دسته: <span>حقوق املاک</span>

 در جواب چنانچه مالک آپارتمان از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ساختمان امتناع کند،  طبق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها، مدیر مجموعه ساختمان به ترتیب دیر رفتار خواهد کرد:

1. مطالبه بدهی به وسیله اظهارنامه از سوی مدیر:  ابتدا مدیر با ذکر بدهی و صورت ریز آن، بدهی مالک را مطالبه می کند. قانونا اظهارنامه وسیله ای است رسمی  برای مطالبه حق. مدیر مجموعه نمی تواند برای مطالبه سهم هزینه مشترک، مالکی که از پرداخت سهم خود امتناع می کند، شباهت یا به وسیله نامه معمولی یانسر آگهی روی تابلو اعلانات اقدام کند. زیرا صرف نظر از از اینکه چنین روشی برای اثبات مطالبه بدهی مالک در مراجع قضایی و ثبتی عملاً ممکن و مطلوب نیست، اساساً مدیر ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها تکلیف دارد که بدهی فرد مورد نظر را به وسیله اظهارنامه رسما مطالبه کند. اظهارنامه بر روی فرم های مخصوص که از دادگاه تهیه می شود به وسیله مدیر ساختمان در سه نسخه تنظیم وزیران امضا میشود. سپس در دفتر دادگاه به ثبت رسیده و توسط مامور ابلاغ به بدهکار ابلاغ می گردد. پس از ابلاغ یک نسخه از آن به بدهکار و یک نسخه به مدیر تحویل و یک نسخه دیگر نیز در دفتر دادگاه بایگانی می شود.
2. وظیفه مالک بدهکار پس از ابلاغ اظهارنامه :  اظهارنامه توسط دفتر دادگاه به طوری که در بالا توضیح آن گذشت به مالکی که بدهی خود را نپرداخته است ابلاغ می شود. پس از ابلاغ اظهارنامه،  مالک بدهکار موظف است ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ آن،  سهم بدهی خود را بپردازد وگرنه به تجویز ماده مکرر قانون تملک آپارتمانها، مدیر می تواند از دادن خدمات مشترک ساختمان به او خودداری کند.
3. خودداری مدیر از دادن خدمات مشترک :  هرگاه مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر مجموعه ساختمان میتواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از تبدیل شوفاژ یا تهویه مطبوع یا آب گرم یا برق یا گاز یا آسانسور و غیره به او خودداری کند. بنابراین چنانچه علیرغم ابلاغ اظهارنامه، مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ برنپپرداختن بدهی خود اصرار ورزد ،  قانونگذار در ماده مکرر قانون تملک آپارتمانها ،  این حق را به مدیر ساختمان قائل است که به همان ترتیب مقرر،  مالک بدهکار را از خدمات مشترک محروم کند تا شاید بدان وسیله بدهکار مجبور به پرداخت بدهی خود شود. در واقع اولین ضمانت اجرای عدم پرداخت سهم هزینه های مشترک پس از ابلاغ اظهارنامه، قطع خدمات مشترک از سوی مدیر علیه مالک بدهکار است. با وصف فوق مدیر نمی‌تواند و نباید پیش از ابلاغ اظهارنامه ، مالک بدهکار را از خدمات مشترک محروم کند.

 اما باید خاطر نشان ساخت به ترتیب بالا در بعضی موارد ممکن است عملی نگردد. مثلاً آپارتمان خالی از سکنه باشد و ندادن خدمات مشترک تاثیری برای مالک نداشته باشد یا اینکه علیرغم ندادن خدمات مشترک، مالک  بدهکار بتواند نسبت به خنثی و بلا اثر کردن اقدامات مدیر راسا اقدام نماید. به عنوان مثال پس از قطع آب گرم  بتواند  با باز کردن درب قسمت تاسیسات ، شخصا جریان آب گرم آپارتمان خود را وصل و برقرار نماید. بنابراین ضمانت اجرای قطع خدمات مشترکین هنگامی برای وصول بدهی مالک بدهکار موثر است  که مالک یا استفاده کننده بدهکار نتواند به راحتی اقدامات مدیر را بی اثر و خنثی سازد. خوشبختانه قانونگذار به این موضوع نیز توجه کرده و برای تحکیم تعهدات مالکین و امکان عملی این بخش از ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها  در آخرین اصلاحات به عمل آمده در تبصره یک ماده مرقوم آورده :  در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد،  مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند. دادگاه ها موظف هستند چند نمونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی به مجموعه ارائه میشود محروم کنند و همچنین تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.

شما در حال مطالعه مقاله -----» اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی «----- میباشید.

 استفاده مجدد از خدمات، موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط به بنا به گواهی مدیر  یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. یعنی چنانچه خطر خدمات مشترک به شرحی که که در بالا به آن اشاره شد،  ممکن یا موثر نباشد، مدیر مجموعه می تواند به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست بلند از دادگاه تقاضا نماید که مالک بدهکار را از خدمات مشترک محروم بستانیان او را به دو برابر بدهی به نفع مجموعه محکوم کند. دادگاه موظف است خارج از نوبت به این خواسته رسیدگی کرده و پس از احراز صحت مدعیات مدیر،  به مراجع و نهادهای دولتی که عهده دار  و متولی ارائه خدمات به ساختمان میباشند دستور می دهد د نسبت به قطع خدمات خود به واحد بدهکار اقدام نمایند. مانند شرکت مخابرات و شرکت برق و امثال اینها جهت قطع تلفن یا برق اختصاصی مالک آپارتمان بدهکار.

 البته به شرط آنکه کنتور خدمات دولتی مربوط به مجموعه ساختمان مشترک نباشد. در ضمن واحد بدهکار را به دو برابر و نیم بدهی او به نفع مجموعه ساختمان محکوم می نماید. در چنین حالتی مالک یا استفاده کننده بدهکار،  برای استفاده مجدد از آن خدمات ناگزیر است بدهی معوقه خود را بپردازد. اگر مالک موضوع همچنان از پرداخت دیون خود امتناع کند نه تنها تا زمان پرداخت، از خدمات دولتی محروم است بلکه مدیر ساختمان سایر اقدامات لازم خود را ادامه می‌دهد.

اقدامات دیگر مدیر ساختمان به دو طریق  زیر می تواند صورت گیرد : 

1. صدور اجرائیه از طریق اداره اجرای اسناد رسمی ثبت علیه بدهکار
2. اقامه دعوا در دادگاه علیه بدهکار

 از آنجا که در متن پرسش صرفاً از طریق غیر مراجعه به دستگاه قضایی جهت وادار کردن بدهکار خواسته شده است، لذا ما در اینجا طریقه صدور اجرایی علیه مالک بدهکار را بررسی می کنیم .

4.صدور اجراییه علیه بدهکار :  معمولاً چنانچه مالک در آپارتمان خود سکونت داشته باشد،  در صورت محرومیت از خدمات مشترک، ناچار است بدهی خود را به هر نحوی که شده بپردازد. اما همچنان که فوقا نیز اشاره شد  ممکن است ضمانت اجرایی بالا در  پاره‌ای موارد از جمله نبودن فلکه جداگانه آب گرم  جهت هر واحد آپارتمانی در شوفاژ خانه یا عدم سکونت مالک یا مقاومت او در عدم استفاده از خدمات دولتی،  بلا اثر گردد و در نهایت مدیر نتواند با استفاده از روش فوق، طلبه ساختمان را از مالک بدهکار وصول کند. قانونگذار برای این وجه نیز چاره ای اندیشیده است و در ادامه ماده ۱۰ قانون مکرر تملک آپارتمانها ضمانت اجرایی شدیدتری وضع  و چنین آورده است که:  در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب  ننماید ، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجراییه صادر خواهد کرد.

 ضمانت اجرایی دیگری که قانونگذار پیش‌بینی کرده ، صدور اجراییه است. در واقع بعد از اینکه مراحل مورد اشاره بالا کارساز نگردد،  مدیر ناچار است به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و تقاضا نامه ای را تهیه و رونوشت مدارک مثبت سمت خود و صورت ریز سهم مالک از هزینه های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک را ضمیمه تقاضانامه صدور اجراییه کند تا عملیات اجرایی وفق مقررات در آیین نامه  اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی صورت گیرد.

 به این ترتیب شاید مدیر بتواند بدهی مالک از هزینه های مشترک را دریافت نماید.

 در خصوص صدور اجراییه مطالبی است که باید در اینجا مطرح شود:

یک :  تعریف اجرا :  در دادگاه به اثبات رسیده یاحقی که به وسیله اسناد رسمی در جامعه برای فردی به رسمیت شناخته شده،  نیاز به صیانت و محافظت دارد. وقتی که در دادگاه ثابت شده، صرف اثبات و صدور حکم به‌خودی‌خود نفعی برای ذیحق ندارد.لذا لازم است این حق اثبات شده به حقدار برسد. برای رسیدن حق به حقدار، علاوه به اثبات آن در دادگاه، باید عملاً  ذی حق ،  رفیق خود را از کسی که به ناروا از او گرفته، بستاند و از آن منتفع شود. به زبان ساده این امر که حق ثابت شده پس از اثبات در دادگاه عملاً به حقدار برسد را اجرای حکم میگویند. از طرفی حق یا تعهد یا دینی هم که به وسیله اسناد رسمی در جامعه به رسمیت شناخته شده  باید اذان صیانت و پاسداری شود تا به راحتی مورد تعرض اشخاص قرار نگیرد.

 در تعریف اجرا گفته اند: اجرا در معنای قانونی و قضایی عبارت است از اعمال قدرت عمومی برای تحمل مفاد حکم مراجع قضایی به خاطی یا اجبار وی به انجام تعهدات و الزامات ای که با تمایل یا با امر قانون به عهده گرفته است.

شما در حال مطالعه مقاله -----» اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی «----- میباشید.

 در تعریف حقوق سه عنصر اصلی جلب توجه می کند:

1. دخالت قوه قهریه عمومی
2. وجود حکم یا سند لازم الاجرا
3. عدم اجرای مفاد حکم یا سند از جانب محکوم علیه یا متعهد.

 با این وصف چنانچه حقی که در دادگاه مطرح شده و یا حق حتی سند لازم الاجرا به رسمیت شناخته شده، توسط محکوم علیه و یا همان طرف خاطی یا متعهد اجرا نشود، با دخالت قوه قهریه عمومی  که به واقع دولت به نمایندگی از طرف جامعه عمل می کند، به مرحله اجرا در می آید.

 با توجه به تعریف فوق اجرای حق یا تعهد دو گونه هست : 

یک: اجرای احکام دادگاه ها

دو:  اجرای اسناد رسمی

 اجرای احکام دادگاه ها نیز دو نوع می باشند : 

1. اجرای احکام مدنی
2. اجرای احکام کیفری 

با توجه به قانون تملک آپارتمانها، چون مدیر ساختمان طبق وظایف و اختیارات خود و حسب مورد، گاهی نیازمند مراجعه به اداره ثبت و زمانی مهتاج به رسیدگی دادگاه محل وقوع آپارتمان می باشد و از طرفی با توجه به متن پرسش  حاضر که وصول بدهی مالک آپارتمان را از طریق غیر مراجعه به دستگاه قضایی مورد سوال قرار داده است ،  لذا در اینجا فقط  در مورد اجرای اسناد رسمی و بحث خواهیم کرد و از اجرای احکام مدنی و کیفری دادگاه ها سخنی به میان نخواهیم آورد.

دو- اجرای اسناد رسمی:  طبق ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی، سند به دو نوع است : ست رسمی و عادی. اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد، سند رسمی بوده و غیرت آن سند عادی تلقی می شود.

 از طرفی بر اساس مواد ۹۲ و ۹۳ و ۹۵ قانون ثبت املاک و اسناد:

 مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول ، بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجرا است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد.

 کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده به صورت مستقل و بدون مراجعه به محاکم قضایی لازم الاجرا می باشد.

 کلیه ضابطین قضایی و سایر قوای دولتی مکلف هستند که در مواقعی که از طرف مامورین اجرا به آنها مراجعه میشود در اجرای مفاد ورقه اجرایی اقدام نماید.

 با این وصف اسناد رسمی لازم الاجرا بدون مراجعه به دادگاه ها و صرفاً با تقاضای دارنده حق  مفاد آن اجرا می شود و لذا مزیت این قبیل اسناد،  عدم لزوم اثبات آنها در محاکم دادگستری هست زیرا مفاد این گونه است در واقع به موجب سند رسمی تثبیت شده است.

مرجعی که مفاد سند رسمی را به نفع دارنده حق ق اجرا میکند، اداره ثبت محل و در تهران اداره اجرای اسناد رسمی است. است در حقیقت اداره ثبت به نمایندگی از طرف جامعه به عنوان یکی از دستگاه‌های دولتی که در اصطلاح حقوقی همان قوه قهریه عمومی است، متعهد را وادار به اجرای مفاد سند رسمی می کند. البته نحوه و کیفیت اجرای انواع اسناد لازم الاجرا به تناسب و طبع هر یک از آنها متفاوت است.

با این وجود این پرسش می تواند در اینجا مطرح شود که چرا اظهارنامه که به خودی خود سند عادی است در خصوص وصول بدهی مالک آپارتمان به تقاضای مدیر در اداره ثبت قابلیت اجرایی دارد ؟هرچند ابلاغ اظهارنامه از طریق دادگاه معمول می گردد و دادگاه نیز یک مرجع رسمی است، اما این امر نمیتواند اظهارنامه را که سندی عادی است به سند رسمی تبدیل کند. ابلاغ آن از سوی دادگاه صرفاً  برای به رسمیت بخشیدن به نحوه ابلاغ آن به مالک بدهکار آپارتمان است، رسمیت دادن به اصل اظهارنامه. 

 در پاسخ سوال بالا باید گفت:  اصولا هیچ سند عادی قابلیت اجرایی ندارد مگر به حکم قانون. در مورد اظهارنامه، قانونگذار برای سهولت در وصول مطالبات ساختمان به موجب قانون خاص یعنی همان قانون تملک آپارتمانها مفاد اظهارنامه را فقط در مورد دریافت مطالبات مربوط  به هزینه های مشترک ساختمان در شمار اسناد رسمی لازم الاجرا قرار داده  و صدور اجراییه را به روش مذکور در ماده مکرر قانون تملک آپارتمان ها مجاز شمرده است.

 علاوه بر اظهارنامه که به موجب قانون یادشده قابلیت اجرایی نظیر اسناد لازم الاجرا را دارد و وصول وجه چک نیز که  به خودی خود سند عادی است، مطابق ماده یک قانون صدور چک مصوب ۱۳۵۵ در حکم اسناد لازم الاجرا می باشد.

 بنابراین به جز دو  سند عادی فوق الذکر یعنی اظهارنامه و چک هیچ سند عادی دیگر قابلیت اجرایی از طریق اجرای اسناد رسمی ندارد مگر اینکه بعدا قانون خاص دیگری در مورد یا موارد به خصوصی به تصویب برسد.

 در هر حال پس از صدور اجراییه از سوی اداره ثبت برای دریافت مطالبات ساختمان از مالک متخلف ، عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت.

 مقررات مربوط به اجرای اسناد رسمی در آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرزرسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۳۵۵ آمده است. درخواست اجراییه برای وصول مطالبات بدهی مالک آپارتمان، از ثبت محل وقوع آپارتمان به عمل می آید و درخواست نامه طبق فرم مخصوص تنظیم میشود و باید شامل نکات زیر باشد:

1. نام و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت درخواست‌کننده اجراییه یا نماینده قانونی او.
2. نام و محل اقامت متعهد و در صورت فوت متعهد،  نام و مشخصات ورثه او
3. موضوعی که اجرا آن تقاضا شده است. ست اگر راجع به چگونگی اجرای مورد درخواست توضیح دارد باید قید کند.
4. شماره و تاریخ مستند درخواست صدور اجراییه که در مورد وصول بدهی ساختمان، همان شماره و تاریخ ثبت اظهارنامه می باشد. هرگاه درخواست اجرا از طرف وکیل یا مدیر شرکت  یا سایر نمایندگان قانونی مدیر ساختمان به عمل آمده باشد،  باید مدارکی که صلاحیت متقاضی را محرز به دارد پیوست شود.

برای اجراییه های راجع به قانون الحاق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها، باید اوراق پذیر به ضمیمه تقاضانامه اجرایی  به اجرای ثبت محل تسلیم شود و در تقاضانامه قید گردد که بدهکار در مدت مقرر گواهی تقدیم درخواست اعتراض به محکمه را تسلیم نکرده است  است:

یک : رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک.

دو : رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و در صورت ریز سهم مالک از هزینه های مشترک.

سه : رونوشت سند معامله آپارتمان.

اجرا  پس از وصول اجراییه آن را در دفاتر خود ثبت  و پرونده برای آن تنظیم و نام مامور اجرا را در آن نوشته و برای ابلاغ به مامور تسلیم می کند.

 مامور اجرا مکلف است ظرف ۴۸ ساعت از زمان دریافت اوراق اجراییه  یک نسخه از آن را به شخص بدهکار تسلیم و در نسخه دیگر با ذکر تاریخ با تمام حروف رسید بگیرد. اگر متعهد یعنی همان بدهکار ساختمان از رویت یا امضای اجراییه امتناع کند، مامور مراتب را شخصاً و کتون گواهی خواهد کرد. اگر بدهکار در اقامتگاه حضور نداشته باشد به یکی از وابستگان او که در آن محل ساکن و سن ظاهری او برای تمیز اهمیت برگ  اجراییه کافی باشد،   ابلاغ می کند مشهور بر اینکه بین متعهد و شخصی که برگ را دریافت می دارد  تعارض منفعت نباشد. اگر کسی در محل نباشد یا اشخاص  فوق رسید ندهند ، معمول باید اجرایی را به اقامتگاه متعهد د الصاق کند و مراتب را در نسخه دیگر بنویسد. 

از تاریخ ابلاغ اجراییه، بدهکار ساختمان باید ظرف ده روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی را معرفی کند که اجرای سند را میسر گرداند. اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجراییه نداند باید ظرف همان مدت، صورت جامع دارایی خود را به مسئول اجرا بدهد و اگر مالی ندارد سریعاً اعلام نماید. این امر مانع نمی شود که مدیر ساختمان هر وقت مالی از بدهکار به دست آید به تغییر اجراییه و وصول طلب ساختمان اقدام نماید.

 شخص ثالث هم می تواند مال خود را از طرف بدهکار برای اجرای اجراییه معرفی کند. مدیر ساختمان میتواند قبل از انقضاء مدت ۱۰ روز که در بالا گفتیم، تقاضای توقیف طلب ساختمان را از اموال متعهد بکند. در این صورت بلافاصله پس از ابلاغ اجراییه،  معادل بدهی او را از اموال بدهکار بازداشت میکند.

 چون مطالبه خسارت تاخیر تادیه طبق نظر  فقهای شورای نگهبان مشروعیت نداشته و باطل اعلام شده لذا مدیر ساختمان نمیتواند از بدهکار ساختمان مطالبه خسارت دیرکرد نماید.

اگر مدیر ساختمان برای صدور اجراییه به وکیل دادگستری اعطای وکالت کند در این صورت حق الوکاله وکیل چنانچه در تمام اقدامات اجرایی تا مرحله وصول دخالت نماید، طبق قرارداد منطقه بین او و وکیل و حداکثر تا میزان تصریح شده در ماده ۳ آیین نامه تعرفه حق الوکاله و هزینه سفر به وکلای دادگستری در صورت تقاضای ذینفع قابل مطالبه و وصول خواهد بود.

 بازداشت اموال بدهکار ساختمان به تقاضای مدیر ساختمان صورت می گیرد و مامور اجرا با حضور نماینده دادگستری و در صورت لزوم با حضور مامور نیروی انتظامی و با معرفی مدیر ساختمان اقدام به بازداشت اموال متعلق به بدهکار را می نماید و حاضر نبودن بدهکار یا کسان او ونیز بسته بودن محلی که مال در آن است، مانع بازداشت مال نیست.

 در صورتی که دین و متفرعات آن تا ۵ میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفی شده بیش از این مبلغ ق به تشخیص معمور اجرا ارزش نداشته باشد بدون نظر ارزیابی از اموال مدیون بازداشت خواهد کرد. در غیر این صورت مامور اجرا در موقع بازداشت اموال نظر ارزیابی یا کارشناس را جلب خواهد کرد و از اموال بدهکار  معادل طلب و یک دهم تا دو دهم اضافه بازداشت می کند.

 اموالی که باید بازداشت شود در همان جایی که هست بازداشت میشود. در صورت لزوم به جای محفوظی نقل می گردد. در هر حال باید مال بازداشت شده به حافظ سپرده شود. در صورت عدم توافق بدهکار در انتخاب حافظ،  انتخاب با مامور اجرا هست.

 مامور اجرا رونوشت صورت اموال بازداشت شده را به حافظ داده و قبض رسید می گیرد و در ذیل قبض صحت صدور آن را تصدیق می کند.

 حافظ حق مطالبه  هزینه  اعم از کرایه حمل حمل و سایر هزینه ها را متناسب با ارزش مال مورد بازداشت دارد. اگر عملیات اجرایی پایان یابد و صاحب مال از دریافت آن امتناع ورزد و حافظ هم راضی به ادامه حفاظت نباشد مرکز حراج در تهران  رئیس ثبت در شهرستانها اقدام به فروش آن  کرده و پول را در صندوق ثبت به نام مالک آن می سپارد.

 هزینه بازداشت و حفاظت  و ۵ درصد تا تایدیه بدهی و حق حراج به عهده بدهکار ساختمان است. در هر موردی که نتوان این هزینه ها را از بدهکار وصول کرد،  مدیر ساختمان باید آن را پرداخته و پس از فروش اموال و یا وصول طلب به موج بهمن اجراییه ،  وصول به مدیر ساختمان داده شود.

 زمان بازداشت منافع هم جایز هست. هرگاه چند بستانکاران علیه یک نفر اجراییه صادر کند آنکه به نفع او بازداشت در تاریخ مقدم صورت گرفته است نسبت به وصول طلب از مورد بازداشت حق تقدم دارد.

 اموال و اشیای زیر از مستثنیات دین است و بازداشت نمی شود:

الف- مسکن متناسب با نیاز متعهد و اشخاص واجب النفقه او

ب -  لباس و اشیا و اسباب و اساسی که برای رفع حوائج متعهد د و اشخاص تحت سرپرستی او لازم است .

ج-مواد مصرفی موجود بهت احتیاج سه ماهه متعهد و اشخاص تحت سرپرستی او

د- وسایل و ابزار کار کسبه و پیشه وران  و کشاورزان متناسب با امرار معاش خود و اشخاص تحت سرپرستی آنها.

ه- سایر اموال و اشیای که به موجب قوانین خاص غیر قابل توقیف می باشد.

 در صورت فوت بدهکار ساختمان  بدهی ها از کلیه اموال به جا مانده از او بدون استثناء چیزی وصول می گردد.

 اگر مدیر ساختمان اطلاع داشته باشد که وجه نقد یا اموال منقول بدهکار ساختمان نزد شخص ثالثی است ،  آن اموال و وجوه  تا اندازه ای که با دین بدهکار و سایر هزینه‌های اجرایی برابری کند بازداشت می شود رود و بازداشت نامه به شخص ثالث و بدهکار ابلاغ  و در نسخه دوم رسید گرفته میشود. اعم از این که شخص حقیقی باشد یا حقوقی و اعم از این که بدهی او حال باشد یا موجل. ابلاغ بازداشت نامه به شخص ثالث بو را ملزم می‌کند که وجه یا اموال بازار شده را به صاحب آن بدهد و الا معادل آن وجه یا قیمت آن اموال را در اداره ثبت از او وصول خواهند کرد.

شما در حال مطالعه مقاله -----» اجبار به پرداخت شارژ آپارتمان بدون روند قضایی «----- میباشید.

این نکته در بازداشت نامه باید قید شود. هرگاه مال  بازداشت شده نزد شخص ثالث وجه نقد یا طلب حال باشد، شخص مزبور باید آن را به صندوق ثبت سپرده و رسید بگیرد و اگر کسی که اجراییه بر علیه او صادر شده است امتناع از دادن رسید نمایند ، مدیر سبز که عملیات اجرا در حوزه او به عمل می آید رسید داده و این رسید سند برائت شخص ثالث خواهد بود.  آناگر شخص ثالثی که مال یا طلب مال بدهکار ساختمان نزد او بازداشت شده است، ست از تایدیه آن امتناع ورزد اموال او بازداشت می شود. چنانچه شخص ثالث منکر وجود تمام یا قسمتی از وجه نقد نقد یا اموال منقول دیگری باشد باید ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ بازداشت نامه به شخص او، مراتب را به مدیر ثبت اطلاع دهد و الا مسئول پرداخت وجه و یا تسلیم مال خواهد بود و اداره ثبت آن وجه را وصول و آن مال را از او خواهد گرفت.

 هرگاه مال الاجاره اموال منقول یا غیرمنقول متعلق به بدهکار ساختمان نزد مستاجر باشد در این صورت باید وجوهی که به تدریج وصول می شود تا استهلاک طرف ساختمان به مدیر پرداخت گردد و اگر نگهداری موقت وجوه مزبور لازم باشد باید در صندوق ثبت اسناد و یا در بانک معتبری سپرده گردد.

 حقوق و مزایا و دستمزد ای که بدهکار از وجوه عمومی می گیرد در صورتی که دارای کسان تحت سرپرست باشد میزان یک چهارم وگرنه یک سوم آن را میتوان بازداشت کرد. در این صورت پس از ابلاغ بازداشت نامه به اداره متبوع بدهکار یا کارگاه، رئیس اداره یا مسئول کارگاه و مسئول حسابداری در موسساتی که مسئول حسابداری دارد باید در کسر و فرستادن مبلغ بازداشت شده طبق تقاضانامه اقدام کند وگرنه برابر مقررات مسئول خواهد بود. همچنین بازداشت موجودی حساب سپرده بانکی بدهکار جایز است و نیز می توان اموال غیر منقول بدهکار را توقیف کرد.

 پس از توقیف اموال قیمت آنها توسط کارشناس ارزیابی و سپس به حراج و مزایده گذاشته میشود.

 علاوه بر طرف ساختمان،  حق اجرا نیز از اموال بازداشت شده  بدهکار وصول می گردد. وصول حق الاجرا به همان طریقی که برای وصول موضوع تعهد مقرر است به عمل می آید و مدیر ثبت می تواند نظر به مبلغ حق الاجرا هر طریق دیگری را که برای وصول مناسب بداند اختیار کند. حق الاجرا از هر اداره یا دایره یا شعبه که وصول می شود به حساب درآمد عمومی منظور و یک نسخه از قبض صادر شده به اداره صادر کننده اجراییه ارسال میشود.