

 شخص ثالث هم می تواند مال خود را از طرف بدهکار برای اجرای اجراییه معرفی کند. مدیر ساختمان میتواند قبل از انقضاء مدت ۱۰ روز که در بالا گفتیم، تقاضای توقیف طلب ساختمان را از اموال متعهد بکند. در این صورت بلافاصله پس از ابلاغ اجراییه،  معادل بدهی او را از اموال بدهکار بازداشت میکند.

 چون مطالبه خسارت تاخیر تادیه طبق نظر  فقهای شورای نگهبان مشروعیت نداشته و باطل اعلام شده لذا مدیر ساختمان نمیتواند از بدهکار ساختمان مطالبه خسارت دیرکرد نماید.

اگر مدیر ساختمان برای صدور اجراییه به وکیل دادگستری اعطای وکالت کند در این صورت حق الوکاله وکیل چنانچه در تمام اقدامات اجرایی تا مرحله وصول دخالت نماید، طبق قرارداد منطقه بین او و وکیل و حداکثر تا میزان تصریح شده در ماده ۳ آیین نامه تعرفه حق الوکاله و هزینه سفر به وکلای دادگستری در صورت تقاضای ذینفع قابل مطالبه و وصول خواهد بود.

 بازداشت اموال بدهکار ساختمان به تقاضای مدیر ساختمان صورت می گیرد و مامور اجرا با حضور نماینده دادگستری و در صورت لزوم با حضور مامور نیروی انتظامی و با معرفی مدیر ساختمان اقدام به بازداشت اموال متعلق به بدهکار را می نماید و حاضر نبودن بدهکار یا کسان او ونیز بسته بودن محلی که مال در آن است، مانع بازداشت مال نیست.

 در صورتی که دین و متفرعات آن تا ۵ میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفی شده بیش از این مبلغ ق به تشخیص معمور اجرا ارزش نداشته باشد بدون نظر ارزیابی از اموال مدیون بازداشت خواهد کرد. در غیر این صورت مامور اجرا در موقع بازداشت اموال نظر ارزیابی یا کارشناس را جلب خواهد کرد و از اموال بدهکار  معادل طلب و یک دهم تا دو دهم اضافه بازداشت می کند.

 اموالی که باید بازداشت شود در همان جایی که هست بازداشت میشود. در صورت لزوم به جای محفوظی نقل می گردد. در هر حال باید مال بازداشت شده به حافظ سپرده شود. در صورت عدم توافق بدهکار در انتخاب حافظ،  انتخاب با مامور اجرا هست.

 مامور اجرا رونوشت صورت اموال بازداشت شده را به حافظ داده و قبض رسید می گیرد و در ذیل قبض صحت صدور آن را تصدیق می کند.

 حافظ حق مطالبه  هزینه  اعم از کرایه حمل حمل و سایر هزینه ها را متناسب با ارزش مال مورد بازداشت دارد. اگر عملیات اجرایی پایان یابد و صاحب مال از دریافت آن امتناع ورزد و حافظ هم راضی به ادامه حفاظت نباشد مرکز حراج در تهران  رئیس ثبت در شهرستانها اقدام به فروش آن  کرده و پول را در صندوق ثبت به نام مالک آن می سپارد.

 هزینه بازداشت و حفاظت  و ۵ درصد تا تایدیه بدهی و حق حراج به عهده بدهکار ساختمان است. در هر موردی که نتوان این هزینه ها را از بدهکار وصول کرد،  مدیر ساختمان باید آن را پرداخته و پس از فروش اموال و یا وصول طلب به موج بهمن اجراییه ،  وصول به مدیر ساختمان داده شود.

 زمان بازداشت منافع هم جایز هست. هرگاه چند بستانکاران علیه یک نفر اجراییه صادر کند آنکه به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته است نسبت به وصول طلب از مورد بازداشت حق تقدم دارد.

 اموال و اشیای زیر از مستثنیات دین است و بازداشت نمی شود:

الف- مسکن متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب النفقه او

ب -  لباس و اشیا و اسباب و اساسی که برای رفع حوائج متعهد د و اشخاص تحت سرپرستی او لازم است .

ج-مواد مصرفی موجود بهت احتیاج سه ماهه متعهد و اشخاص تحت سرپرستی او

د- وسایل و ابزار کار کسبه و پیشه وران  و کشاورزان متناسب با امرار معاش خود و اشخاص تحت سرپرستی آنها.

ه- سایر اموال و اشیای که به موجب قوانین خاص غیر قابل توقیف می باشد.

 در صورت فوت بدهکار ساختمان  بدهی ها از کلیه اموال به جا مانده از او بدون استثناء چیزی وصول می گردد.

 اگر مدیر ساختمان اطلاع داشته باشد که وجه نقد یا اموال منقول بدهکار ساختمان نزد شخص ثالثی است ،  آن اموال و وجوه  تا اندازه ای که با دین بدهکار و سایر هزینه‌های اجرایی برابری کند بازداشت می شود رود و بازداشت نامه به شخص ثالث و بدهکار ابلاغ  و در نسخه دوم رسید گرفته میشود. اعم از این که شخص حقیقی باشد یا حقوقی و اعم از این که بدهی او حال باشد یا موجل. ابلاغ بازداشت نامه به شخص ثالث بو را ملزم می‌کند که وجه یا اموال بازار شده را به صاحب آن بدهد و الا معادل آن وجه یا قیمت آن اموال را در اداره ثبت از او وصول خواهند کرد.

شما در حال مطالعه مقاله -----» اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی «----- میباشید.

این نکته در بازداشت نامه باید قید شود. هرگاه مال  بازداشت شده نزد شخص ثالث وجه نقد یا طلب حال باشد، شخص مزبور باید آن را به صندوق ثبت سپرده و رسید بگیرد و اگر کسی که اجراییه بر علیه او صادر شده است امتناع از دادن رسید نمایند ، مدیر سبز که عملیات اجرا در حوزه او به عمل می آید رسید داده و این رسید سند برائت شخص ثالث خواهد بود.  آناگر شخص ثالثی که مال یا طلب مال بدهکار ساختمان نزد او بازداشت شده است، ست از تایدیه آن امتناع ورزد اموال او بازداشت می شود. چنانچه شخص ثالث منکر وجود تمام یا قسمتی از وجه نقد نقد یا اموال منقول دیگری باشد باید ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ بازداشت نامه به شخص او، مراتب را به مدیر ثبت اطلاع دهد و الا مسئول پرداخت وجه و یا تسلیم مال خواهد بود و اداره ثبت آن وجه را وصول و آن مال را از او خواهد گرفت.

 هرگاه مال الاجاره اموال منقول یا غیرمنقول متعلق به بدهکار ساختمان نزد مستاجر باشد در این صورت باید وجوهی که به تدریج وصول می شود تا استهلاک طرف ساختمان به مدیر پرداخت گردد و اگر نگهداری موقت وجوه مزبور لازم باشد باید در صندوق ثبت اسناد و یا در بانک معتبری سپرده گردد.

اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی - مریم شایق
اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی - مریم شایق

 حقوق و مزایا و دستمزد ای که بدهکار از وجوه عمومی می گیرد در صورتی که دارای کسان تحت سرپرست باشد میزان یک چهارم وگرنه یک سوم آن را میتوان بازداشت کرد. در این صورت پس از ابلاغ بازداشت نامه به اداره متبوع بدهکار یا کارگاه، رئیس اداره یا مسئول کارگاه و مسئول حسابداری در موسساتی که مسئول حسابداری دارد باید در کسر و فرستادن مبلغ بازداشت شده طبق تقاضانامه اقدام کند وگرنه برابر مقررات مسئول خواهد بود. همچنین بازداشت موجودی حساب سپرده بانکی بدهکار جایز است و نیز می توان اموال غیر منقول بدهکار را توقیف کرد.

 پس از توقیف اموال قیمت آنها توسط کارشناس ارزیابی و سپس به حراج و مزایده گذاشته میشود.

 علاوه بر طرف ساختمان،  حق اجرا نیز از اموال بازداشت شده  بدهکار وصول می گردد. وصول حق الاجرا به همان طریقی که برای وصول موضوع تعهد مقرر است به عمل می آید و مدیر ثبت می تواند نظر به مبلغ حق الاجرا هر طریق دیگری را که برای وصول مناسب بداند اختیار کند. حق الاجرا از هر اداره یا دایره یا شعبه که وصول می شود به حساب درآمد عمومی منظور و یک نسخه از قبض صادر شده به اداره صادر کننده اجراییه ارسال میشود.

از اینکه با مبحث « اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی » با ما همراه بودید کمال تشکر را داریم.

 

 


دفتر وکالت مریم شایق

شما همشهریان عزیز یزدی برای انجام امور حقوقی در یزد اعم از گرفتن وکیل در یزد و استفاده از خدمات وکیل در یزد ، گرفتن مشاوره حقوقی در یزد و همچنین استفاده از خدمات تهیه و تنظیم قرارداد در یزد ، توسط تیم وکالت خانم مریم شایق و همچنین بهره مندی از سایر خدمات تخصصی وکالت اعم از وکالت در دعاوی حقوقی در یزد ، وکالت در دعاوی کیفری در یزد ، وکالت در دعاوی ملک و املاک در یزد ، وکالت در دعاوی خانواده در یزد ، خدمات مشاوره حقوقی در یزد ، بررسی حضوری و آنلاین ( سامانه عدل ایران) و تهیه و تنظیم لایحه ، با ما تماس حاصل فرمایید.

تلفن دفتر :  ۳۶۲۹۲۰۴۳-۰۳۵               همراه : ۰۹۱۲۲۰۲۶۲۰۵

مریم شایق - وکیل رسمی دادگستری یزد
چگونگی اعتراض به ثبت ملک توسط فرد دیگر - مریم شایق - وکیل پایه یک دادگستری یزد

چگونگی اعتراض به ثبت ملک توسط فرد دیگر

« چگونگی اعتراض به ثبت ملک توسط فرد دیگر  » : در این مقاله ما بر آن شدیم توضیح دهیم اگر شخصی ملکی را که متصرف آن است  از طریق اظهارنامه ثبت  تقاضای ثبت و اخذ سند مالکیت آن ملک را بکند ، اگر  شخص ثالث به هر عنوان نسبت به ثبت آن ملک و تقاضای سند رسمی آن ملک برای متصرف معترض باشد چه کاری باید انجام دهد. پس با ما همراه باشید.

متصرفین املاک  دو نوع هستند:

 نوع اول، متصرفین به عنوان مالکیت و نوع دوم، متصرفین به عناوین دیگر از طریق اجاره، مباشرت، نمایندگی مالک و امثال آنها.

 آنچه از ماده ۱۱ قانون ثبت ثبت و ماده ۲۳ آیین نامه آن و سایر موارد و روح قانون استنباط می شود ، آن است که کسانی که ملک را در تصرف دارند و تصرف خود را مالک آن اعلام می کنند، در صورتی که تصرف آنان بر نماینده ثبت محرز باشد و خلاف ادعای آنان محقق نباشد می توانند اظهارنامه بدهند و باید تقاضای ثبت نمایند و نفس تصرف به این عنوان دلیل مالکیت است مگر آنکه خلافش ثابت شود.

 اظهارنامه فرم مخصوصی است که از طرف اداره ثبت در اختیار  کسی که حق درخواست ثبت دارد یا نماینده او گذاشته می شود و باید با تکمیل  و  اعاده آن، درخواست ثبت نماید. طبق ماده ۲۲ آیین نامه قانون ثبت املاک در اظهارنامه باید مطالب زیر قید شود:

  1. هویت دهنده اظهارنامه یعنی اسم و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور آن
  2. سمت متقاضی ثبت نسبت به ملک از قبیل مالکیت ملک یا تولیت موقوفه یا نمایندگی از طرف مالک یا مدیریت شرکت و امثال آن
  3. تابعیت مستدعی ثبت.
  4. نوع مال غیر منقول که درخواست ثبت آن میشود از قبیل باغ ، منزل مسکونی و زمین زراعتی و مانند آنها
  5.  میزان و مقدار املاک و اراضی مورد درخواست که باید به دانگ و سهم قرار داده شود
  6. بهای ملک در تاریخ درخواست
  7. شرح حقوق عینی که برای اشخاص در آن ملک است ست با تعیین صاحبان حقوق و همچنین حقوق عینی که مستدعی ثبت در املاک مجاور دارد بمانند حق ارتفاق و غیره.

 هر اظهارنامه ثبتی در پوشه مخصوص آن قرار داده میشود و یک پرونده ثبتی را تشکیل میدهد. شماره ملک بر روی پرونده نوشته میشود و همان شماره، کلاسه پرونده خواهد بود. در خلال عملیات مقدماتی ثبت که عبارت است از کلیه عملیات و اقداماتی که اداره ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک انجام می دهد، د ممکن است اعتراضاتی واصل شود و مانع ادامه عملیات و صدور سند مالکیت تا تعیین تکلیف آن اعتراضات گردد.

همین اعتراضات که در مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت شده سه نوع اعتراض است:

 اول- اعتراض بر ثبت

دوم- اعتراض بر حدود

 سوم- اعتراض بر حقوق ارتفاقی

 ما از میان سه نوع اعتراض فوق، طرح ها نوع اول یعنی اعتراض بر ثبت را که مورد پرسش حاضر است بررسی میکنیم.

 منظور از اعتراض بر ثبت،  ثبت اعتراض بر تقاضای ثبت است .این اعتراض از مهمترین اعتراضات ثبتی است و احکام آن در زیر بیان می شود. هرکس در ملک مورد تقاضای ثبت برای خود حقی قائل باشد و آن حق ،حق ارتفاقی باشد  می تواند نسبت به درخواست ثبت اعتراض نماید. خصوصیت و شرایط ویژه‌ای برای معترض بر ثبت در نظر گرفته نشده است. این امر از عموم ماده ۹۶ قانون ثبت استفاده می شود.

 اعتراض  بر ثبت باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی مذکور در ماده ۱۱ قانون ثبت به عمل آید و هرگاه قبل از انتشار آن به عمل آید به تصریح ماده ۸۷ آیین نامه قانون ثبت، پذیرفته نخواهد شد و هرگاه بعد از انقضای مدت ۹۰ روز باشد، به ترتیب مذکور در ماده ۱۶ قانون ثبت عمل میشود.

اعتراض به ثبت ملک - مریم شایق - وکیل پایه یک دادگستری یزد
اعتراض به ثبت ملک - مریم شایق - وکیل پایه یک دادگستری یزد

 به تصریح مواد ۱۶ و ۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۸۶ آیین نامه قانون ثبت املاک اعتراض باید مستقیماً به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی معین شده است و معمولاً همان اداره یا دایره یا شعبه ای است که آگهی های نوبتی را منتشر می کند، تسلیم شود و اگر به غیر از مرجع مذکور تقدیم گردد و ظرف مدت ۹۰ روز به اداره ثبت محل نرسد،  اثر قانونی نخواهد داشت. این ترتیب برای آن است که اداره ثبت از دعاوی راجع به ملک مورد تقاضای ثبت مطلع شود و دوباره کاری نشود و سرعت عمل هم به وجود آید زیرا اگر فرض کنیم که دادخواست به مرجع دیگری بلا آن مرجع دادگاه باشد تقدیم گردد،  ممکن است اداره ثبت از آن مطلع نگردد و عملیات ثبتی را ادامه دهد و پس از اتمام کار و احیاناً ثبت ملک از وجود اعتراض با خبر گردد و بعدا مجبور به تحلیل دفتر املاک و ثبت آن به نام  معترض گردد. همچنین چون پرونده ثبتی و آگهی نوبتی در اداره ثبت موجود است،  به محض وصول اعتراف و بدون فوت وقت و احتیاج به اقدام دیگری می توان تشخیص داد که در مدت قانونی است یا خارج از آن.

شما در حال مطالعه مقاله « چگونگی اعتراض به ثبت ملک توسط فرد دیگر » هستید.

 به تصریح مواد ۱۶ و ۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۸۶ آیین نامه قانون ثبت املاک اعتراض باید مستقیماً به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی معین شده است و معمولاً همان اداره یا دایره یا شعبه ای است که آگهی های نوبتی را منتشر می کند، تسلیم شود و اگر به غیر از مرجع مذکور تقدیم گردد و ظرف مدت ۹۰ روز به اداره ثبت محل نرسد،  اثر قانونی نخواهد داشت. این ترتیب برای آن است که اداره ثبت از دعاوی راجع به ملک مورد تقاضای ثبت مطلع شود و دوباره کاری نشود و سرعت عمل هم به وجود آید زیرا اگر فرض کنیم که دادخواست به مرجع دیگری بلا آن مرجع دادگاه باشد تقدیم گردد،  ممکن است اداره ثبت از آن مطلع نگردد و عملیات ثبتی را ادامه دهد و پس از اتمام کار و احیاناً ثبت ملک از وجود اعتراض با خبر گردد و بعدا مجبور به تحلیل دفتر املاک و ثبت آن به نام  معترض گردد. همچنین چون پرونده ثبتی و آگهی نوبتی در اداره ثبت موجود است،  به محض وصول اعتراف و بدون فوت وقت و احتیاج به اقدام دیگری می توان تشخیص داد که در مدت قانونی است یا خارج از آن.حال آنکه اگر به مرجع دیگری تسلیم شود ،  چون از تاریخ انتشار آگهی نوبتی، اطلاعی ندارد نمی تواند به آن سرعت و سهولت، وجود  آن را در مدت یا خارج از مدت قانونی تشخیص دهد.

 اکنون باید دید که اگر شخصی دادخواست اعتراض بر ثبت را مستقیماً به دادگاه بدهد  آیا اعتراض محسوب می شود یا اینکه با انقضای مدت و عدم تقدیم اعتراض به اداره ثبت، حق اعتراض ساقط می شود ؟

اداره حقوقی دادگستری در سال ۱۳۵۳ در خصوص این سوال که معترض بر ثبت ملکی به جای آن که دادخواست خود را به دستور ماده ۱۶ قانون ثبت به مرجع ثبتی بدهد ، آن را مستقیماً در دادگاه  مطرح ساخته است ،  تکلیف دادگاه چیست ؟؟   چنین اظهار نظر نموده است : 

 اگرچه به موجب ماده ۱۶ قانون ثبت، اعتراض به ثبت ملک باید به اداره ثبت تسلیم گردد و از آن طریق به دادگاه فرستاده شود ولی در صورتی که عرض  حال اعتراض در مهلت قانونی مستقیماً به دادگاه تسلیم شود مجوزی برای رد آن وجود ندارد. منتها از جهت اینکه مقصود قانونگذار در ماده مذکور نقض نشود ،  دادگاه می باید وصول اعتراض را به اداره ثبت اطلاعات دهد.

 به نظر کسانی که این نظریه را دادند، خواسته اند راهی برای حفظ حقوق ادعایی  معترض   بر ثبت پیدا کنند و مانع از ضایع شدن آن شوند و اگرچه این قصد و نیت خوب است  اما با مقررات قانون ثبت و روح آن تطبیق نمی کند و در حقیقت نوعی اجتهاد در مقابل نص هست. زیرا ماده ۱۷ قانون ثبت در مورد پرونده هایی که از قبل بین مس ثبتتدعی ثبت و معترض بر ثبت در خصوص همان ملک مورد تقاضای ثبت جریان داشته است ،  مقرر می دارد که باید گواهی دادگاه مبنی بر جریان دعوا درخصوص آن ملک بین معترض و متقاضی ثبت اخذ و ظرف ۹۰ روز به اداره ثبت محل تقدیم شود و اگر این کار در موعد قانونی انجام شود با وجود اینکه پرونده از سابق در دادگاه جریان داشته و دارد حق اعتراض معترض بر ثبت ساقط میگردد.

به این ترتیب در موردی که  پرونده قبل از انتشار آگهی نوبتی در دادگاه مطرح بوده است،  عدم تسلیم گواهی جریان دعوا به اداره ثبت،  ظرف مدت قانونی برابر ماده ۱۷ تبصره آن موجود سقوط حق اعتراض است،  به طریق اولی در مواردی که قبلا دعوای درجریان نبوده است و اعتراض در ظرف مدت قانونی به اداره ثبت تسلیم نشده است، حق اعتراض ساقط است. برابر این هیچ چیز نمیتواند جای تقدیم اعتراض به گواهی جریان دعوا را ظرف مهلت قانونی به اداره ثبت محل بگیرد و رسیدگی دادگاه به چین اعتراض فاقد مجوز قانونی است. نظریه اداره حقوقی گرچه مشورتی و غیر لازم الاتباع است، ناشی از عدم توجه به ماده ۱۷ و تبصره ذیل آن است.

همچنان با مطالعه مقاله « چگونگی اعتراض به ثبت ملک توسط فرد دیگر  »با ما همراه باشید.

دادخواست ملک - مریم شایق ، وکیل پایه یک دادگستری یزد
دادخواست ملک - مریم شایق ، وکیل پایه یک دادگستری یزد

 ۱. تقویم دادخواست :  برابر ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک و مواد ۸۶ و ۸۸ و ۸۹ آیین نامه آن قانون، اعتراض باید به صورت دادخواست باشد و هزینه دادرسی پرداخت گردد اما برای اینکه حق معترض بر ثبت به واسطه کوتاه بودن مدت اعتراض ضایع نشود مواد ۸۸ و ۸۹ و ۹۱ آیین نامه مقرر داشته است  که اعتراض کتبی به هر نحو که باشد هرچند روی برگهای دادخواست نباشد باید از طرف اداره ثبت قبول و در صورتی که داخل مهلت قانونی باشد به مرجع صلاحیتدار ارسال گردد. در رسید صورتی  دادخواست اعتراض یا گواهینامه جریان دعوا باید تاریخ رسید با تمام حروف قید شود.

 یک نسخه فقط از دادخواست در پرونده بایگانی و بقیه که باید به تعداد مستدعیان ثبت  به اضافه یک نسخه باشد  به دادگاه مربوطه فرستاده شود. هرگاه تعداد برگهای دادخواست کافی نباشد یک نسخه بایگانی و بقیه هر چه هست به دادگاه فرستاده میشود و چنانچه اتفاقاً منحصر به یک برگ باشد  رونوشتی از آن بایگانی و عین آن به دادگاه ارسال خواهد شد.

 اداره یا دایره یا شعبه ثبت باید بلافاصله دادخواست و پیوست های آن را برای دادگاه صلاحیتدار ضمن نامه بفرستد مگر دادخواست هایی که خارج از مدت داده شود که در این صورت رئیس ثبت نظر خود را در زیر دادخواست نوشته و در نشست اداری طبق ماده ۱۶ قانون ثبت مطرح و تکلیف قطعی آن معین گردد.

  1. تقدیم گواهینامه جریان دعوا:  برابر ماده ۱۷ قانون ثبت و همچنین مواد ۸۹ و ۹۰ آیین نامه اجرایی قانون ثبت، در مواردی که بین  متقاضی ثبت و کسی که میخواهد بر آن اعتراض کند قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی دعوای در خصوص همان مهر در دادگاه اقامه شده و در جریان باشد ، نیازی به دادن دادخواست اعتراض نیست ست و در این موارد کسی که میخواهد بر ثبت اعتراض کند باید ظرف مدت قانونی  ۹۰ روز گواهی دادگاه را مبنی در جریان داشتن پرونده به اداره ثبت محل تسلیم نماید. این گواهینامه به منزله اعتراض است و نیازی بر پرداخت هزینه دادرسی مجدد و سایر تشریفات مرتبط به اقامه دعوا ندارد و  همان پرونده مطروحه در دادگاه پرونده اعتراضی تلقی خواهد شد.

 بنابراین تسلیم گواهینامه به جای دادخواست اعتراض فقط در مواردی پذیرفته و به عنوان اعتراض محسوب می شود تاریخ اقامه دعوا در دادگاه قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی باشد وگرنه پذیرفته نخواهد شد و معترض باید دادخواست تقدیم نماید.

 در دو مورد به معترض ثبت اجازه داده شده است که دادخواست خود را تجدید نماید و دادخواست مجدد را مستقیماً به دفتر دادگاه صلاحیتدار تقدیم کند گرچه دادخواست مجدد خارج از مهلت های قانونی باشد. منظور از مهلت های قانونی همان ۹۰ روز و ۳۰ روز است.

الف- در موردی که قرار ابطال دادخواست به علت عدم حضور خواهان صادر شده باشد.

ب- در مواردی که به علت نقص دادخواست قرار رد آن صادر شده باشد.

 در دو مورد بالا به تصریح ماده  ۱۹ قانون ثبت و تبصره ذیل آن، از تاریخ ابلاغ قرار رد به معترض بر ثبت ، مشارالیه فقط ظرف ده روز می تواند برای یک نوبت تجدید دادخواست نماید و دادخواست مجدد به دفتر دادگاه صلاحیتدار داده خواهد شد.

 در اینجا قانونگذار خواسته است که هم حقوق معترضین بر ثبت حفظ شود و هم کار ثبت املاک معطل نماند و زودتر تعیین تکلیف شود لذا : 

اولا - به موقع ترین اجازه داده است که دادخواست خود را تایید نماید اگرچه  خارج از موعد قانونی اعتراضات باشد چون معمولاً صدور قرار ابطال دادخواست اعتراض یا رد آن مدتها بعد از انقضای مهلت اعتراض می باشد.

دوما- بر خلاف سایر مواردی که قرار ابطال یا رد دادخواست صادر می شود خواهان می‌تواند هر چند نوع بعد که بخواهد و هر زمان که اراده کند دادخواست مجدد بدهد، در خصوص اعتراض بر سر یا حدود یا حقوق ارتفاقی، این اختیار محدود به  یک بار آنهم در زمان معین یعنی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قرار شده است. اگر محدودیت یاد شده نبود، منتظر می توانست با دادن دادخواست های اعتراض ناقص و تحدید آنها مکررا  مانع ثبت ملک و اتمام عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت گردد و اگر اصلاً اجازه تجدید دادخواست داده نمی شد بدون رسیدگی به دعوای او ساقط می گردید و این دور از عدل و انصاف بود. اما با ترتیبی که ماده ۱۹ و تبصره آن پیش بینی شده است ،  همان‌گونه که ابتدا ان عنوان کردیم ،  هم حق خصوصی یعنی حق معترض بر ثبت حفظ شده  و هم حق متقاضی ثبت و مصلحت جامعه ضرورت ثبت املاک را ایجاب کرده است در نظر گرفته شده است.

 

از اینکه با مبحث « چگونگی اعتراض به ثبت ملک توسط فرد دیگر » با ما همراه بودید کمال تشکر را داریم.

 

 


دفتر وکالت مریم شایق

شما همشهریان عزیز یزدی برای انجام امور حقوقی در یزد اعم از گرفتن وکیل در یزد و استفاده از خدمات وکیل در یزد ، گرفتن مشاوره حقوقی در یزد و همچنین استفاده از خدمات تهیه و تنظیم قرارداد در یزد ، توسط تیم وکالت خانم مریم شایق و همچنین بهره مندی از سایر خدمات تخصصی وکالت اعم از وکالت در دعاوی حقوقی در یزد ، وکالت در دعاوی کیفری در یزد ، وکالت در دعاوی ملک و املاک در یزد ، وکالت در دعاوی خانواده در یزد ، خدمات مشاوره حقوقی در یزد ، بررسی حضوری و آنلاین ( سامانه عدل ایران) و تهیه و تنظیم لایحه ، با ما تماس حاصل فرمایید.

تلفن دفتر :  ۳۶۲۹۲۰۴۳-۰۳۵               همراه : ۰۹۱۲۲۰۲۶۲۰۵

مریم شایق - وکیل رسمی دادگستری یزد
چگونگی ابطال اجرائیه پرداخت دین - مریم شایق

چگونگی ابطال اجرائیه پرداخت دین

« چگونگی ابطال اجرائیه پرداخت دین » : برای درک بهتر موضوع طبق رویه های قبل با ایجاد پرسش موضوع را طرح و شرح خواهیم داد و آن پرسش این است که :بر اساس سند ذمه ای ، اجراییه ای  علیه شخص صادر می شود، مدیون با ارائه اسنادی مدعی می شود که دین خود را پرداخته است.در صورت تکمیل بودن مدارک چه اقداماتی باید انجام گیرد.

همانطور که قبلا  عنوان شد سند در لغت عبارت است از چیزی که به آن اعتماد کنند. اعتماد نیز به معنای تکیه کردن است.فی الواقع سند نوشته ای است که حق به آن تکیه میکند و شخص میتواند با استناد به آن ، حق خود را ثابت کند. همچنان که ماده 1284 قانون مدنی میگوید که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. در عبارت «سند ذمه ای» سند به ذمه اضافه شده است و در اصطلاح حقوقی ، ذمه عبارت است از حقی که شخص بر عهده دیگری دارد که حق ذمی یا حق دینی نیز گفته میشود. حق ذمی در مقابل حق عینی که شخص مستقیما حقی از مال دارد ، به کار میرود. سند ذمه ای ، اصطلاح ثبتی است در معنی مقابل سند شرطی یا سند مربوط به معامله با حق استرداد.

فرز این پرسش چنین است که پس از صدور اجراییه به درخواست طلبکار،  مدیون اسنادی در دست خود دارد که نشان می دهد  بدهکار نیست. از آنجا که دستور اجرای اسناد رسمی علیرغم پرداخت دین از سوی مدیون مخالف با  مفاد سند و نیز مخالف قانون میباشد لذا مدیون میتواند وفق مقررات آیین دادرسی  دادگاههای عمومی و انقلاب در دادگاه حقوقی اقامه دعوا کند. دادگاه صالح به  دعاوی ناشی از دستور اجرای اسناد رسمی دادگاه حقوقی محلی است که در حوزه آن دستور اجرا داده شده است. علم اصول به دعاوی مزبور خارج از نوبت رسیدگی می شود بنابراین اقامه دعوا مانع از جریان عملیات اجرایی نیست مگر در صورتی که دادگاه حکم به بطلان دستور اجرا داده و یا قراری دایر بر توقف عملیات اجرایی صادر کند. در صورتی که دادگاه دلایل شکایت را قوی بداند یا در اجرای سند رسمی ضرر جبران ناپذیر باشد به درخواست مدعی بعد از گرفتن قرار تامین، قرار توقیف عملیات اجرایی را می دهد. ترتیب تامین همان است که در قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب مقرر است .

توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن - مریم شایق وکیل پایه یک دادگستری یزد
توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن - مریم شایق وکیل پایه یک دادگستری یزد

 چون در متن پرسش مدیون سند ذمه ای هم مدتی است ست که دین خود را پرداخته و هم توقف عملیات اجرایی را خواستار است لذا در دادخواست تقسیم شده به دادگاه دو خواسته باید در مقابل ستون خواسته قید شود:

  1. دستور موقت
  2. ابطال اجراییه

 یک سوال اساسی احتمال دارد که در اینجا به ذهن خطور کند و آن این است که در چه مواردی می توان از طرز عملیات اجرایی در دادگاه اقامه دعوا کرد و در چه مواردی به رئیس اداره ثبت محل؟

 در جواب باید  اذعان  داشت آنچه مربوط به ماهیت اجراییه است در صلاحیت دادگاه است  مثل اینکه مدیون ذمه خود را پرداخته یا فردی که به واسطه آن اجراییه صادر شده مجعول باشد. هرگاه اصل دین ادا شده باشد مرجع رسیدگی به این نوع شکایت از دستور اجرا در حیطه صلاحیت دادگاه های حقوقی است و چنانچه سند مجعول باشد در صلاحیت دادسرای عمومی و انقلاب است که برابر ماده ۹۹ قانون ثبت ادعای مجعولیت سند رسمی، عملیات راجع به اجرای آن را موقوف نمی کند مگر پس از اینکه دادیار یا بازپرس قرار مجرمیت متهم را صادر و مدعی العموم هم موافقت کرده باشد.

 اما آنچه مربوط به اقدامات اجرا و عملیات ماموران اجرا باشد که مقررات مربوط به قوانین ثبت ثبت و آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و غیره را رعایت نکرده باشد در آن صورت رسیدگی به شکایات بر عهده رئیس اداره ثبت هیئت نظارت و شورای عالی ثبت خواهد بود. 

 

از اینکه با مبحث « چگونگی ابطال اجرائیه پرداخت دین  » با ما همراه بودید کمال تشکر را داریم.

 

 


دفتر وکالت مریم شایق

شما همشهریان عزیز یزدی برای انجام امور حقوقی در یزد اعم از گرفتن وکیل در یزد و استفاده از خدمات وکیل در یزد ، گرفتن مشاوره حقوقی در یزد و همچنین استفاده از خدمات تهیه و تنظیم قرارداد در یزد ، توسط تیم وکالت خانم مریم شایق و همچنین بهره مندی از سایر خدمات تخصصی وکالت اعم از وکالت در دعاوی حقوقی در یزد ، وکالت در دعاوی کیفری در یزد ، وکالت در دعاوی ملک و املاک در یزد ، وکالت در دعاوی خانواده در یزد ، خدمات مشاوره حقوقی در یزد ، بررسی حضوری و آنلاین ( سامانه عدل ایران) و تهیه و تنظیم لایحه ، با ما تماس حاصل فرمایید.

تلفن دفتر :  ۳۶۲۹۲۰۴۳-۰۳۵               همراه : ۰۹۱۲۲۰۲۶۲۰۵

مریم شایق - وکیل رسمی دادگستری یزد
توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن - مریم شایق ، وکیل پایه یک دادگستری یزد

توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن

« توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن » : برای درک بهتر موضوع طبق رویه های قبل با ایجاد پرسش موضوع را طرح و شرح خواهیم داد و آن پرسش این است که :  برای اجرای اجرائیه سندی ذمه ای ، با معرفی بستانکار ، چند دستگاه یخچال موجود در پارکینگ ساختمان محل مسکونی بدهکار توقیف میشود. مستاجر طبقه دیگر ساختمان مزبور به شما مراجعه و با ارائه مدارکی ، خود را مالک یخچالهای ذکر شده معرفی میکند. درصورتیکه صحت اظهارات او را احراز و مدارک او کافی بود ، چه اقداماتی انجام خواهد شد.

قبل از اینکه به پاسخ به پرسش فوق درمورد توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن بپردازیم ، در متن پرسش از «سند ذمه ای » سخن به میان آمده و ممکن است برای خواننده این پرسش به وجود بیاید که اساسا سند ذمه ای چیست؟

سند در لغت عبارت است از چیزی که به آن اعتماد کنند. اعتماد نیز به معنای تکیه کردن است.فی الواقع سند نوشته ای است که حق به آن تکیه میکند و شخص میتواند با استناد به آن ، حق خود را ثابت کند. همچنان که ماده 1284 قانون مدنی میگوید که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. در عبارت «سند ذمه ای» سند به ذمه اضافه شده است و در اصطلاح حقوقی ، ذمه عبارت است از حقی که شخص بر عهده دیگری دارد که حق ذمی یا حق دینی نیز گفته میشود. حق ذمی در مقابل حق عینی که شخص مستقیما حقی از مال دارد ، به کار میرود. سند ذمه ای ، اصطلاح ثبتی است در معنی مقابل سند شرطی یا سند مربوط به معامله با حق استرداد.

توضیحا باید گفته شود طلب موضوع اجرائیه ، یا دارای وثیقه است یا نه. اگر دارای وثیقه نباشد یعنی ذمه ای باشد ، برابر ماده 20 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ، متعهد باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه ، مفاد آن را اجرا نماید یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که با فروش آن اجرای سند میسر شود.

در ادامه مبحث توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن ، باید عنوان کرد که به اسناد زیر که رسمی و یا در حکم اسناد رسمی است میتوان اجرائیه صادر نموده :

  1. اسناد رسمی نسبت به دیون و اموال منقول
  2. اسناد رسمی نسبت به املاک ثبت شده
  3. اسناد رسمی نسبت به مورد وثیقه و اجاره اعم از ثبت شده و نشده
  4. قبوض اقساطی ثبت
  5. مهریه ذکر شده در قباله نکاحیه رسمی
  6. تعهداتی که ضمن ثبت رسمی ازدواج و طلاق و رجوع شده است.
  7. چکهای صادر شده بر عهده بانکها
  8. قراردادهای بانکی که در اجرای قانون عملیات بانکی بدون ربا منعقد میشود و اسناد عادی گیرندگان وام از بانک کشاورزی
  9. سایر مواردی که در قوانین خاص ذکر شده است از قبیل اظهارنامه ابلاغ شده موضوع ماده 10 مکرر اصلاحی قانون تملک آپارتمانها

از میان اسناد فوق الذکر ، موارد 3 و 8 جزو اسناد وثیقه ای و باقی مانده از اسناد ذمه محسوب میشوند.

توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن - مریم شایق وکیل پایه یک دادگستری یزد
توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن - مریم شایق وکیل پایه یک دادگستری یزد

اسناد دارای وثیقه یعنی اسناد مربوط به املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر از خارج یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده و کلیه معاملات شرطی و رهن راجع به املاک غیر منقول و بطور کلی اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد ، اسناد استقراضی محسوب و از لحاظ قانون ثبت وام با وثیقه شمرده میشود.بنابراین اگر بدهکار ظرف مدت مقرر در سند ، بدهی خود را نپردازد ، طلبکار میتواند از دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست صدور اجرائیه نماید. دفترخانه طبق تقاضای طلبکار ، برای طلب و اجور و خسارت طبق ماده 34 قانون ثبت ، اجرائیه صادر و به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال میکند.

از تاریخ ابلاغ اجرائیه ، بدهکار 8 ماه مهلت خواهد داشت که نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نماید.بدهکار میتواند ظرف 6 ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه ، درخواست نماید که ملک از طریق حراج به فروش برسد. در اینصورت اجرای ثبت یا ثبت محل پس از انقضای مدت 6 ماه اقدام به حراج ملک خواهد نمود.

پس از دانستن تعریف سند ذمه ای و سند وثیقه ای ، از پرسش چنین برمی آید که طلبکار یعنی کسی که دارای سند ذمه ای به نفع خود بوده از اداره اجرای اسناد رسمی تقاضای صدور اجرائیه علیه بدهکار نموده و در جریان عملیات اجرایی ، طلبکار یخچالهای موجود در پارکینگ ساختمان را به عنوان اموال منقول بدهکار به مامور اجرا معرفی کرده و مامور اجرا آن را بازداشت کرده است.در متن پرسش معلوم نیست که آیا به هنگام توقیف یخچالها ، مستاجر طبقه دیگر در محل حاضر بوده یا نه. زیرا حضور یا غیبت او در محل بازداشت یخچالها از نظر آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و طرز شکایت از عملیات اجرائی متفاوت است اگر حضور داشته باشد میتواند طبق ماده 73 آیین نامه مزبور نسبت به تعلق یخچالها به خود اظهار حق نماید و مامور اجرا نیز اسم او و چگونگی اظهار او را در صورتجلسه قید میکند. لازم به ذکر است که مستاجر در فرض این پرسش به عنوان ثالث مطرح هست. زیرا دارای سند ذمه ای طلبکار و اجرای مفاد سند علیه بدهکار است و ظاهرا یخچالها متعلق به مستاجری است که در این قضیه ثالث محسوب میشود.

بدیهی هست یخچال جزو اموال منقول است .نحوه مراحل بازداشت اموال منقول به شرح زیر میباشد :

  1. مرحله نخست : تقاضای طلبکار
    بازداشت اموال منقول به درخواست طلبکار صورت میپذیرد و مامور اجرا با حضور نماینده دادگستری و در صورت لزوم با حضور مامور نیروی انتظامی و با معرفی طلبکار ، اقدام به بازداشت اموال متعلق به بدهکار را مینماید.حاضر نبودن متعهد و یا کسان یا خادمینش و نیز بسته بودن محلی که مال در آن است ، مانع بازداشت مال نیست
  2. مرحله دوم : ارزیابی
    درصورتیکه دین و متفرعات تا پنج میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفی شده حسب الظاهر بیش از مبلغ مزبور باشد ، به تشخیص مامور اجرا در موقع بازداشت اموال ، نظر ارزیاب یا کارشناس را جلی خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب یک تا دو عشر اضافه بازداشت میکند. اگر مال مورد بازداشت غیر قابل تجزیه و بیش از میزان مذکور فوق باشد ، تمام آن بازداشت میشود.
  3. مرحله سوم : تعیین حافظ
    اموای که باید بازداشت شود در همانجایی که هست بازداشت میشود. درصورت لزوم به جای محفوظی منتقل میشود و در هر حال باید مال بازداشت شده را به حافظ سپرد و درصورت عدم توافق طلبکار در انتخاب حافظ ، انتخاب او با مامور اجراست.کسی که مال بازداشت شده را به عنوان حافظ دریافت میکند ، به اعتراض او به بازداشت پس از قبول مال به عنوان حافظ در اداره ثبت ترتیب اثر نخواهد شد.حافظ باید به قدر امکان دارایی داشته باشد و حتی المقدور بدون انتقال مال مورد بازداشت به جای دیگر تعهد حفاظت مال را بکند. مامور اجرا اگر در انتخاب حافظ واجد شرایط امانت و شرایط دیگر راجع به امین تقصیر کند ، با حافظ متضامنا مسئول خواهد بود.
توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن - مریم شایق ، وکیل پایه یک دادگستری یزد
توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن - مریم شایق ، وکیل پایه یک دادگستری یزد

ضمنا قبل از بازداشت اموال منقول ، باید صورتی مرتب شود که در آن اسامی و توصیف کلیه اشیای بازداشت شده نوشته شود و به امضای حاضرین برسد. بنابراین از صورت مساله پرسش چنین استنباط میشود که طلبکاری در جریان اجرای مفاد سند رسمی از نوع ذمه ای با معرفی یخچالهایی در پارکینگ ساختمان به عنوان اموال بدهکار ، صورتجلسه ای تنظیم و یخچالها بازداشت شده است.بعدا مشخص شده که آن یخچالها متعلق به ثالثی است که در یکی از طبقات ساختمان به عنوان مستاجر سکونت دارد. مستاجر مدارکی ارائه کرده که نشان میدهد یخچالها به وی تعلق دارد.اکنون وکیل ثالث میخواهد اقدام قانونی انجام دهد تا یخچالهای ثالث رفع بازداشت شود.

ماده 103 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مقرر میدارد : هرگاه شخص ثالث نسبت به مال بازداشت شده اظهار حقی نماید ، در موارد زیر از مزایده خودداری میشود :

  1. در مواردی که طلبکار اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
  2. در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده و یا در رهن یا وثیقه طلب اوست.
  3. درصورتیکه مال قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تامین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت بابت طلب معترض توقیف شده باشد.
  4. هرگاه شخص ثالثی حکمی اعم از قطعی یا یا غیر قطعی بر حقانیت خود ارائه کند.
  5. درصورتیکه قبل از بازداشت از معترض قبول تقاضای ثبت به عنوان مالکیت یا وقفیت شده باشد.
  6. در موردی که بر اثر شکایت معترض ، موضوع قابل طرح در هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده باشد.

در مورد بندهای 1 و 2 و نیز در مورد بند 4 در صورت وجود حکم قطعی ، از مال رفع بازداشت میشود و در سایر موارد ادامه عملیات اجرایی موکول به اتخاذ تصمیم نهایی علیه معترض در مراجع مربوط خواهد بود. طلبکار میتواند از مال مورد بازداشت صرفنظر کرده و درخواست بازداشت اموال دیگر متعهد را بکند.

تبصره 1 : درصورتیکه هریک از موارد مذکور در این ماده پس از انجام مزایده و قبل از صدور سند انتقال تحقق یابد ، اداره ثبت صورتمجلس مزایده را ابطال و سپس به ترتیب مقرر در ماده فوق عمل خواهد کرد.هرگاه در مورد مزایده به برنده یا طلبکار تحویل شده باشد مسترد میگردد.

حال با توجه به موارد شش گانه مندرج در ماده فوق باید دید مستاجر مشمول کدام یک از موارد فوق است :

 نخست مورد ۵ که مربوط به اموال غیر منقول است از بحث ما در این پاسخ خارج است.

  دوم در خصوص مورد یک متن  پرسش مسکوت است.

 سوم در مورد فقرات دو تا ۴ چنانچه مستاجر مدارکی داشته باشد و از مصادیق هر یک از فقرات مزبور باشد قطعاً از مزایده خودداری خواهد شد.

 چهارم هرگاه اعتراض مستاجر غیر از حقوق دو تا چهار باشد و مثلاً تعلق یخچال ها را با سند عادی به خود منتسب نماید ممکن است مشمول مورد ۶ و ماده ۱۰۳ آیین نامه یاد شده باشد .در این صورت با توجه به ماده ۲۲۹ همان آیین نامه ، مستاجر میتواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر نماید. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به مستاجر و دارنده سند ذمه ای ابلاغ می شود و هر یک از آنها اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشد می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل یا هیئت نظارت صلاحیت‌دار تسلیم نماید. تا قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیئت نظارت طرح و رسیدگی شود. هرگاه هیئت نظارت محتاج به توضیحاتی از اجرا یا طرفین قضیه باشد ،می تواند توضیحات لازم را بخواهد.

 ممکن است این سوال به ذهن خواننده خطور کند که اگر رای هیات نظارت مورد قبول هر یک از مستاجر یا  دارنده سند ذمه ای  نباشد، مرجع صالح به اعتراض آنها کجاست؟ در پاسخ باید گفت مرجع تجدید نظر نسبت به آرای هیئت نظارت شورای عالی ثبت خواهد بود که در شعبه مربوطه به اسناد شورای عالی ثبت رسیدگی میشود

 

از اینکه با مبحث « توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن  » با ما همراه بودید کمال تشکر را داریم.

 

 


دفتر وکالت مریم شایق

شما همشهریان عزیز یزدی برای انجام امور حقوقی در یزد اعم از گرفتن وکیل در یزد و استفاده از خدمات وکیل در یزد ، گرفتن مشاوره حقوقی در یزد و همچنین استفاده از خدمات تهیه و تنظیم قرارداد در یزد ، توسط تیم وکالت خانم مریم شایق و همچنین بهره مندی از سایر خدمات تخصصی وکالت اعم از وکالت در دعاوی حقوقی در یزد ، وکالت در دعاوی کیفری در یزد ، وکالت در دعاوی ملک و املاک در یزد ، وکالت در دعاوی خانواده در یزد ، خدمات مشاوره حقوقی در یزد ، بررسی حضوری و آنلاین ( سامانه عدل ایران) و تهیه و تنظیم لایحه ، با ما تماس حاصل فرمایید.

تلفن دفتر :  ۳۶۲۹۲۰۴۳-۰۳۵               همراه : ۰۹۱۲۲۰۲۶۲۰۵

مریم شایق - وکیل رسمی دادگستری یزد
چگونگی اعتراض به حقوق ارتفاقی و مرجع آن - مریم شایق - وکیل پایه یک دادگستری یزد

چگونگی اعتراض به حقوق ارتفاقی و مرجع آن

« چگونگی اعتراض به حقوق ارتفاقی و مرجع آن » : بر اساس ماده ۹۳ قانون مدنی ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری.در این حالت شما می توانید برای انجام برخی از کارها از ملک دیگران بهره ببرید. شایع ترین نوع ارتفاق، حق عبور آب راه ها از زمین کشاورزی همسایه برای آبیاری زمین کشاورزی می باشد.حال با توجه به عنوان مقاله ، برای درک بهتر از یک پرسش تمثیلی و شرح پاسخ به آن استفاده میکنیم :

 « شخصی که زمین او در مجاورت ملکی که نسبت به آن درخواست ثبت شده است قرار ندارد ، نسبت به حدود ملک مزبور و حق عبور خود در آن ملک که متقاضی در درخواست ثبت خود آن اشاره نکرده است ، اعتراض دارد. چگونه و چه زمانی باید اعتراض کند و در چه مرجعی این اعتراض رسیدگی میشود ؟ »

در این پرسش از شخصی سخن به میان آمده است که :

  1. زمین او در مجاورت ملک متقاضی ثبت نیست.
  2. در ملک مذکور حق عبور دارد.

برای اینکه بطور روشن به پاسخ برسیم ، ابتدا راجع به حق عبور شخص یاد شده بحث میکنیم و سپس به اصل پاسخ میرسیم.

حق عبور شخص مورد بحث در غیر مجاورت ملک دیگر چه نوع حقی هست ؟

در پاسخ باید عنوان کرد که حقوق مالی از یک حیث به حقوق عینی و حقوق دینی تقسیم میشوند . ماده 29 قانون مدنی در اقسام حقوق عینی میگوید : ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه های زیر را دارا باشند :

  1. مالکیت اعم از عین یا منفعت
  2. حق انتفاع
  3. حق ارتفاق به ملک غیر

اگر سه قسم از علاقه های اشخاص نسبت به اموال را با حق عبور شخص مورد نظر در پرسش مطابقت دهیم ، بی تردید حق عبور وی همان حق ارتفاق است که نسبت به ملک متقاضی درخواست ثبت دارد. زیرا وفق ماده 93 قانون مدنی : ارتفاق حقی است برای اشخاص در ملک دیگری. گرچه تعریف حق ارتفاق در ماده مزبور جامع است ولی مانع نیست چراکه میتواند حقوق عینی دیگر مانند حق انتفاع یا حقی که مرتهن در رهن غیر منقول بر وثیقه دارد را نیز شامل گردد. ولی حقوقدانان تر تعریف حق ارتفاق گفته اند : حقی است که به موجب آن صاحب ملکی به اعتبار مالکیت خود ، میتواند از ملک دیگری استفاده کند.

از آنچه در تعریف ارتفاق گفته شده میتوان ویژگیهای این حق را به شکل زیر بیان کرد : 

  1. ارتفاق ، حق عینی قائل به ملک است و اختصاص به زمین دارد. بدین معنی که از طرفی به سود مالک زمین خاصی برقرار میشود و هرکس مالک آن شود یا حق انتفاع از آن را بدست بیاورد میتواند از آن استفاده کند.از طرف ذیگر ، حق مالکیت زمینی را که ارتفاق بر آن تحمیل شده است مثل ملک متقاضی درخواست ثبت در پرسش ، بطور کلی محدود میسازد و تغییر صاحب آن نیز اثری در زوال حق ندارد.
    غالبا حق ارتفاق در دو ملک مجاور و متصل به هم بوجود می آید . ولی نباید تصور کرد که اتصال دو ملک از شرایط لازم آن است. زیرا گاه ممکن است بین دو ملک فاصله زیاد باشد و حق ارتفاق نیز بین آن دو بوجود آید چنانکه در متن پرسش نیز چنین است.

2.حق ارتفاق تابع و فرع مالکیت زمین است و به همین جهت نمیتوان آن را از حق مالکیت جدا کرد و به دیگری انتقال داد.برعکس ، هرگاه ملکی کلا یا جزئا به کسی منتقل شود و برای آن ملک حق الارتفاقی در ملک دیگری یا از جزء دیگر همان ملک کوجود باشد ، آن حق به حال خود باقی میماند مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد.

3.حق ارتفاق دائمی است. این صفت نتیجه تابعیت حق ارتفاق از مالکیت زمین است. میدانیم که مالکیت در مورد عین دائمی است. پس ارتفاق نیز که رابطه کامل با آن دارد همیشگی خواهد بود. با وجود این ، مالک میتواند برای مدت محدودی برای دیگری حق ارتفاق ایجاد کند و صاحب حق نیز میتواند آن را پس از مدتی اسقاط کند.

4.حق ارتفاق قابل تقسیم نیست. مقصود از قابل تقسیم نبودن ارتفاق این است که اگرحق به نفع ملک مشاعی برقرار شده باشد ، تقسیم ملک موجب تجزیه حق و اختصاص یافتن آن به یکی از مالکان مشاع نیست. در این حالت هریک از شرکا مانند سابق میتواند از حق خود بطور کامل استفاده کند.همچنین اگر ملکی که ارتفاق بر آن تحمیل شده است مشاع باشد ، تقسیم آن تاثیری در طرز استفاده از حق ندارد.

چگونگی اعتراض به حقوق ارتفاقی و مرجع آن - مریم شایق ، وکیل پایه یک دادگستری یزد
چگونگی اعتراض به حقوق ارتفاقی و مرجع آن - مریم شایق ، وکیل پایه یک دادگستری یزد

پس از شناخت حق عبور شخص دارنده حق ارتفاق ، اکنون برای پاسخ دادن به پرسش ناگزیریم در مورد مراحل ثبت ملک مطالبی ذکر کنیم.

قانون ثبت در مقررات ثبت عمومی ، تکالیفی برای سازمان ثبت و وظایفی برای مالکین برقرار نموده است.طبق ماده 9 قانون مزبور ، در نقاطی که اداره ثبت موجود است ، از تاریخ اجرای آن قانون و در سایر نقاط پس از تشکیل اداره یا دایره ثبت ، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است حوزه هر اداره یا دایره ثبت را به چنئ ناحیه تقسیم کرده و به ثبت کلیه اموال غیر منقول واقع در هر ناحیه اقدام کند.

در موقعی که اداره ثبت قطعه یا بخشی را برای ثبت عمومی در نظر میگیرد ، باید پیش نویس آگهی موضوع ماده 9 قانون ثبت را در 6 نسخه تهیه و برای امضا و انتشار به اداره کل ثبت بفرستد. در ضمن این مدت باید وسائل مقدمات توزیع اظهارنامه را از طریق انتشار آگهی ماده 10 قانون یاد شده در محل و تهیه پلاک از مرکز و غیره در نظر گرفته که در موقع مقرر بتواند نماینده در محل حاضر شده و تاخیری در کار پلاک کوبی و توزیع اظهارنامه نشود.

پس از انتشار آگهی ماده 9 در تاریخ مذکور در آن آگهی باید آگهی ماده 10 که به آگهی مقدماتی معروف است منتشر گردد. در آگهی ماده 10 :

  • اولا : حدود ناحیه ای که به ثبت میرسد درج گردد.
  • دوما : تصریح شود که از همان تاریخ انتشار آگهی نوبت اول آن آگهی ، عملیات مقدماتی ثبت از قبیل شماره گذاری املاک و نصب پلاک و توزیع اظهارنامه شروع خواهد شد.
  • سوما : به کسانی که حق درخواست ثبت دارند اخطار داده شود که ظرف 60 روز از تاریخ انتشار آگهی نوبت اول ، با تسلیم اظهار نامه به اداره ثبت محل درخواست ثبت نمایند.
  • چهارما : تذکر داده شود که در صورت عدم درخواست ، ثبت ملک به عنوان مجهول المالک آگهی میگردد

از روز انتشار اولین آگهی مقدماتی ، مامور اداره ثبت باید در قطعه یا بخشی که ثبت آن در آگهی درج شده است حاضر شود و از یک طرف شروع و برای هر ملک به ترتیب شماره ای تعیین و پلاک مخصوصی نصب نماید.

پلاک عبارت است از قطعه ای فلزی به شکل مستطیل که شماره ملک با ذکر ناحیه مربوط در آن حک شده و به در ملک نصب میشود. سابقا برای روستاها و مزارع پلاک سنگی به کار میرفته و در مرکز روستا نصب میکردند ولی چون این امر مخارج زیادی داشت به پلاک فلزی تبدیل شد.

مامور ثبت قبل از شروع عملیات ثبت باید به وسایل مقتضی از اهل محل و مطلعین تحقیق و اسامی مالک یا مالکین هر ملک را مشخص و با مشخصات ملک در دفتر توزیع اظهارنامه درج نماید.

اظهار نامه ثبتی فرم مخصوصی است که از طرف اداره ثبت به کسی که حق درخواست ثبت دارد ، داده میشود تا با تکمیل و اعاده آن درخواست ثبت نماید.

یکی دیگر از وظایف اداره ثبت نشر آگهی نوبتی یا آگهی ماده 11 قانون ثبت است.این آگهی که به آگهی نوبتی معرف است تا 90 روز پس از انتشار اولین آگهی مقدماتی در مورد املاک واقع در بخش مندرج در آگهی مقدماتی منتشر میشود. این آگهی فقط در دو نوبت و به فاصله 30 روز انتشار میابد. طبق ماده 56 آیین نامه قانون ثبت ، حقوق ارتفاقی در آگهیه های نوبتی ذکر نمیشود ولی باید در زیر آگهی قید کرد که حقوق ارتفاقی در موقع تعیین حدود در صورتمجلس منظور خواهد شد.

همچنین طبق ماده 86 آیین نامه قانون ثبت ، در آگهی نوبتی باید تصریح شود که اشخاصی که نسبت به درخواست ثبت نامبردگان در آگهی اعتراض دارند باید ظرف 90 روز از تاریخ انتشار نوبت اول این آگهی دادخواست اعتراض خود را مستقیما به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که آگهی منتشر میکند تقدیم نمایند . آگهی نوبتی از مهمترین آگهی های ثبتی است و نوبت اول آن آثار حقوقی پر اهمیتی دارد.

چه املاکی قابل ثبت است ؟

در ادامه مبحث چگونگی اعتراض به حقوق ارتفاقی و مرجع آن در پاسخ به این سوال باید اذعان داشت فقط اراضی و اعیان احداث شده بر روی اراضی که ملک یا وقف یا حبس یا مورد نذر و وصیت باشند و قنوات و آب رودخانه ها و نهرهای منشعب از آنها به ترتیبی که در آیین نامه قانون ثبت مقرر شده است ، باید ثبت گردد. حقوق ارتفاقی هم به تبع اصل ملک ثبت میشود و حقوق واگذار شده نسبت به عین از قبیل عمرا ، سکنا و رقبا و معاملات راجع به انتقال منافع ملک به نحوی که در ماده 26 قانون ثبت ذکر شده است ، قابل ثبت میباشد.

دیگر از تکالیف اداره ثبت انتشار آگهی تعیین حدود یا تحدید حدود یا آگهی تحدیدی است که متدرجا به ترتیب نمره املاک به عمل می آید. تقاضا کنندگان ثبت و مجاورین برای روز تعیین حدود به وسیله اعلان حاضر میشوند. این اعلان لااقل 20 روز قبل از تحدید و یک مرتبه در جراید منتشر میشود و در محل نیز اعلانی منتشر خواهد شد.آگهی تحدیدی پس از نشر اولین آگهی نوبتی منتشر میشود.

در روز مقرر برای تعیین حدود ، نماینده اداره ثبت همراه یک نفر نقشه کش در محل حاضر میشوند و به ترتیبی که در ماده 15 قانون ثبت و تبصره ذیل آن آمده است عمل مینمایند.

چگونگی اعتراض به حقوق ارتفاقی و مرجع آن - مریم شایق ، وکیل پایه یک دادگستری یزد
چگونگی اعتراض به حقوق ارتفاقی و مرجع آن - مریم شایق ، وکیل پایه یک دادگستری یزد

برای تعیین حدود ملک صورتمجلسی تنظیم میشود و این صورتمجلس باید مشتمل بر مطالب زیر باشد و به امضای نماینده ثبت و کلیه حاضرین برسد و اگر بعضی از حاضرین نخواهند امضا کنند ، این نکته در صورتمجلس قید میشود و اگر حاضرین یا بعضی از آنها امضا نداشته باشند ، اثر انگشت خواهند گذاشت :

  1. تعیین روز و ماه و یا روزهایی که عملیات تحدید حدود در آن واقع شده است.
  2. اسم و مشخصات و محل اقامت اشخاصی که حضور داشته اند.
  3. حدود و مشخصات ملک با ذکر طول ابعاد و مساحت آن
  4. اسم و مشخصات افرادی که اعتراض نموده اند.
  5. ذکر حقوقی که دیگران در آن ملک دارند بطور صریح
  6. ذکر علامت و تعداد و فواصل آنها
  7. تذکر دادن به معترضین که دادخواست اعتراض خود را تنظیم و به اداره ثبت محل تسلیم نمایند.
  8. نام و مشخصات نماینده و نقشه بردار ثبت.

نقشه کامل ملک نیز باید وسیله نقش بردار ثبت ترسیم شود و اگر قبلا بدون نقشه کامل تحدید شده باشد ، باید قبل از ملک در دفتر املاک نقشه آن طبق صورتمجلس تحدید حدود ، ترسیم یا تکمیل شود.نماینده ثبت پس از خاتمه عملیات تحدیدی باید صورتمجلس تحدید حدود را با پرونده های مجاورین تطبیق و پس از تکمیل آن پیش نویس سند مالکیت را تهیه و ضمیمه کرده و به شعبه بایگانی تسلیم نماید.

همانطوری که در بالا گفتیم در تعیین حدود باید به حقوق ارتفاقی توجه شود و در صورتمجلس تحدیدی حقوق ارتفاقی هم نوشته شود تا اگر اعتراضی نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی باشد ظرف 30 روزاز تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدیدی به وسیله دادخواست به اداره ثبت محل تقدیم گردد.منظور از اعتراض بر ثبت ، اعتراض بر تقاضای ثبت است پس هرکس در ملک مورد تقاضای ثبت برای خود حقی قائل باشد ولو آن حق ، حق ارتفاقی باشد میتواند نسبت به درخواست ثبت اعتراض نماید. اعتراض ولو بر حقوق ارتفاقی باید مستقیما به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی معین شده و معمولا همان اداره یا دایره یا شعبه ای است که آگهی ها را منتشر میکند.

حق ارتفاق ممکن است در ملکی که مجاورت با مورد تقاضای ثبت ندارد ، باشد و یا غیر مجاور مدعی حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضای ثبت باشد.باید دانست که اعتراض بر حقوق ارتفاقی مجاورت شرط نیست. سایر ترتیبات در مورد اعتراض بر حقوق ارتفاقی مانند اعتراض بر حدود است. ممکن است گفته شود که ماده 20 قانون ثبت برای اعتراض بر حقوق ارتفاقی از طرف مستدعی ثبت هم مجاورت را شرط کرده است. زیرا عبارت ماده مذکور این است : 

« مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی حقی برای خود قائل است میتواند فقط تا 30 روز از تاریخ صورتمجلس تحدید حدود به وسیله اداره ثبت به مرجع صلاحیت دار عرضحال دهد.»

همانطور که ملاحظه میشود ، اعتراض بر حدود و حقوق ارتفاقی در یک ردیف قرار داده شده و فقط برای مجاور حق اعتراض مقرر گردیده است. در این صورت چگونه از غیر مجاور اعتراض پذیرفته میشود؟ در پاسخ این اشکال گفته میشود که ماده مذکور دلالت بر عدم پذیرش اعتراض بر حقوق ارتفاقی از طرف غیر مجاور ندارد و تاکنون هم اداره ثبت و دادگاها به همین نحو استنباط و عمل کرده اند.بنابراین موجبی برای رد اعتراض بر حقوق ارتفاقی ، صرفا به جهت عدم مجاورت با ملک مورد اعتراض نیست. همچنان که طبق اصول  و قواعد کلی دادرسی ، دادگاها باید به دعاوی اشخاص ذینفع در آن دعاوی رسیدگی نمایند. در مبحث اعتراضات ثبتی هم همین اصل رعایت شده است.مثلا در اعتراض بر تقاضای ثبت ، چون هرکس اعم از مجاور و غیر مجاور میتواند مدعی حقی نسبت به مورد تقاضای ثبت باشد ، مجاورت شرط نشده و به دادخواست اعتراض بر حدود چون غیر مجاور نمیتواند ذینفع باشد و فقط مجاور میتواند ذینفع باشد ، از این جهت که ادعا کند که حد مذکور در صورتمجلس در املاک او واقع شده و قسمتی از ملک او را داخل در محدوده مورد تقاضای ثبت کرده است ، مجاورت معترض ، یعنی داشتن ملکی در کنار ملک مورد تقاضای ثبت شرط شده است . 

در مورد حقوق ارتفاقی با توجه به این که ممکن است کسی صاحب حق ارتفاقی در ملکی که با آن مجاورت ندارد ، باشد مثلا مجرای آبی در چندین ملک داشته باشد که فقط به یکی از آنها مجاور است ، باید بتواند از این حق خود دفاع نماید و به عنوان مثال اگر متقاضی ثبت برای خودش حق ارتفاقی در ملکی که با آن مجاورت ندارد ، ذکر نمود صاحب آن ملک باید حق داشته باشد که بر آن اعتراض کند. حال اگر بگوییم که اعتراض بر حقوق ارتفاقی فقط از مجاور پذیرفته میشود ، علاوه بر اینکه این گفته مستند به دلیل قاطعی نیست ، حق اشخاص ذینفع غیر مجاور را ضایع کرده ایم و مسلما منظور قانون گذار وارد بر مورد غالب از حیث مجاورت املاک از جهت تحدید حدود بوده است. لذا از روح قانون و عدل و انصاف به دور است که با تفسیر مضیق از قانون ، از اعتراض دارندگان حقوق املاک غیر مجاور جلوگیری شود. بنابراین در مورد حقوق ارتفاقی باید گفت  کسی که مدعی حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضای ثبت است و یا منکر وجود حق ارتفاقی برای متقاضی ثبت در ملک خودش میباشد ، حق دارد بر آن اعتراض نماید.

 

از اینکه با مبحث « چگونگی اعتراض به حقوق ارتفاقی و مرجع آن » با ما همراه بودید کمال تشکر را داریم.

 

 


دفتر وکالت مریم شایق

شما همشهریان عزیز یزدی برای انجام امور حقوقی در یزد اعم از گرفتن وکیل در یزد و استفاده از خدمات وکیل در یزد ، گرفتن مشاوره حقوقی در یزد و همچنین استفاده از خدمات تهیه و تنظیم قرارداد در یزد ، توسط تیم وکالت خانم مریم شایق و همچنین بهره مندی از سایر خدمات تخصصی وکالت اعم از وکالت در دعاوی حقوقی در یزد ، وکالت در دعاوی کیفری در یزد ، وکالت در دعاوی ملک و املاک در یزد ، وکالت در دعاوی خانواده در یزد ، خدمات مشاوره حقوقی در یزد ، بررسی حضوری و آنلاین ( سامانه عدل ایران) و تهیه و تنظیم لایحه ، با ما تماس حاصل فرمایید.

تلفن دفتر :  ۳۶۲۹۲۰۴۳-۰۳۵               همراه : ۰۹۱۲۲۰۲۶۲۰۵

مریم شایق - وکیل رسمی دادگستری یزد
چگونگی عزل وکیل از وکالت - مریم شایق ، وکیل پایه یک دادگستری یزد

چگونگی عزل وکیل از وکالت

« چگونگی عزل وکیل از وکالت » : وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین ، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود مینماید ( ماده 656 قانون مدنی). از طرفی وفق ماده 679 قانون مدنی : « موکل میتواند هر وقت که بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل و یا عدل عزل او در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد». پس موکل نیازی ندارد که کار خود را در مورد عزل وکیل توجیه کند و چون وکالت عقد جایز است ، لذا در برهم زدن عقد وکالت آزاد است.

Read More

باطل کردن سند ملک بدون حکم دادگاه - مریم شایق

باطل کردن سند ملک بدون حکم دادگاه

« باطل کردن سند ملک بدون حکم دادگاه » : شاید بهتر است که اینطور عنوان را مطرح کنیم که در چه مواردی در ابطال سندهای مالکیت املاک و خانه نیازی به حکم دادگاه نیست و اینکه برای باطل کردن اینگونه اسناد حتما باید حکم دادگاه صادر شود و به رای دادگاه متوسل شد. با همه اعتباری که برای ثبت ملک و سند مالکیت وجود دارد در مقام عمل دیده شده است که گاهی ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی انجام میشود و گاهی نسبت به یک زمین و یا خانه ، اسناد مالکیت معارض صادر میگردد و گاهی نیز بر اثر اشتباه ماموران ثبت یا دیگران ، در ثبت املاک و صدور اسناد مالکیت ، اشتباه میشود و  همچنین شخصی با سو استفاده از قوانین ، اراضی موات و اموال عمومی و انفال و موقوفات را به ثبت رسانده اند. گاهی هم ضرورت زمان و مصالح اجتماعی و اقتضای ابطال سند املاک و اسناد و مالکیت را مینماید. این وقایع که به نسبت قابل ملاحظه ای رخ داده و میدهد همراه با مصالح اجتماعی ذکر شده ، اقتضا داشته و دارد و راهی برای اصلاح یا ابطال اسناد مالکیت اشتباهی یا مخالف قانون اندیشیده شود. رویه های قضایی و قوانین اصلاحی مصوب ، طرقی برای آن پیش بینی نموده اند.

Read More

اشتباهات حقوقی خطرناک خرید زمین در یزد

اشتباهات حقوقی خطرناک خرید زمین در یزد «۲»

« اشتباهات حقوقی خطرناک خرید زمین در یزد 2 » : همانطور که قبلا عنوان شد همیشه املاک علاوه بر اینکه یک نیاز مهم و اساسی برای افراد یک جامعه  میباشد ، یکی از مطمئن ترین سرمایه گذاریها برای جوامعی که ارزش پول ملی ذر آن جامعه دستخوش تغییرات است ، بوده است. و عنوان شد که اما همین سرمایه گذاری مطمئن گاها ممکن است به قدری ریسکی شود که با گرفتار شدن در دام مخاطرات آن ، سرمایه چندین و چندساله خود را از دست بدهیم و خاطر نشان کردیم که دام ها و گرفتاریهایی که با توجه به بالا رفتن قیمت و ارزشمند شدن زمین و ملک ، هر روز بیشتر و بیشتر میشود.در ادامه نیز 4 مورد از اشتباهات رایج را برشمردیم که عبارتند از : «عدم دقت در اینکه زمین و ملک مورد نظر خود را از چه شخص یا نهادی میخرید ، عدم دقت در اسناد و مدارک زمین ، عدم دقت به استعلامات و کاربری زمین ، عدم توجه و شناخت کامل نسبت به شخص مشاوره املاک» در ادامه این مبحث به بررسی مهمترین اشتباه از اشتباهات حقوقی خطرناک خرید زمین در یزد میپردازیم.

Read More