چگونگی اعتراض به ثبت ملک توسط فرد دیگر

متصرفین املاک  دو نوع هستند:

 نوع اول، متصرفین به عنوان مالکیت و نوع دوم، متصرفین به عناوین دیگر از طریق اجاره، مباشرت، نمایندگی مالک و امثال آنها.

 آنچه از ماده ۱۱ قانون ثبت ثبت و ماده ۲۳ آیین نامه آن و سایر موارد و روح قانون استنباط می شود ، آن است که کسانی که ملک را در تصرف دارند و تصرف خود را مالک آن اعلام می کنند، در صورتی که تصرف آنان بر نماینده ثبت محرز باشد و خلاف ادعای آنان محقق نباشد می توانند اظهارنامه بدهند و باید تقاضای ثبت نمایند و نفس تصرف به این عنوان دلیل مالکیت است مگر آنکه خلافش ثابت شود.

 اظهارنامه فرم مخصوصی است که از طرف اداره ثبت در اختیار  کسی که حق درخواست ثبت دارد یا نماینده او گذاشته می شود و باید با تکمیل  و  اعاده آن، درخواست ثبت نماید. طبق ماده ۲۲ آیین نامه قانون ثبت املاک در اظهارنامه باید مطالب زیر قید شود:

1. هویت دهنده اظهارنامه یعنی اسم و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور آن
2. سمت متقاضی ثبت نسبت به ملک از قبیل مالکیت ملک یا تولیت موقوفه یا نمایندگی از طرف مالک یا مدیریت شرکت و امثال آن
3. تابعیت مستدعی ثبت.
4. نوع مال غیر منقول که درخواست ثبت آن میشود از قبیل باغ ، منزل مسکونی و زمین زراعتی و مانند آنها
5.  میزان و مقدار املاک و اراضی مورد درخواست که باید به دانگ و سهم قرار داده شود
6. بهای ملک در تاریخ درخواست
7. شرح حقوق عینی که برای اشخاص در آن ملک است ست با تعیین صاحبان حقوق و همچنین حقوق عینی که مستدعی ثبت در املاک مجاور دارد بمانند حق ارتفاق و غیره.

 هر اظهارنامه ثبتی در پوشه مخصوص آن قرار داده میشود و یک پرونده ثبتی را تشکیل میدهد. شماره ملک بر روی پرونده نوشته میشود و همان شماره، کلاسه پرونده خواهد بود. در خلال عملیات مقدماتی ثبت که عبارت است از کلیه عملیات و اقداماتی که اداره ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک انجام می دهد، د ممکن است اعتراضاتی واصل شود و مانع ادامه عملیات و صدور سند مالکیت تا تعیین تکلیف آن اعتراضات گردد.

همین اعتراضات که در مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت شده سه نوع اعتراض است:

 اول- اعتراض بر ثبت

دوم- اعتراض بر حدود

 سوم- اعتراض بر حقوق ارتفاقی

 ما از میان سه نوع اعتراض فوق، طرح ها نوع اول یعنی اعتراض بر ثبت را که مورد پرسش حاضر است بررسی میکنیم.

 منظور از اعتراض بر ثبت،  ثبت اعتراض بر تقاضای ثبت است .این اعتراض از مهمترین اعتراضات ثبتی است و احکام آن در زیر بیان می شود. هرکس در ملک مورد تقاضای ثبت برای خود حقی قائل باشد و آن حق ،حق ارتفاقی باشد  می تواند نسبت به درخواست ثبت اعتراض نماید. خصوصیت و شرایط ویژه‌ای برای معترض بر ثبت در نظر گرفته نشده است. این امر از عموم ماده ۹۶ قانون ثبت استفاده می شود.

 اعتراض  بر ثبت باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی مذکور در ماده ۱۱ قانون ثبت به عمل آید و هرگاه قبل از انتشار آن به عمل آید به تصریح ماده ۸۷ آیین نامه قانون ثبت، پذیرفته نخواهد شد و هرگاه بعد از انقضای مدت ۹۰ روز باشد، به ترتیب مذکور در ماده ۱۶ قانون ثبت عمل میشود.

 به تصریح مواد ۱۶ و ۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۸۶ آیین نامه قانون ثبت املاک اعتراض باید مستقیماً به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی معین شده است و معمولاً همان اداره یا دایره یا شعبه ای است که آگهی های نوبتی را منتشر می کند، تسلیم شود و اگر به غیر از مرجع مذکور تقدیم گردد و ظرف مدت ۹۰ روز به اداره ثبت محل نرسد،  اثر قانونی نخواهد داشت. این ترتیب برای آن است که اداره ثبت از دعاوی راجع به ملک مورد تقاضای ثبت مطلع شود و دوباره کاری نشود و سرعت عمل هم به وجود آید زیرا اگر فرض کنیم که دادخواست به مرجع دیگری بلا آن مرجع دادگاه باشد تقدیم گردد،  ممکن است اداره ثبت از آن مطلع نگردد و عملیات ثبتی را ادامه دهد و پس از اتمام کار و احیاناً ثبت ملک از وجود اعتراض با خبر گردد و بعدا مجبور به تحلیل دفتر املاک و ثبت آن به نام  معترض گردد. همچنین چون پرونده ثبتی و آگهی نوبتی در اداره ثبت موجود است،  به محض وصول اعتراف و بدون فوت وقت و احتیاج به اقدام دیگری می توان تشخیص داد که در مدت قانونی است یا خارج از آن.

شما در حال مطالعه مقاله « چگونگی اعتراض به ثبت ملک توسط فرد دیگر » هستید.

 به تصریح مواد ۱۶ و ۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۸۶ آیین نامه قانون ثبت املاک اعتراض باید مستقیماً به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی معین شده است و معمولاً همان اداره یا دایره یا شعبه ای است که آگهی های نوبتی را منتشر می کند، تسلیم شود و اگر به غیر از مرجع مذکور تقدیم گردد و ظرف مدت ۹۰ روز به اداره ثبت محل نرسد،  اثر قانونی نخواهد داشت. این ترتیب برای آن است که اداره ثبت از دعاوی راجع به ملک مورد تقاضای ثبت مطلع شود و دوباره کاری نشود و سرعت عمل هم به وجود آید زیرا اگر فرض کنیم که دادخواست به مرجع دیگری بلا آن مرجع دادگاه باشد تقدیم گردد،  ممکن است اداره ثبت از آن مطلع نگردد و عملیات ثبتی را ادامه دهد و پس از اتمام کار و احیاناً ثبت ملک از وجود اعتراض با خبر گردد و بعدا مجبور به تحلیل دفتر املاک و ثبت آن به نام  معترض گردد. همچنین چون پرونده ثبتی و آگهی نوبتی در اداره ثبت موجود است،  به محض وصول اعتراف و بدون فوت وقت و احتیاج به اقدام دیگری می توان تشخیص داد که در مدت قانونی است یا خارج از آن.حال آنکه اگر به مرجع دیگری تسلیم شود ،  چون از تاریخ انتشار آگهی نوبتی، اطلاعی ندارد نمی تواند به آن سرعت و سهولت، وجود  آن را در مدت یا خارج از مدت قانونی تشخیص دهد.

 اکنون باید دید که اگر شخصی دادخواست اعتراض بر ثبت را مستقیماً به دادگاه بدهد  آیا اعتراض محسوب می شود یا اینکه با انقضای مدت و عدم تقدیم اعتراض به اداره ثبت، حق اعتراض ساقط می شود ؟

اداره حقوقی دادگستری در سال ۱۳۵۳ در خصوص این سوال که معترض بر ثبت ملکی به جای آن که دادخواست خود را به دستور ماده ۱۶ قانون ثبت به مرجع ثبتی بدهد ، آن را مستقیماً در دادگاه  مطرح ساخته است ،  تکلیف دادگاه چیست ؟؟   چنین اظهار نظر نموده است : 

 اگرچه به موجب ماده ۱۶ قانون ثبت، اعتراض به ثبت ملک باید به اداره ثبت تسلیم گردد و از آن طریق به دادگاه فرستاده شود ولی در صورتی که عرض  حال اعتراض در مهلت قانونی مستقیماً به دادگاه تسلیم شود مجوزی برای رد آن وجود ندارد. منتها از جهت اینکه مقصود قانونگذار در ماده مذکور نقض نشود ،  دادگاه می باید وصول اعتراض را به اداره ثبت اطلاعات دهد.

 به نظر کسانی که این نظریه را دادند، خواسته اند راهی برای حفظ حقوق ادعایی  معترض   بر ثبت پیدا کنند و مانع از ضایع شدن آن شوند و اگرچه این قصد و نیت خوب است  اما با مقررات قانون ثبت و روح آن تطبیق نمی کند و در حقیقت نوعی اجتهاد در مقابل نص هست. زیرا ماده ۱۷ قانون ثبت در مورد پرونده هایی که از قبل بین مس ثبتتدعی ثبت و معترض بر ثبت در خصوص همان ملک مورد تقاضای ثبت جریان داشته است ،  مقرر می دارد که باید گواهی دادگاه مبنی بر جریان دعوا درخصوص آن ملک بین معترض و متقاضی ثبت اخذ و ظرف ۹۰ روز به اداره ثبت محل تقدیم شود و اگر این کار در موعد قانونی انجام شود با وجود اینکه پرونده از سابق در دادگاه جریان داشته و دارد حق اعتراض معترض بر ثبت ساقط میگردد.

به این ترتیب در موردی که  پرونده قبل از انتشار آگهی نوبتی در دادگاه مطرح بوده است،  عدم تسلیم گواهی جریان دعوا به اداره ثبت،  ظرف مدت قانونی برابر ماده ۱۷ تبصره آن موجود سقوط حق اعتراض است،  به طریق اولی در مواردی که قبلا دعوای درجریان نبوده است و اعتراض در ظرف مدت قانونی به اداره ثبت تسلیم نشده است، حق اعتراض ساقط است. برابر این هیچ چیز نمیتواند جای تقدیم اعتراض به گواهی جریان دعوا را ظرف مهلت قانونی به اداره ثبت محل بگیرد و رسیدگی دادگاه به چین اعتراض فاقد مجوز قانونی است. نظریه اداره حقوقی گرچه مشورتی و غیر لازم الاتباع است، ناشی از عدم توجه به ماده ۱۷ و تبصره ذیل آن است.

همچنان با مطالعه مقاله « چگونگی اعتراض به ثبت ملک توسط فرد دیگر  »با ما همراه باشید.

 ۱. تقویم دادخواست :  برابر ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک و مواد ۸۶ و ۸۸ و ۸۹ آیین نامه آن قانون، اعتراض باید به صورت دادخواست باشد و هزینه دادرسی پرداخت گردد اما برای اینکه حق معترض بر ثبت به واسطه کوتاه بودن مدت اعتراض ضایع نشود مواد ۸۸ و ۸۹ و ۹۱ آیین نامه مقرر داشته است  که اعتراض کتبی به هر نحو که باشد هرچند روی برگهای دادخواست نباشد باید از طرف اداره ثبت قبول و در صورتی که داخل مهلت قانونی باشد به مرجع صلاحیتدار ارسال گردد. در رسید صورتی  دادخواست اعتراض یا گواهینامه جریان دعوا باید تاریخ رسید با تمام حروف قید شود.

 یک نسخه فقط از دادخواست در پرونده بایگانی و بقیه که باید به تعداد مستدعیان ثبت  به اضافه یک نسخه باشد  به دادگاه مربوطه فرستاده شود. هرگاه تعداد برگهای دادخواست کافی نباشد یک نسخه بایگانی و بقیه هر چه هست به دادگاه فرستاده میشود و چنانچه اتفاقاً منحصر به یک برگ باشد  رونوشتی از آن بایگانی و عین آن به دادگاه ارسال خواهد شد.

 اداره یا دایره یا شعبه ثبت باید بلافاصله دادخواست و پیوست های آن را برای دادگاه صلاحیتدار ضمن نامه بفرستد مگر دادخواست هایی که خارج از مدت داده شود که در این صورت رئیس ثبت نظر خود را در زیر دادخواست نوشته و در نشست اداری طبق ماده ۱۶ قانون ثبت مطرح و تکلیف قطعی آن معین گردد.

2. تقدیم گواهینامه جریان دعوا:  برابر ماده ۱۷ قانون ثبت و همچنین مواد ۸۹ و ۹۰ آیین نامه اجرایی قانون ثبت، در مواردی که بین  متقاضی ثبت و کسی که میخواهد بر آن اعتراض کند قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی دعوای در خصوص همان مهر در دادگاه اقامه شده و در جریان باشد ، نیازی به دادن دادخواست اعتراض نیست ست و در این موارد کسی که میخواهد بر ثبت اعتراض کند باید ظرف مدت قانونی  ۹۰ روز گواهی دادگاه را مبنی در جریان داشتن پرونده به اداره ثبت محل تسلیم نماید. این گواهینامه به منزله اعتراض است و نیازی بر پرداخت هزینه دادرسی مجدد و سایر تشریفات مرتبط به اقامه دعوا ندارد و  همان پرونده مطروحه در دادگاه پرونده اعتراضی تلقی خواهد شد.

 بنابراین تسلیم گواهینامه به جای دادخواست اعتراض فقط در مواردی پذیرفته و به عنوان اعتراض محسوب می شود تاریخ اقامه دعوا در دادگاه قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی باشد وگرنه پذیرفته نخواهد شد و معترض باید دادخواست تقدیم نماید.

 در دو مورد به معترض ثبت اجازه داده شده است که دادخواست خود را تجدید نماید و دادخواست مجدد را مستقیماً به دفتر دادگاه صلاحیتدار تقدیم کند گرچه دادخواست مجدد خارج از مهلت های قانونی باشد. منظور از مهلت های قانونی همان ۹۰ روز و ۳۰ روز است.

الف- در موردی که قرار ابطال دادخواست به علت عدم حضور خواهان صادر شده باشد.

ب- در مواردی که به علت نقص دادخواست قرار رد آن صادر شده باشد.

 در دو مورد بالا به تصریح ماده  ۱۹ قانون ثبت و تبصره ذیل آن، از تاریخ ابلاغ قرار رد به معترض بر ثبت ، مشارالیه فقط ظرف ده روز می تواند برای یک نوبت تجدید دادخواست نماید و دادخواست مجدد به دفتر دادگاه صلاحیتدار داده خواهد شد.

 در اینجا قانونگذار خواسته است که هم حقوق معترضین بر ثبت حفظ شود و هم کار ثبت املاک معطل نماند و زودتر تعیین تکلیف شود لذا : 

اولا - به موقع ترین اجازه داده است که دادخواست خود را تایید نماید اگرچه  خارج از موعد قانونی اعتراضات باشد چون معمولاً صدور قرار ابطال دادخواست اعتراض یا رد آن مدتها بعد از انقضای مهلت اعتراض می باشد.

دوما- بر خلاف سایر مواردی که قرار ابطال یا رد دادخواست صادر می شود خواهان می‌تواند هر چند نوع بعد که بخواهد و هر زمان که اراده کند دادخواست مجدد بدهد، در خصوص اعتراض بر سر یا حدود یا حقوق ارتفاقی، این اختیار محدود به  یک بار آنهم در زمان معین یعنی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قرار شده است. اگر محدودیت یاد شده نبود، منتظر می توانست با دادن دادخواست های اعتراض ناقص و تحدید آنها مکررا  مانع ثبت ملک و اتمام عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت گردد و اگر اصلاً اجازه تجدید دادخواست داده نمی شد بدون رسیدگی به دعوای او ساقط می گردید و این دور از عدل و انصاف بود. اما با ترتیبی که ماده ۱۹ و تبصره آن پیش بینی شده است ،  همان‌گونه که ابتدا ان عنوان کردیم ،  هم حق خصوصی یعنی حق معترض بر ثبت حفظ شده  و هم حق متقاضی ثبت و مصلحت جامعه ضرورت ثبت املاک را ایجاب کرده است در نظر گرفته شده است.