تقاضای ثبت ملک به عنوان مالک و متصرف

 متصرفین املاک دو نوع می باشد:

 نوع اول متصرفین به عنوان مالکیت 

نوع دوم  متصرفین به عناوین دیگر از قبیل اجاره، مباشرت، نمایندگی مالک و امثال آنها

 آنچه از ماده ۱۱ قانون ثبت و ماده ۲۳ آیین نامه آن و سایر مواد و روح قانون استنباط میشود آن است که کسانی که ملکی را در تصرف دارند و تصرف خود را مالک آن اعلام می کنند، در صورتی که تصرف آنان بر نماینده ثبت محرز باشد و خلاف ادعای آنان محقق نباشد ،  می توانند اظهارنامه بدهند و باید تقاضای ثبت نمایند و نفس تصرف به این عنوان دلیل مالکیت است مگر آنکه خلافش ثابت شود. در این مورد ماده ۲۳ آیین نامه  قانون ثبت تفریح می کند به اینکه دهنده اظهارنامه باید اسناد و قباله جات و بنچاق ملک  و مدارک راجع به مالکیت بیت و تصرف خود را به اداره ثبت ارائه دهد د تا رونوشت یا خلاصه آن ضمیمه اظهارنامه و در پرونده امر بایگانی شود و اگر دلیل مالکیت منحصر به تصرف است ادله و نشانی‌های تصرف فعلی خود را لطفاً به اداره ثبت تسلیم نماید و در هر حال درخواست کننده باید نحوه تصرف خود را که او را برای تقاضای ثبت مجاز میدارد معلوم کند. ماده مذکور به صراحت دلالت دارد و اینکه تصرف منحصراً و به تنهایی میتواند دلیل مالکیت باشد. این امر یعنی بودن تصرف دلیل مالکیت  شرعاً و کانون پذیرفته شده است. قوانین کشورهای مختلف در گذشته و حال نیز تصرف را اماره مالکیت شناختند.

 در قوانین ما هم ماده ۳۵ قانون مدنی میگوید تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. منظور از دلیل مالکیت این است که تصرف اماره بر مالکیت متصرف است و به همین جهت تاب مقاومت و تعارض با سایر دلایل را ندارد.

 تصرف عبارت است از تسلط و اقتداری است عرفی که انسان در مقام اعمال حق خود بر مالی دارد. تصرف به طور دقیق تعریف نشده ولی از مجموع مواد قانونی راجع به تصرف چین استفاده می شود تصرف عبارت است از استیلا بر مال به نحوی که هر نوع عملی بتوان در مورد آن انجام داد و به هر نحو از آن منتفع شد و درباره آن تصمیم گرفت. این تعریف شامل تصرف عدوانی و غصب هم می شود. اما باید دانست که تصرف وقتی دلیل مالکیت است که منشا آن معلوم نباشد و در صورتی که منشاء آن معلوم باشد باید آن من چه قانون سبب تملک و یا ناقل ملک باشد. مثلاً تصرفی که منشا آن غصب  باشد دلیل مالکیت نیست و حقی برای متصرف ایجاد نمی کند و تصرف مستند به انتقال گرفتن از غیر در صورتی که مالکیت انتقال دهنده و صحت انتقال محرز شود مجاز شناخته می شود. در این مورد ماده ۳۶ قانون مدنی میگوید تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مملک  یا ناقل قانونی نباشد معتبر نخواهد بود.

 یعنی تصرف باید مشروع باشد ولی متصرف نیازی به اثبات آن ندارد. در دعوای مالکیت مدعی آن است که به متصرف دعوا می کند و هم او است که برای بی اعتبار کردن اماره تصرف باید اثبات کند که تصرف ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نیست.

 تصرفی به ظاهر مشروع است که سابقه آن روشن نباشد. درباره تصرفی که  با مالکیت سابق مدعی تعارض داشته باشد، مسئله تابع این است که آیا مالکیت سابق مقدم است یا تصرف کنونی؟

 تصرف ممکن است بلاواسطه و به مباشره باشد. مانند سکونت شخص در منزل خودش کیا به واسطه باشد مانند تصرف قیم و وکیل و مباشر و مستاجر و وصی و امین و به طور کلی قائم مقام قانونی یا ماذون از طرف مالک، تصرف مالک محسوب می شود.

 از آنچه گذشت چنین استفاده می شود که منظور از متصرفین به عنوان مالکیت کسانی هستند که بالفعل تصرف مالکان دارند ، خواه با مباشرت و بدون واسطه باشد خواه با واسطه. اما در مورد املاکی که آثار تصرف فعلی که کسی نسبت به آنها موجود نباشد طبق تبصره الحاقی به ماده ۱۱ قانون ثبت درخواست ثبت از کسی پذیرفته میشود که مدارکی برای مالکیت خود داشته باشد  یا دلیلی برای تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی از مالک یا قائم مقام قانونی او اقامه نماید.

از مفاد تبصره بالا چنین استنباط می‌شود یکی از صرف عیادی قبلی که متقاضی از آنها تلقی نموده است،  تصرف متقاضی ثبت محسوب می شود. مثلاً تصرف مورث،  تصرف وارث شمرده می شود و آن را میتوان تصرف معنوی نامید و تصرفی را که شخص با مباشرت یا با واسطه دارد تصرف مادی گفت