چگونگی اعتراض به ثبت ملک توسط فرد دیگر - مریم شایق - وکیل پایه یک دادگستری یزد

چگونگی اعتراض به ثبت ملک توسط فرد دیگر

« چگونگی اعتراض به ثبت ملک توسط فرد دیگر  » : در این مقاله ما بر آن شدیم توضیح دهیم اگر شخصی ملکی را که متصرف آن است  از طریق اظهارنامه ثبت  تقاضای ثبت و اخذ سند مالکیت آن ملک را بکند ، اگر  شخص ثالث به هر عنوان نسبت به ثبت آن ملک و تقاضای سند رسمی آن ملک برای متصرف معترض باشد چه کاری باید انجام دهد. پس با ما همراه باشید.

متصرفین املاک  دو نوع هستند:

 نوع اول، متصرفین به عنوان مالکیت و نوع دوم، متصرفین به عناوین دیگر از طریق اجاره، مباشرت، نمایندگی مالک و امثال آنها.

 آنچه از ماده ۱۱ قانون ثبت ثبت و ماده ۲۳ آیین نامه آن و سایر موارد و روح قانون استنباط می شود ، آن است که کسانی که ملک را در تصرف دارند و تصرف خود را مالک آن اعلام می کنند، در صورتی که تصرف آنان بر نماینده ثبت محرز باشد و خلاف ادعای آنان محقق نباشد می توانند اظهارنامه بدهند و باید تقاضای ثبت نمایند و نفس تصرف به این عنوان دلیل مالکیت است مگر آنکه خلافش ثابت شود.

 اظهارنامه فرم مخصوصی است که از طرف اداره ثبت در اختیار  کسی که حق درخواست ثبت دارد یا نماینده او گذاشته می شود و باید با تکمیل  و  اعاده آن، درخواست ثبت نماید. طبق ماده ۲۲ آیین نامه قانون ثبت املاک در اظهارنامه باید مطالب زیر قید شود:

  1. هویت دهنده اظهارنامه یعنی اسم و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور آن
  2. سمت متقاضی ثبت نسبت به ملک از قبیل مالکیت ملک یا تولیت موقوفه یا نمایندگی از طرف مالک یا مدیریت شرکت و امثال آن
  3. تابعیت مستدعی ثبت.
  4. نوع مال غیر منقول که درخواست ثبت آن میشود از قبیل باغ ، منزل مسکونی و زمین زراعتی و مانند آنها
  5.  میزان و مقدار املاک و اراضی مورد درخواست که باید به دانگ و سهم قرار داده شود
  6. بهای ملک در تاریخ درخواست
  7. شرح حقوق عینی که برای اشخاص در آن ملک است ست با تعیین صاحبان حقوق و همچنین حقوق عینی که مستدعی ثبت در املاک مجاور دارد بمانند حق ارتفاق و غیره.

 هر اظهارنامه ثبتی در پوشه مخصوص آن قرار داده میشود و یک پرونده ثبتی را تشکیل میدهد. شماره ملک بر روی پرونده نوشته میشود و همان شماره، کلاسه پرونده خواهد بود. در خلال عملیات مقدماتی ثبت که عبارت است از کلیه عملیات و اقداماتی که اداره ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک انجام می دهد، د ممکن است اعتراضاتی واصل شود و مانع ادامه عملیات و صدور سند مالکیت تا تعیین تکلیف آن اعتراضات گردد.

همین اعتراضات که در مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت شده سه نوع اعتراض است:

 اول- اعتراض بر ثبت

دوم- اعتراض بر حدود

 سوم- اعتراض بر حقوق ارتفاقی

 ما از میان سه نوع اعتراض فوق، طرح ها نوع اول یعنی اعتراض بر ثبت را که مورد پرسش حاضر است بررسی میکنیم.

 منظور از اعتراض بر ثبت،  ثبت اعتراض بر تقاضای ثبت است .این اعتراض از مهمترین اعتراضات ثبتی است و احکام آن در زیر بیان می شود. هرکس در ملک مورد تقاضای ثبت برای خود حقی قائل باشد و آن حق ،حق ارتفاقی باشد  می تواند نسبت به درخواست ثبت اعتراض نماید. خصوصیت و شرایط ویژه‌ای برای معترض بر ثبت در نظر گرفته نشده است. این امر از عموم ماده ۹۶ قانون ثبت استفاده می شود.

 اعتراض  بر ثبت باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی مذکور در ماده ۱۱ قانون ثبت به عمل آید و هرگاه قبل از انتشار آن به عمل آید به تصریح ماده ۸۷ آیین نامه قانون ثبت، پذیرفته نخواهد شد و هرگاه بعد از انقضای مدت ۹۰ روز باشد، به ترتیب مذکور در ماده ۱۶ قانون ثبت عمل میشود.

اعتراض به ثبت ملک - مریم شایق - وکیل پایه یک دادگستری یزد
اعتراض به ثبت ملک - مریم شایق - وکیل پایه یک دادگستری یزد

 به تصریح مواد ۱۶ و ۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۸۶ آیین نامه قانون ثبت املاک اعتراض باید مستقیماً به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی معین شده است و معمولاً همان اداره یا دایره یا شعبه ای است که آگهی های نوبتی را منتشر می کند، تسلیم شود و اگر به غیر از مرجع مذکور تقدیم گردد و ظرف مدت ۹۰ روز به اداره ثبت محل نرسد،  اثر قانونی نخواهد داشت. این ترتیب برای آن است که اداره ثبت از دعاوی راجع به ملک مورد تقاضای ثبت مطلع شود و دوباره کاری نشود و سرعت عمل هم به وجود آید زیرا اگر فرض کنیم که دادخواست به مرجع دیگری بلا آن مرجع دادگاه باشد تقدیم گردد،  ممکن است اداره ثبت از آن مطلع نگردد و عملیات ثبتی را ادامه دهد و پس از اتمام کار و احیاناً ثبت ملک از وجود اعتراض با خبر گردد و بعدا مجبور به تحلیل دفتر املاک و ثبت آن به نام  معترض گردد. همچنین چون پرونده ثبتی و آگهی نوبتی در اداره ثبت موجود است،  به محض وصول اعتراف و بدون فوت وقت و احتیاج به اقدام دیگری می توان تشخیص داد که در مدت قانونی است یا خارج از آن.

شما در حال مطالعه مقاله « چگونگی اعتراض به ثبت ملک توسط فرد دیگر » هستید.

 به تصریح مواد ۱۶ و ۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۸۶ آیین نامه قانون ثبت املاک اعتراض باید مستقیماً به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی معین شده است و معمولاً همان اداره یا دایره یا شعبه ای است که آگهی های نوبتی را منتشر می کند، تسلیم شود و اگر به غیر از مرجع مذکور تقدیم گردد و ظرف مدت ۹۰ روز به اداره ثبت محل نرسد،  اثر قانونی نخواهد داشت. این ترتیب برای آن است که اداره ثبت از دعاوی راجع به ملک مورد تقاضای ثبت مطلع شود و دوباره کاری نشود و سرعت عمل هم به وجود آید زیرا اگر فرض کنیم که دادخواست به مرجع دیگری بلا آن مرجع دادگاه باشد تقدیم گردد،  ممکن است اداره ثبت از آن مطلع نگردد و عملیات ثبتی را ادامه دهد و پس از اتمام کار و احیاناً ثبت ملک از وجود اعتراض با خبر گردد و بعدا مجبور به تحلیل دفتر املاک و ثبت آن به نام  معترض گردد. همچنین چون پرونده ثبتی و آگهی نوبتی در اداره ثبت موجود است،  به محض وصول اعتراف و بدون فوت وقت و احتیاج به اقدام دیگری می توان تشخیص داد که در مدت قانونی است یا خارج از آن.حال آنکه اگر به مرجع دیگری تسلیم شود ،  چون از تاریخ انتشار آگهی نوبتی، اطلاعی ندارد نمی تواند به آن سرعت و سهولت، وجود  آن را در مدت یا خارج از مدت قانونی تشخیص دهد.

 اکنون باید دید که اگر شخصی دادخواست اعتراض بر ثبت را مستقیماً به دادگاه بدهد  آیا اعتراض محسوب می شود یا اینکه با انقضای مدت و عدم تقدیم اعتراض به اداره ثبت، حق اعتراض ساقط می شود ؟

اداره حقوقی دادگستری در سال ۱۳۵۳ در خصوص این سوال که معترض بر ثبت ملکی به جای آن که دادخواست خود را به دستور ماده ۱۶ قانون ثبت به مرجع ثبتی بدهد ، آن را مستقیماً در دادگاه  مطرح ساخته است ،  تکلیف دادگاه چیست ؟؟   چنین اظهار نظر نموده است : 

 اگرچه به موجب ماده ۱۶ قانون ثبت، اعتراض به ثبت ملک باید به اداره ثبت تسلیم گردد و از آن طریق به دادگاه فرستاده شود ولی در صورتی که عرض  حال اعتراض در مهلت قانونی مستقیماً به دادگاه تسلیم شود مجوزی برای رد آن وجود ندارد. منتها از جهت اینکه مقصود قانونگذار در ماده مذکور نقض نشود ،  دادگاه می باید وصول اعتراض را به اداره ثبت اطلاعات دهد.

 به نظر کسانی که این نظریه را دادند، خواسته اند راهی برای حفظ حقوق ادعایی  معترض   بر ثبت پیدا کنند و مانع از ضایع شدن آن شوند و اگرچه این قصد و نیت خوب است  اما با مقررات قانون ثبت و روح آن تطبیق نمی کند و در حقیقت نوعی اجتهاد در مقابل نص هست. زیرا ماده ۱۷ قانون ثبت در مورد پرونده هایی که از قبل بین مس ثبتتدعی ثبت و معترض بر ثبت در خصوص همان ملک مورد تقاضای ثبت جریان داشته است ،  مقرر می دارد که باید گواهی دادگاه مبنی بر جریان دعوا درخصوص آن ملک بین معترض و متقاضی ثبت اخذ و ظرف ۹۰ روز به اداره ثبت محل تقدیم شود و اگر این کار در موعد قانونی انجام شود با وجود اینکه پرونده از سابق در دادگاه جریان داشته و دارد حق اعتراض معترض بر ثبت ساقط میگردد.

به این ترتیب در موردی که  پرونده قبل از انتشار آگهی نوبتی در دادگاه مطرح بوده است،  عدم تسلیم گواهی جریان دعوا به اداره ثبت،  ظرف مدت قانونی برابر ماده ۱۷ تبصره آن موجود سقوط حق اعتراض است،  به طریق اولی در مواردی که قبلا دعوای درجریان نبوده است و اعتراض در ظرف مدت قانونی به اداره ثبت تسلیم نشده است، حق اعتراض ساقط است. برابر این هیچ چیز نمیتواند جای تقدیم اعتراض به گواهی جریان دعوا را ظرف مهلت قانونی به اداره ثبت محل بگیرد و رسیدگی دادگاه به چین اعتراض فاقد مجوز قانونی است. نظریه اداره حقوقی گرچه مشورتی و غیر لازم الاتباع است، ناشی از عدم توجه به ماده ۱۷ و تبصره ذیل آن است.

همچنان با مطالعه مقاله « چگونگی اعتراض به ثبت ملک توسط فرد دیگر  »با ما همراه باشید.

دادخواست ملک - مریم شایق ، وکیل پایه یک دادگستری یزد
دادخواست ملک - مریم شایق ، وکیل پایه یک دادگستری یزد

 ۱. تقویم دادخواست :  برابر ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک و مواد ۸۶ و ۸۸ و ۸۹ آیین نامه آن قانون، اعتراض باید به صورت دادخواست باشد و هزینه دادرسی پرداخت گردد اما برای اینکه حق معترض بر ثبت به واسطه کوتاه بودن مدت اعتراض ضایع نشود مواد ۸۸ و ۸۹ و ۹۱ آیین نامه مقرر داشته است  که اعتراض کتبی به هر نحو که باشد هرچند روی برگهای دادخواست نباشد باید از طرف اداره ثبت قبول و در صورتی که داخل مهلت قانونی باشد به مرجع صلاحیتدار ارسال گردد. در رسید صورتی  دادخواست اعتراض یا گواهینامه جریان دعوا باید تاریخ رسید با تمام حروف قید شود.

 یک نسخه فقط از دادخواست در پرونده بایگانی و بقیه که باید به تعداد مستدعیان ثبت  به اضافه یک نسخه باشد  به دادگاه مربوطه فرستاده شود. هرگاه تعداد برگهای دادخواست کافی نباشد یک نسخه بایگانی و بقیه هر چه هست به دادگاه فرستاده میشود و چنانچه اتفاقاً منحصر به یک برگ باشد  رونوشتی از آن بایگانی و عین آن به دادگاه ارسال خواهد شد.

 اداره یا دایره یا شعبه ثبت باید بلافاصله دادخواست و پیوست های آن را برای دادگاه صلاحیتدار ضمن نامه بفرستد مگر دادخواست هایی که خارج از مدت داده شود که در این صورت رئیس ثبت نظر خود را در زیر دادخواست نوشته و در نشست اداری طبق ماده ۱۶ قانون ثبت مطرح و تکلیف قطعی آن معین گردد.

  1. تقدیم گواهینامه جریان دعوا:  برابر ماده ۱۷ قانون ثبت و همچنین مواد ۸۹ و ۹۰ آیین نامه اجرایی قانون ثبت، در مواردی که بین  متقاضی ثبت و کسی که میخواهد بر آن اعتراض کند قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی دعوای در خصوص همان مهر در دادگاه اقامه شده و در جریان باشد ، نیازی به دادن دادخواست اعتراض نیست ست و در این موارد کسی که میخواهد بر ثبت اعتراض کند باید ظرف مدت قانونی  ۹۰ روز گواهی دادگاه را مبنی در جریان داشتن پرونده به اداره ثبت محل تسلیم نماید. این گواهینامه به منزله اعتراض است و نیازی بر پرداخت هزینه دادرسی مجدد و سایر تشریفات مرتبط به اقامه دعوا ندارد و  همان پرونده مطروحه در دادگاه پرونده اعتراضی تلقی خواهد شد.

 بنابراین تسلیم گواهینامه به جای دادخواست اعتراض فقط در مواردی پذیرفته و به عنوان اعتراض محسوب می شود تاریخ اقامه دعوا در دادگاه قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی باشد وگرنه پذیرفته نخواهد شد و معترض باید دادخواست تقدیم نماید.

 در دو مورد به معترض ثبت اجازه داده شده است که دادخواست خود را تجدید نماید و دادخواست مجدد را مستقیماً به دفتر دادگاه صلاحیتدار تقدیم کند گرچه دادخواست مجدد خارج از مهلت های قانونی باشد. منظور از مهلت های قانونی همان ۹۰ روز و ۳۰ روز است.

الف- در موردی که قرار ابطال دادخواست به علت عدم حضور خواهان صادر شده باشد.

ب- در مواردی که به علت نقص دادخواست قرار رد آن صادر شده باشد.

 در دو مورد بالا به تصریح ماده  ۱۹ قانون ثبت و تبصره ذیل آن، از تاریخ ابلاغ قرار رد به معترض بر ثبت ، مشارالیه فقط ظرف ده روز می تواند برای یک نوبت تجدید دادخواست نماید و دادخواست مجدد به دفتر دادگاه صلاحیتدار داده خواهد شد.

 در اینجا قانونگذار خواسته است که هم حقوق معترضین بر ثبت حفظ شود و هم کار ثبت املاک معطل نماند و زودتر تعیین تکلیف شود لذا : 

اولا - به موقع ترین اجازه داده است که دادخواست خود را تایید نماید اگرچه  خارج از موعد قانونی اعتراضات باشد چون معمولاً صدور قرار ابطال دادخواست اعتراض یا رد آن مدتها بعد از انقضای مهلت اعتراض می باشد.

دوما- بر خلاف سایر مواردی که قرار ابطال یا رد دادخواست صادر می شود خواهان می‌تواند هر چند نوع بعد که بخواهد و هر زمان که اراده کند دادخواست مجدد بدهد، در خصوص اعتراض بر سر یا حدود یا حقوق ارتفاقی، این اختیار محدود به  یک بار آنهم در زمان معین یعنی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قرار شده است. اگر محدودیت یاد شده نبود، منتظر می توانست با دادن دادخواست های اعتراض ناقص و تحدید آنها مکررا  مانع ثبت ملک و اتمام عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت گردد و اگر اصلاً اجازه تجدید دادخواست داده نمی شد بدون رسیدگی به دعوای او ساقط می گردید و این دور از عدل و انصاف بود. اما با ترتیبی که ماده ۱۹ و تبصره آن پیش بینی شده است ،  همان‌گونه که ابتدا ان عنوان کردیم ،  هم حق خصوصی یعنی حق معترض بر ثبت حفظ شده  و هم حق متقاضی ثبت و مصلحت جامعه ضرورت ثبت املاک را ایجاب کرده است در نظر گرفته شده است.

 

از اینکه با مبحث « چگونگی اعتراض به ثبت ملک توسط فرد دیگر » با ما همراه بودید کمال تشکر را داریم.

 

 


دفتر وکالت مریم شایق

شما همشهریان عزیز یزدی برای انجام امور حقوقی در یزد اعم از گرفتن وکیل در یزد و استفاده از خدمات وکیل در یزد ، گرفتن مشاوره حقوقی در یزد و همچنین استفاده از خدمات تهیه و تنظیم قرارداد در یزد ، توسط تیم وکالت خانم مریم شایق و همچنین بهره مندی از سایر خدمات تخصصی وکالت اعم از وکالت در دعاوی حقوقی در یزد ، وکالت در دعاوی کیفری در یزد ، وکالت در دعاوی ملک و املاک در یزد ، وکالت در دعاوی خانواده در یزد ، خدمات مشاوره حقوقی در یزد ، بررسی حضوری و آنلاین ( سامانه عدل ایران) و تهیه و تنظیم لایحه ، با ما تماس حاصل فرمایید.

تلفن دفتر :  ۳۶۲۹۲۰۴۳-۰۳۵               همراه : ۰۹۱۲۲۰۲۶۲۰۵

مریم شایق - وکیل رسمی دادگستری یزد
چگونگی ابطال اجرائیه پرداخت دین - مریم شایق

چگونگی ابطال اجرائیه پرداخت دین

« چگونگی ابطال اجرائیه پرداخت دین » : برای درک بهتر موضوع طبق رویه های قبل با ایجاد پرسش موضوع را طرح و شرح خواهیم داد و آن پرسش این است که :بر اساس سند ذمه ای ، اجراییه ای  علیه شخص صادر می شود، مدیون با ارائه اسنادی مدعی می شود که دین خود را پرداخته است.در صورت تکمیل بودن مدارک چه اقداماتی باید انجام گیرد.

همانطور که قبلا  عنوان شد سند در لغت عبارت است از چیزی که به آن اعتماد کنند. اعتماد نیز به معنای تکیه کردن است.فی الواقع سند نوشته ای است که حق به آن تکیه میکند و شخص میتواند با استناد به آن ، حق خود را ثابت کند. همچنان که ماده 1284 قانون مدنی میگوید که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. در عبارت «سند ذمه ای» سند به ذمه اضافه شده است و در اصطلاح حقوقی ، ذمه عبارت است از حقی که شخص بر عهده دیگری دارد که حق ذمی یا حق دینی نیز گفته میشود. حق ذمی در مقابل حق عینی که شخص مستقیما حقی از مال دارد ، به کار میرود. سند ذمه ای ، اصطلاح ثبتی است در معنی مقابل سند شرطی یا سند مربوط به معامله با حق استرداد.

فرز این پرسش چنین است که پس از صدور اجراییه به درخواست طلبکار،  مدیون اسنادی در دست خود دارد که نشان می دهد  بدهکار نیست. از آنجا که دستور اجرای اسناد رسمی علیرغم پرداخت دین از سوی مدیون مخالف با  مفاد سند و نیز مخالف قانون میباشد لذا مدیون میتواند وفق مقررات آیین دادرسی  دادگاههای عمومی و انقلاب در دادگاه حقوقی اقامه دعوا کند. دادگاه صالح به  دعاوی ناشی از دستور اجرای اسناد رسمی دادگاه حقوقی محلی است که در حوزه آن دستور اجرا داده شده است. علم اصول به دعاوی مزبور خارج از نوبت رسیدگی می شود بنابراین اقامه دعوا مانع از جریان عملیات اجرایی نیست مگر در صورتی که دادگاه حکم به بطلان دستور اجرا داده و یا قراری دایر بر توقف عملیات اجرایی صادر کند. در صورتی که دادگاه دلایل شکایت را قوی بداند یا در اجرای سند رسمی ضرر جبران ناپذیر باشد به درخواست مدعی بعد از گرفتن قرار تامین، قرار توقیف عملیات اجرایی را می دهد. ترتیب تامین همان است که در قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب مقرر است .

توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن - مریم شایق وکیل پایه یک دادگستری یزد
توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن - مریم شایق وکیل پایه یک دادگستری یزد

 چون در متن پرسش مدیون سند ذمه ای هم مدتی است ست که دین خود را پرداخته و هم توقف عملیات اجرایی را خواستار است لذا در دادخواست تقسیم شده به دادگاه دو خواسته باید در مقابل ستون خواسته قید شود:

  1. دستور موقت
  2. ابطال اجراییه

 یک سوال اساسی احتمال دارد که در اینجا به ذهن خطور کند و آن این است که در چه مواردی می توان از طرز عملیات اجرایی در دادگاه اقامه دعوا کرد و در چه مواردی به رئیس اداره ثبت محل؟

 در جواب باید  اذعان  داشت آنچه مربوط به ماهیت اجراییه است در صلاحیت دادگاه است  مثل اینکه مدیون ذمه خود را پرداخته یا فردی که به واسطه آن اجراییه صادر شده مجعول باشد. هرگاه اصل دین ادا شده باشد مرجع رسیدگی به این نوع شکایت از دستور اجرا در حیطه صلاحیت دادگاه های حقوقی است و چنانچه سند مجعول باشد در صلاحیت دادسرای عمومی و انقلاب است که برابر ماده ۹۹ قانون ثبت ادعای مجعولیت سند رسمی، عملیات راجع به اجرای آن را موقوف نمی کند مگر پس از اینکه دادیار یا بازپرس قرار مجرمیت متهم را صادر و مدعی العموم هم موافقت کرده باشد.

 اما آنچه مربوط به اقدامات اجرا و عملیات ماموران اجرا باشد که مقررات مربوط به قوانین ثبت ثبت و آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و غیره را رعایت نکرده باشد در آن صورت رسیدگی به شکایات بر عهده رئیس اداره ثبت هیئت نظارت و شورای عالی ثبت خواهد بود. 

 

از اینکه با مبحث « چگونگی ابطال اجرائیه پرداخت دین  » با ما همراه بودید کمال تشکر را داریم.

 

 


دفتر وکالت مریم شایق

شما همشهریان عزیز یزدی برای انجام امور حقوقی در یزد اعم از گرفتن وکیل در یزد و استفاده از خدمات وکیل در یزد ، گرفتن مشاوره حقوقی در یزد و همچنین استفاده از خدمات تهیه و تنظیم قرارداد در یزد ، توسط تیم وکالت خانم مریم شایق و همچنین بهره مندی از سایر خدمات تخصصی وکالت اعم از وکالت در دعاوی حقوقی در یزد ، وکالت در دعاوی کیفری در یزد ، وکالت در دعاوی ملک و املاک در یزد ، وکالت در دعاوی خانواده در یزد ، خدمات مشاوره حقوقی در یزد ، بررسی حضوری و آنلاین ( سامانه عدل ایران) و تهیه و تنظیم لایحه ، با ما تماس حاصل فرمایید.

تلفن دفتر :  ۳۶۲۹۲۰۴۳-۰۳۵               همراه : ۰۹۱۲۲۰۲۶۲۰۵

مریم شایق - وکیل رسمی دادگستری یزد
توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن - مریم شایق ، وکیل پایه یک دادگستری یزد

توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن

« توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن » : برای درک بهتر موضوع طبق رویه های قبل با ایجاد پرسش موضوع را طرح و شرح خواهیم داد و آن پرسش این است که :  برای اجرای اجرائیه سندی ذمه ای ، با معرفی بستانکار ، چند دستگاه یخچال موجود در پارکینگ ساختمان محل مسکونی بدهکار توقیف میشود. مستاجر طبقه دیگر ساختمان مزبور به شما مراجعه و با ارائه مدارکی ، خود را مالک یخچالهای ذکر شده معرفی میکند. درصورتیکه صحت اظهارات او را احراز و مدارک او کافی بود ، چه اقداماتی انجام خواهد شد.

قبل از اینکه به پاسخ به پرسش فوق درمورد توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن بپردازیم ، در متن پرسش از «سند ذمه ای » سخن به میان آمده و ممکن است برای خواننده این پرسش به وجود بیاید که اساسا سند ذمه ای چیست؟

سند در لغت عبارت است از چیزی که به آن اعتماد کنند. اعتماد نیز به معنای تکیه کردن است.فی الواقع سند نوشته ای است که حق به آن تکیه میکند و شخص میتواند با استناد به آن ، حق خود را ثابت کند. همچنان که ماده 1284 قانون مدنی میگوید که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. در عبارت «سند ذمه ای» سند به ذمه اضافه شده است و در اصطلاح حقوقی ، ذمه عبارت است از حقی که شخص بر عهده دیگری دارد که حق ذمی یا حق دینی نیز گفته میشود. حق ذمی در مقابل حق عینی که شخص مستقیما حقی از مال دارد ، به کار میرود. سند ذمه ای ، اصطلاح ثبتی است در معنی مقابل سند شرطی یا سند مربوط به معامله با حق استرداد.

توضیحا باید گفته شود طلب موضوع اجرائیه ، یا دارای وثیقه است یا نه. اگر دارای وثیقه نباشد یعنی ذمه ای باشد ، برابر ماده 20 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ، متعهد باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه ، مفاد آن را اجرا نماید یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که با فروش آن اجرای سند میسر شود.

در ادامه مبحث توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن ، باید عنوان کرد که به اسناد زیر که رسمی و یا در حکم اسناد رسمی است میتوان اجرائیه صادر نموده :

  1. اسناد رسمی نسبت به دیون و اموال منقول
  2. اسناد رسمی نسبت به املاک ثبت شده
  3. اسناد رسمی نسبت به مورد وثیقه و اجاره اعم از ثبت شده و نشده
  4. قبوض اقساطی ثبت
  5. مهریه ذکر شده در قباله نکاحیه رسمی
  6. تعهداتی که ضمن ثبت رسمی ازدواج و طلاق و رجوع شده است.
  7. چکهای صادر شده بر عهده بانکها
  8. قراردادهای بانکی که در اجرای قانون عملیات بانکی بدون ربا منعقد میشود و اسناد عادی گیرندگان وام از بانک کشاورزی
  9. سایر مواردی که در قوانین خاص ذکر شده است از قبیل اظهارنامه ابلاغ شده موضوع ماده 10 مکرر اصلاحی قانون تملک آپارتمانها

از میان اسناد فوق الذکر ، موارد 3 و 8 جزو اسناد وثیقه ای و باقی مانده از اسناد ذمه محسوب میشوند.

توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن - مریم شایق وکیل پایه یک دادگستری یزد
توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن - مریم شایق وکیل پایه یک دادگستری یزد

اسناد دارای وثیقه یعنی اسناد مربوط به املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر از خارج یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده و کلیه معاملات شرطی و رهن راجع به املاک غیر منقول و بطور کلی اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد ، اسناد استقراضی محسوب و از لحاظ قانون ثبت وام با وثیقه شمرده میشود.بنابراین اگر بدهکار ظرف مدت مقرر در سند ، بدهی خود را نپردازد ، طلبکار میتواند از دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست صدور اجرائیه نماید. دفترخانه طبق تقاضای طلبکار ، برای طلب و اجور و خسارت طبق ماده 34 قانون ثبت ، اجرائیه صادر و به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال میکند.

از تاریخ ابلاغ اجرائیه ، بدهکار 8 ماه مهلت خواهد داشت که نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نماید.بدهکار میتواند ظرف 6 ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه ، درخواست نماید که ملک از طریق حراج به فروش برسد. در اینصورت اجرای ثبت یا ثبت محل پس از انقضای مدت 6 ماه اقدام به حراج ملک خواهد نمود.

پس از دانستن تعریف سند ذمه ای و سند وثیقه ای ، از پرسش چنین برمی آید که طلبکار یعنی کسی که دارای سند ذمه ای به نفع خود بوده از اداره اجرای اسناد رسمی تقاضای صدور اجرائیه علیه بدهکار نموده و در جریان عملیات اجرایی ، طلبکار یخچالهای موجود در پارکینگ ساختمان را به عنوان اموال منقول بدهکار به مامور اجرا معرفی کرده و مامور اجرا آن را بازداشت کرده است.در متن پرسش معلوم نیست که آیا به هنگام توقیف یخچالها ، مستاجر طبقه دیگر در محل حاضر بوده یا نه. زیرا حضور یا غیبت او در محل بازداشت یخچالها از نظر آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و طرز شکایت از عملیات اجرائی متفاوت است اگر حضور داشته باشد میتواند طبق ماده 73 آیین نامه مزبور نسبت به تعلق یخچالها به خود اظهار حق نماید و مامور اجرا نیز اسم او و چگونگی اظهار او را در صورتجلسه قید میکند. لازم به ذکر است که مستاجر در فرض این پرسش به عنوان ثالث مطرح هست. زیرا دارای سند ذمه ای طلبکار و اجرای مفاد سند علیه بدهکار است و ظاهرا یخچالها متعلق به مستاجری است که در این قضیه ثالث محسوب میشود.

بدیهی هست یخچال جزو اموال منقول است .نحوه مراحل بازداشت اموال منقول به شرح زیر میباشد :

  1. مرحله نخست : تقاضای طلبکار
    بازداشت اموال منقول به درخواست طلبکار صورت میپذیرد و مامور اجرا با حضور نماینده دادگستری و در صورت لزوم با حضور مامور نیروی انتظامی و با معرفی طلبکار ، اقدام به بازداشت اموال متعلق به بدهکار را مینماید.حاضر نبودن متعهد و یا کسان یا خادمینش و نیز بسته بودن محلی که مال در آن است ، مانع بازداشت مال نیست
  2. مرحله دوم : ارزیابی
    درصورتیکه دین و متفرعات تا پنج میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفی شده حسب الظاهر بیش از مبلغ مزبور باشد ، به تشخیص مامور اجرا در موقع بازداشت اموال ، نظر ارزیاب یا کارشناس را جلی خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب یک تا دو عشر اضافه بازداشت میکند. اگر مال مورد بازداشت غیر قابل تجزیه و بیش از میزان مذکور فوق باشد ، تمام آن بازداشت میشود.
  3. مرحله سوم : تعیین حافظ
    اموای که باید بازداشت شود در همانجایی که هست بازداشت میشود. درصورت لزوم به جای محفوظی منتقل میشود و در هر حال باید مال بازداشت شده را به حافظ سپرد و درصورت عدم توافق طلبکار در انتخاب حافظ ، انتخاب او با مامور اجراست.کسی که مال بازداشت شده را به عنوان حافظ دریافت میکند ، به اعتراض او به بازداشت پس از قبول مال به عنوان حافظ در اداره ثبت ترتیب اثر نخواهد شد.حافظ باید به قدر امکان دارایی داشته باشد و حتی المقدور بدون انتقال مال مورد بازداشت به جای دیگر تعهد حفاظت مال را بکند. مامور اجرا اگر در انتخاب حافظ واجد شرایط امانت و شرایط دیگر راجع به امین تقصیر کند ، با حافظ متضامنا مسئول خواهد بود.
توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن - مریم شایق ، وکیل پایه یک دادگستری یزد
توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن - مریم شایق ، وکیل پایه یک دادگستری یزد

ضمنا قبل از بازداشت اموال منقول ، باید صورتی مرتب شود که در آن اسامی و توصیف کلیه اشیای بازداشت شده نوشته شود و به امضای حاضرین برسد. بنابراین از صورت مساله پرسش چنین استنباط میشود که طلبکاری در جریان اجرای مفاد سند رسمی از نوع ذمه ای با معرفی یخچالهایی در پارکینگ ساختمان به عنوان اموال بدهکار ، صورتجلسه ای تنظیم و یخچالها بازداشت شده است.بعدا مشخص شده که آن یخچالها متعلق به ثالثی است که در یکی از طبقات ساختمان به عنوان مستاجر سکونت دارد. مستاجر مدارکی ارائه کرده که نشان میدهد یخچالها به وی تعلق دارد.اکنون وکیل ثالث میخواهد اقدام قانونی انجام دهد تا یخچالهای ثالث رفع بازداشت شود.

ماده 103 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مقرر میدارد : هرگاه شخص ثالث نسبت به مال بازداشت شده اظهار حقی نماید ، در موارد زیر از مزایده خودداری میشود :

  1. در مواردی که طلبکار اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
  2. در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده و یا در رهن یا وثیقه طلب اوست.
  3. درصورتیکه مال قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تامین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت بابت طلب معترض توقیف شده باشد.
  4. هرگاه شخص ثالثی حکمی اعم از قطعی یا یا غیر قطعی بر حقانیت خود ارائه کند.
  5. درصورتیکه قبل از بازداشت از معترض قبول تقاضای ثبت به عنوان مالکیت یا وقفیت شده باشد.
  6. در موردی که بر اثر شکایت معترض ، موضوع قابل طرح در هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده باشد.

در مورد بندهای 1 و 2 و نیز در مورد بند 4 در صورت وجود حکم قطعی ، از مال رفع بازداشت میشود و در سایر موارد ادامه عملیات اجرایی موکول به اتخاذ تصمیم نهایی علیه معترض در مراجع مربوط خواهد بود. طلبکار میتواند از مال مورد بازداشت صرفنظر کرده و درخواست بازداشت اموال دیگر متعهد را بکند.

تبصره 1 : درصورتیکه هریک از موارد مذکور در این ماده پس از انجام مزایده و قبل از صدور سند انتقال تحقق یابد ، اداره ثبت صورتمجلس مزایده را ابطال و سپس به ترتیب مقرر در ماده فوق عمل خواهد کرد.هرگاه در مورد مزایده به برنده یا طلبکار تحویل شده باشد مسترد میگردد.

حال با توجه به موارد شش گانه مندرج در ماده فوق باید دید مستاجر مشمول کدام یک از موارد فوق است :

 نخست مورد ۵ که مربوط به اموال غیر منقول است از بحث ما در این پاسخ خارج است.

  دوم در خصوص مورد یک متن  پرسش مسکوت است.

 سوم در مورد فقرات دو تا ۴ چنانچه مستاجر مدارکی داشته باشد و از مصادیق هر یک از فقرات مزبور باشد قطعاً از مزایده خودداری خواهد شد.

 چهارم هرگاه اعتراض مستاجر غیر از حقوق دو تا چهار باشد و مثلاً تعلق یخچال ها را با سند عادی به خود منتسب نماید ممکن است مشمول مورد ۶ و ماده ۱۰۳ آیین نامه یاد شده باشد .در این صورت با توجه به ماده ۲۲۹ همان آیین نامه ، مستاجر میتواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر نماید. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به مستاجر و دارنده سند ذمه ای ابلاغ می شود و هر یک از آنها اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشد می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل یا هیئت نظارت صلاحیت‌دار تسلیم نماید. تا قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیئت نظارت طرح و رسیدگی شود. هرگاه هیئت نظارت محتاج به توضیحاتی از اجرا یا طرفین قضیه باشد ،می تواند توضیحات لازم را بخواهد.

 ممکن است این سوال به ذهن خواننده خطور کند که اگر رای هیات نظارت مورد قبول هر یک از مستاجر یا  دارنده سند ذمه ای  نباشد، مرجع صالح به اعتراض آنها کجاست؟ در پاسخ باید گفت مرجع تجدید نظر نسبت به آرای هیئت نظارت شورای عالی ثبت خواهد بود که در شعبه مربوطه به اسناد شورای عالی ثبت رسیدگی میشود

 

از اینکه با مبحث « توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن  » با ما همراه بودید کمال تشکر را داریم.

 

 


دفتر وکالت مریم شایق

شما همشهریان عزیز یزدی برای انجام امور حقوقی در یزد اعم از گرفتن وکیل در یزد و استفاده از خدمات وکیل در یزد ، گرفتن مشاوره حقوقی در یزد و همچنین استفاده از خدمات تهیه و تنظیم قرارداد در یزد ، توسط تیم وکالت خانم مریم شایق و همچنین بهره مندی از سایر خدمات تخصصی وکالت اعم از وکالت در دعاوی حقوقی در یزد ، وکالت در دعاوی کیفری در یزد ، وکالت در دعاوی ملک و املاک در یزد ، وکالت در دعاوی خانواده در یزد ، خدمات مشاوره حقوقی در یزد ، بررسی حضوری و آنلاین ( سامانه عدل ایران) و تهیه و تنظیم لایحه ، با ما تماس حاصل فرمایید.

تلفن دفتر :  ۳۶۲۹۲۰۴۳-۰۳۵               همراه : ۰۹۱۲۲۰۲۶۲۰۵

مریم شایق - وکیل رسمی دادگستری یزد