« چگونگی اعتراض به حقوق ارتفاقی و مرجع آن » : بر اساس ماده ۹۳ قانون مدنی ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری.در این حالت شما می توانید برای انجام برخی از کارها از ملک دیگران بهره ببرید. شایع ترین نوع ارتفاق، حق عبور آب راه ها از زمین کشاورزی همسایه برای آبیاری زمین کشاورزی می باشد.حال با توجه به عنوان مقاله ، برای درک بهتر از یک پرسش تمثیلی و شرح پاسخ به آن استفاده میکنیم :
« شخصی که زمین او در مجاورت ملکی که نسبت به آن درخواست ثبت شده است قرار ندارد ، نسبت به حدود ملک مزبور و حق عبور خود در آن ملک که متقاضی در درخواست ثبت خود آن اشاره نکرده است ، اعتراض دارد. چگونه و چه زمانی باید اعتراض کند و در چه مرجعی این اعتراض رسیدگی میشود ؟ »
در این پرسش از شخصی سخن به میان آمده است که :
- زمین او در مجاورت ملک متقاضی ثبت نیست.
- در ملک مذکور حق عبور دارد.
برای اینکه بطور روشن به پاسخ برسیم ، ابتدا راجع به حق عبور شخص یاد شده بحث میکنیم و سپس به اصل پاسخ میرسیم.
حق عبور شخص مورد بحث در غیر مجاورت ملک دیگر چه نوع حقی هست ؟
در پاسخ باید عنوان کرد که حقوق مالی از یک حیث به حقوق عینی و حقوق دینی تقسیم میشوند . ماده 29 قانون مدنی در اقسام حقوق عینی میگوید : ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه های زیر را دارا باشند :
- مالکیت اعم از عین یا منفعت
- حق انتفاع
- حق ارتفاق به ملک غیر
اگر سه قسم از علاقه های اشخاص نسبت به اموال را با حق عبور شخص مورد نظر در پرسش مطابقت دهیم ، بی تردید حق عبور وی همان حق ارتفاق است که نسبت به ملک متقاضی درخواست ثبت دارد. زیرا وفق ماده 93 قانون مدنی : ارتفاق حقی است برای اشخاص در ملک دیگری. گرچه تعریف حق ارتفاق در ماده مزبور جامع است ولی مانع نیست چراکه میتواند حقوق عینی دیگر مانند حق انتفاع یا حقی که مرتهن در رهن غیر منقول بر وثیقه دارد را نیز شامل گردد. ولی حقوقدانان تر تعریف حق ارتفاق گفته اند : حقی است که به موجب آن صاحب ملکی به اعتبار مالکیت خود ، میتواند از ملک دیگری استفاده کند.
از آنچه در تعریف ارتفاق گفته شده میتوان ویژگیهای این حق را به شکل زیر بیان کرد :
- ارتفاق ، حق عینی قائل به ملک است و اختصاص به زمین دارد. بدین معنی که از طرفی به سود مالک زمین خاصی برقرار میشود و هرکس مالک آن شود یا حق انتفاع از آن را بدست بیاورد میتواند از آن استفاده کند.از طرف ذیگر ، حق مالکیت زمینی را که ارتفاق بر آن تحمیل شده است مثل ملک متقاضی درخواست ثبت در پرسش ، بطور کلی محدود میسازد و تغییر صاحب آن نیز اثری در زوال حق ندارد.
غالبا حق ارتفاق در دو ملک مجاور و متصل به هم بوجود می آید . ولی نباید تصور کرد که اتصال دو ملک از شرایط لازم آن است. زیرا گاه ممکن است بین دو ملک فاصله زیاد باشد و حق ارتفاق نیز بین آن دو بوجود آید چنانکه در متن پرسش نیز چنین است.
2.حق ارتفاق تابع و فرع مالکیت زمین است و به همین جهت نمیتوان آن را از حق مالکیت جدا کرد و به دیگری انتقال داد.برعکس ، هرگاه ملکی کلا یا جزئا به کسی منتقل شود و برای آن ملک حق الارتفاقی در ملک دیگری یا از جزء دیگر همان ملک کوجود باشد ، آن حق به حال خود باقی میماند مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد.
3.حق ارتفاق دائمی است. این صفت نتیجه تابعیت حق ارتفاق از مالکیت زمین است. میدانیم که مالکیت در مورد عین دائمی است. پس ارتفاق نیز که رابطه کامل با آن دارد همیشگی خواهد بود. با وجود این ، مالک میتواند برای مدت محدودی برای دیگری حق ارتفاق ایجاد کند و صاحب حق نیز میتواند آن را پس از مدتی اسقاط کند.
4.حق ارتفاق قابل تقسیم نیست. مقصود از قابل تقسیم نبودن ارتفاق این است که اگرحق به نفع ملک مشاعی برقرار شده باشد ، تقسیم ملک موجب تجزیه حق و اختصاص یافتن آن به یکی از مالکان مشاع نیست. در این حالت هریک از شرکا مانند سابق میتواند از حق خود بطور کامل استفاده کند.همچنین اگر ملکی که ارتفاق بر آن تحمیل شده است مشاع باشد ، تقسیم آن تاثیری در طرز استفاده از حق ندارد.
پس از شناخت حق عبور شخص دارنده حق ارتفاق ، اکنون برای پاسخ دادن به پرسش ناگزیریم در مورد مراحل ثبت ملک مطالبی ذکر کنیم.
قانون ثبت در مقررات ثبت عمومی ، تکالیفی برای سازمان ثبت و وظایفی برای مالکین برقرار نموده است.طبق ماده 9 قانون مزبور ، در نقاطی که اداره ثبت موجود است ، از تاریخ اجرای آن قانون و در سایر نقاط پس از تشکیل اداره یا دایره ثبت ، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است حوزه هر اداره یا دایره ثبت را به چنئ ناحیه تقسیم کرده و به ثبت کلیه اموال غیر منقول واقع در هر ناحیه اقدام کند.
در موقعی که اداره ثبت قطعه یا بخشی را برای ثبت عمومی در نظر میگیرد ، باید پیش نویس آگهی موضوع ماده 9 قانون ثبت را در 6 نسخه تهیه و برای امضا و انتشار به اداره کل ثبت بفرستد. در ضمن این مدت باید وسائل مقدمات توزیع اظهارنامه را از طریق انتشار آگهی ماده 10 قانون یاد شده در محل و تهیه پلاک از مرکز و غیره در نظر گرفته که در موقع مقرر بتواند نماینده در محل حاضر شده و تاخیری در کار پلاک کوبی و توزیع اظهارنامه نشود.
پس از انتشار آگهی ماده 9 در تاریخ مذکور در آن آگهی باید آگهی ماده 10 که به آگهی مقدماتی معروف است منتشر گردد. در آگهی ماده 10 :
- اولا : حدود ناحیه ای که به ثبت میرسد درج گردد.
- دوما : تصریح شود که از همان تاریخ انتشار آگهی نوبت اول آن آگهی ، عملیات مقدماتی ثبت از قبیل شماره گذاری املاک و نصب پلاک و توزیع اظهارنامه شروع خواهد شد.
- سوما : به کسانی که حق درخواست ثبت دارند اخطار داده شود که ظرف 60 روز از تاریخ انتشار آگهی نوبت اول ، با تسلیم اظهار نامه به اداره ثبت محل درخواست ثبت نمایند.
- چهارما : تذکر داده شود که در صورت عدم درخواست ، ثبت ملک به عنوان مجهول المالک آگهی میگردد
از روز انتشار اولین آگهی مقدماتی ، مامور اداره ثبت باید در قطعه یا بخشی که ثبت آن در آگهی درج شده است حاضر شود و از یک طرف شروع و برای هر ملک به ترتیب شماره ای تعیین و پلاک مخصوصی نصب نماید.
پلاک عبارت است از قطعه ای فلزی به شکل مستطیل که شماره ملک با ذکر ناحیه مربوط در آن حک شده و به در ملک نصب میشود. سابقا برای روستاها و مزارع پلاک سنگی به کار میرفته و در مرکز روستا نصب میکردند ولی چون این امر مخارج زیادی داشت به پلاک فلزی تبدیل شد.
مامور ثبت قبل از شروع عملیات ثبت باید به وسایل مقتضی از اهل محل و مطلعین تحقیق و اسامی مالک یا مالکین هر ملک را مشخص و با مشخصات ملک در دفتر توزیع اظهارنامه درج نماید.
اظهار نامه ثبتی فرم مخصوصی است که از طرف اداره ثبت به کسی که حق درخواست ثبت دارد ، داده میشود تا با تکمیل و اعاده آن درخواست ثبت نماید.
یکی دیگر از وظایف اداره ثبت نشر آگهی نوبتی یا آگهی ماده 11 قانون ثبت است.این آگهی که به آگهی نوبتی معرف است تا 90 روز پس از انتشار اولین آگهی مقدماتی در مورد املاک واقع در بخش مندرج در آگهی مقدماتی منتشر میشود. این آگهی فقط در دو نوبت و به فاصله 30 روز انتشار میابد. طبق ماده 56 آیین نامه قانون ثبت ، حقوق ارتفاقی در آگهیه های نوبتی ذکر نمیشود ولی باید در زیر آگهی قید کرد که حقوق ارتفاقی در موقع تعیین حدود در صورتمجلس منظور خواهد شد.
همچنین طبق ماده 86 آیین نامه قانون ثبت ، در آگهی نوبتی باید تصریح شود که اشخاصی که نسبت به درخواست ثبت نامبردگان در آگهی اعتراض دارند باید ظرف 90 روز از تاریخ انتشار نوبت اول این آگهی دادخواست اعتراض خود را مستقیما به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که آگهی منتشر میکند تقدیم نمایند . آگهی نوبتی از مهمترین آگهی های ثبتی است و نوبت اول آن آثار حقوقی پر اهمیتی دارد.
چه املاکی قابل ثبت است ؟
در ادامه مبحث چگونگی اعتراض به حقوق ارتفاقی و مرجع آن در پاسخ به این سوال باید اذعان داشت فقط اراضی و اعیان احداث شده بر روی اراضی که ملک یا وقف یا حبس یا مورد نذر و وصیت باشند و قنوات و آب رودخانه ها و نهرهای منشعب از آنها به ترتیبی که در آیین نامه قانون ثبت مقرر شده است ، باید ثبت گردد. حقوق ارتفاقی هم به تبع اصل ملک ثبت میشود و حقوق واگذار شده نسبت به عین از قبیل عمرا ، سکنا و رقبا و معاملات راجع به انتقال منافع ملک به نحوی که در ماده 26 قانون ثبت ذکر شده است ، قابل ثبت میباشد.
دیگر از تکالیف اداره ثبت انتشار آگهی تعیین حدود یا تحدید حدود یا آگهی تحدیدی است که متدرجا به ترتیب نمره املاک به عمل می آید. تقاضا کنندگان ثبت و مجاورین برای روز تعیین حدود به وسیله اعلان حاضر میشوند. این اعلان لااقل 20 روز قبل از تحدید و یک مرتبه در جراید منتشر میشود و در محل نیز اعلانی منتشر خواهد شد.آگهی تحدیدی پس از نشر اولین آگهی نوبتی منتشر میشود.
در روز مقرر برای تعیین حدود ، نماینده اداره ثبت همراه یک نفر نقشه کش در محل حاضر میشوند و به ترتیبی که در ماده 15 قانون ثبت و تبصره ذیل آن آمده است عمل مینمایند.
برای تعیین حدود ملک صورتمجلسی تنظیم میشود و این صورتمجلس باید مشتمل بر مطالب زیر باشد و به امضای نماینده ثبت و کلیه حاضرین برسد و اگر بعضی از حاضرین نخواهند امضا کنند ، این نکته در صورتمجلس قید میشود و اگر حاضرین یا بعضی از آنها امضا نداشته باشند ، اثر انگشت خواهند گذاشت :
- تعیین روز و ماه و یا روزهایی که عملیات تحدید حدود در آن واقع شده است.
- اسم و مشخصات و محل اقامت اشخاصی که حضور داشته اند.
- حدود و مشخصات ملک با ذکر طول ابعاد و مساحت آن
- اسم و مشخصات افرادی که اعتراض نموده اند.
- ذکر حقوقی که دیگران در آن ملک دارند بطور صریح
- ذکر علامت و تعداد و فواصل آنها
- تذکر دادن به معترضین که دادخواست اعتراض خود را تنظیم و به اداره ثبت محل تسلیم نمایند.
- نام و مشخصات نماینده و نقشه بردار ثبت.
نقشه کامل ملک نیز باید وسیله نقش بردار ثبت ترسیم شود و اگر قبلا بدون نقشه کامل تحدید شده باشد ، باید قبل از ملک در دفتر املاک نقشه آن طبق صورتمجلس تحدید حدود ، ترسیم یا تکمیل شود.نماینده ثبت پس از خاتمه عملیات تحدیدی باید صورتمجلس تحدید حدود را با پرونده های مجاورین تطبیق و پس از تکمیل آن پیش نویس سند مالکیت را تهیه و ضمیمه کرده و به شعبه بایگانی تسلیم نماید.
همانطوری که در بالا گفتیم در تعیین حدود باید به حقوق ارتفاقی توجه شود و در صورتمجلس تحدیدی حقوق ارتفاقی هم نوشته شود تا اگر اعتراضی نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی باشد ظرف 30 روزاز تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدیدی به وسیله دادخواست به اداره ثبت محل تقدیم گردد.منظور از اعتراض بر ثبت ، اعتراض بر تقاضای ثبت است پس هرکس در ملک مورد تقاضای ثبت برای خود حقی قائل باشد ولو آن حق ، حق ارتفاقی باشد میتواند نسبت به درخواست ثبت اعتراض نماید. اعتراض ولو بر حقوق ارتفاقی باید مستقیما به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی معین شده و معمولا همان اداره یا دایره یا شعبه ای است که آگهی ها را منتشر میکند.
حق ارتفاق ممکن است در ملکی که مجاورت با مورد تقاضای ثبت ندارد ، باشد و یا غیر مجاور مدعی حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضای ثبت باشد.باید دانست که اعتراض بر حقوق ارتفاقی مجاورت شرط نیست. سایر ترتیبات در مورد اعتراض بر حقوق ارتفاقی مانند اعتراض بر حدود است. ممکن است گفته شود که ماده 20 قانون ثبت برای اعتراض بر حقوق ارتفاقی از طرف مستدعی ثبت هم مجاورت را شرط کرده است. زیرا عبارت ماده مذکور این است :
« مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی حقی برای خود قائل است میتواند فقط تا 30 روز از تاریخ صورتمجلس تحدید حدود به وسیله اداره ثبت به مرجع صلاحیت دار عرضحال دهد.»
همانطور که ملاحظه میشود ، اعتراض بر حدود و حقوق ارتفاقی در یک ردیف قرار داده شده و فقط برای مجاور حق اعتراض مقرر گردیده است. در این صورت چگونه از غیر مجاور اعتراض پذیرفته میشود؟ در پاسخ این اشکال گفته میشود که ماده مذکور دلالت بر عدم پذیرش اعتراض بر حقوق ارتفاقی از طرف غیر مجاور ندارد و تاکنون هم اداره ثبت و دادگاها به همین نحو استنباط و عمل کرده اند.بنابراین موجبی برای رد اعتراض بر حقوق ارتفاقی ، صرفا به جهت عدم مجاورت با ملک مورد اعتراض نیست. همچنان که طبق اصول و قواعد کلی دادرسی ، دادگاها باید به دعاوی اشخاص ذینفع در آن دعاوی رسیدگی نمایند. در مبحث اعتراضات ثبتی هم همین اصل رعایت شده است.مثلا در اعتراض بر تقاضای ثبت ، چون هرکس اعم از مجاور و غیر مجاور میتواند مدعی حقی نسبت به مورد تقاضای ثبت باشد ، مجاورت شرط نشده و به دادخواست اعتراض بر حدود چون غیر مجاور نمیتواند ذینفع باشد و فقط مجاور میتواند ذینفع باشد ، از این جهت که ادعا کند که حد مذکور در صورتمجلس در املاک او واقع شده و قسمتی از ملک او را داخل در محدوده مورد تقاضای ثبت کرده است ، مجاورت معترض ، یعنی داشتن ملکی در کنار ملک مورد تقاضای ثبت شرط شده است .
در مورد حقوق ارتفاقی با توجه به این که ممکن است کسی صاحب حق ارتفاقی در ملکی که با آن مجاورت ندارد ، باشد مثلا مجرای آبی در چندین ملک داشته باشد که فقط به یکی از آنها مجاور است ، باید بتواند از این حق خود دفاع نماید و به عنوان مثال اگر متقاضی ثبت برای خودش حق ارتفاقی در ملکی که با آن مجاورت ندارد ، ذکر نمود صاحب آن ملک باید حق داشته باشد که بر آن اعتراض کند. حال اگر بگوییم که اعتراض بر حقوق ارتفاقی فقط از مجاور پذیرفته میشود ، علاوه بر اینکه این گفته مستند به دلیل قاطعی نیست ، حق اشخاص ذینفع غیر مجاور را ضایع کرده ایم و مسلما منظور قانون گذار وارد بر مورد غالب از حیث مجاورت املاک از جهت تحدید حدود بوده است. لذا از روح قانون و عدل و انصاف به دور است که با تفسیر مضیق از قانون ، از اعتراض دارندگان حقوق املاک غیر مجاور جلوگیری شود. بنابراین در مورد حقوق ارتفاقی باید گفت کسی که مدعی حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضای ثبت است و یا منکر وجود حق ارتفاقی برای متقاضی ثبت در ملک خودش میباشد ، حق دارد بر آن اعتراض نماید.
از اینکه با مبحث « چگونگی اعتراض به حقوق ارتفاقی و مرجع آن » با ما همراه بودید کمال تشکر را داریم.
|
دفتر وکالت مریم شایق شما همشهریان عزیز یزدی برای انجام امور حقوقی در یزد اعم از گرفتن وکیل در یزد و استفاده از خدمات وکیل در یزد ، گرفتن مشاوره حقوقی در یزد و همچنین استفاده از خدمات تهیه و تنظیم قرارداد در یزد ، توسط تیم وکالت خانم مریم شایق و همچنین بهره مندی از سایر خدمات تخصصی وکالت اعم از وکالت در دعاوی حقوقی در یزد ، وکالت در دعاوی کیفری در یزد ، وکالت در دعاوی ملک و املاک در یزد ، وکالت در دعاوی خانواده در یزد ، خدمات مشاوره حقوقی در یزد ، بررسی حضوری و آنلاین ( سامانه عدل ایران) و تهیه و تنظیم لایحه ، با ما تماس حاصل فرمایید. تلفن دفتر : ۳۶۲۹۲۰۴۳-۰۳۵ همراه : ۰۹۱۲۲۰۲۶۲۰۵ |
 |
