دسته: <span>مسائل حقوقی</span>

همانطور که قبلا  عنوان شد سند در لغت عبارت است از چیزی که به آن اعتماد کنند. اعتماد نیز به معنای تکیه کردن است.فی الواقع سند نوشته ای است که حق به آن تکیه میکند و شخص میتواند با استناد به آن ، حق خود را ثابت کند. همچنان که ماده 1284 قانون مدنی میگوید که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. در عبارت «سند ذمه ای» سند به ذمه اضافه شده است و در اصطلاح حقوقی ، ذمه عبارت است از حقی که شخص بر عهده دیگری دارد که حق ذمی یا حق دینی نیز گفته میشود. حق ذمی در مقابل حق عینی که شخص مستقیما حقی از مال دارد ، به کار میرود. سند ذمه ای ، اصطلاح ثبتی است در معنی مقابل سند شرطی یا سند مربوط به معامله با حق استرداد.

فرز این پرسش چنین است که پس از صدور اجراییه به درخواست طلبکار،  مدیون اسنادی در دست خود دارد که نشان می دهد  بدهکار نیست. از آنجا که دستور اجرای اسناد رسمی علیرغم پرداخت دین از سوی مدیون مخالف با  مفاد سند و نیز مخالف قانون میباشد لذا مدیون میتواند وفق مقررات آیین دادرسی  دادگاههای عمومی و انقلاب در دادگاه حقوقی اقامه دعوا کند. دادگاه صالح به  دعاوی ناشی از دستور اجرای اسناد رسمی دادگاه حقوقی محلی است که در حوزه آن دستور اجرا داده شده است. علم اصول به دعاوی مزبور خارج از نوبت رسیدگی می شود بنابراین اقامه دعوا مانع از جریان عملیات اجرایی نیست مگر در صورتی که دادگاه حکم به بطلان دستور اجرا داده و یا قراری دایر بر توقف عملیات اجرایی صادر کند. در صورتی که دادگاه دلایل شکایت را قوی بداند یا در اجرای سند رسمی ضرر جبران ناپذیر باشد به درخواست مدعی بعد از گرفتن قرار تامین، قرار توقیف عملیات اجرایی را می دهد. ترتیب تامین همان است که در قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب مقرر است .

 چون در متن پرسش مدیون سند ذمه ای هم مدتی است ست که دین خود را پرداخته و هم توقف عملیات اجرایی را خواستار است لذا در دادخواست تقسیم شده به دادگاه دو خواسته باید در مقابل ستون خواسته قید شود:

1. دستور موقت
2. ابطال اجراییه

 یک سوال اساسی احتمال دارد که در اینجا به ذهن خطور کند و آن این است که در چه مواردی می توان از طرز عملیات اجرایی در دادگاه اقامه دعوا کرد و در چه مواردی به رئیس اداره ثبت محل؟

 در جواب باید  اذعان  داشت آنچه مربوط به ماهیت اجراییه است در صلاحیت دادگاه است  مثل اینکه مدیون ذمه خود را پرداخته یا فردی که به واسطه آن اجراییه صادر شده مجعول باشد. هرگاه اصل دین ادا شده باشد مرجع رسیدگی به این نوع شکایت از دستور اجرا در حیطه صلاحیت دادگاه های حقوقی است و چنانچه سند مجعول باشد در صلاحیت دادسرای عمومی و انقلاب است که برابر ماده ۹۹ قانون ثبت ادعای مجعولیت سند رسمی، عملیات راجع به اجرای آن را موقوف نمی کند مگر پس از اینکه دادیار یا بازپرس قرار مجرمیت متهم را صادر و مدعی العموم هم موافقت کرده باشد.

 اما آنچه مربوط به اقدامات اجرا و عملیات ماموران اجرا باشد که مقررات مربوط به قوانین ثبت ثبت و آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و غیره را رعایت نکرده باشد در آن صورت رسیدگی به شکایات بر عهده رئیس اداره ثبت هیئت نظارت و شورای عالی ثبت خواهد بود. 

از اینکه با مبحث « چگونگی ابطال اجرائیه پرداخت دین  » با ما همراه بودید کمال تشکر را داریم.

دفتر وکالت مریم شایق شما همشهریان عزیز یزدی برای انجام امور حقوقی در یزد اعم از گرفتن وکیل در یزد و استفاده از خدمات وکیل در یزد ، گرفتن مشاوره حقوقی در یزد و همچنین استفاده از خدمات تهیه و تنظیم قرارداد در یزد ، توسط تیم وکالت خانم مریم شایق و همچنین بهره مندی از سایر خدمات تخصصی وکالت اعم از وکالت در دعاوی حقوقی در یزد ، وکالت در دعاوی کیفری در یزد ، وکالت در دعاوی ملک و املاک در یزد ، وکالت در دعاوی خانواده در یزد ، خدمات مشاوره حقوقی در یزد ، بررسی حضوری و آنلاین ( سامانه عدل ایران) و تهیه و تنظیم لایحه ، با ما تماس حاصل فرمایید. تلفن دفتر :  ۳۶۲۹۲۰۴۳-۰۳۵               همراه : ۰۹۱۲۲۰۲۶۲۰۵

قبل از اینکه به پاسخ به پرسش فوق درمورد توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن بپردازیم ، در متن پرسش از «سند ذمه ای » سخن به میان آمده و ممکن است برای خواننده این پرسش به وجود بیاید که اساسا سند ذمه ای چیست؟

سند در لغت عبارت است از چیزی که به آن اعتماد کنند. اعتماد نیز به معنای تکیه کردن است.فی الواقع سند نوشته ای است که حق به آن تکیه میکند و شخص میتواند با استناد به آن ، حق خود را ثابت کند. همچنان که ماده 1284 قانون مدنی میگوید که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. در عبارت «سند ذمه ای» سند به ذمه اضافه شده است و در اصطلاح حقوقی ، ذمه عبارت است از حقی که شخص بر عهده دیگری دارد که حق ذمی یا حق دینی نیز گفته میشود. حق ذمی در مقابل حق عینی که شخص مستقیما حقی از مال دارد ، به کار میرود. سند ذمه ای ، اصطلاح ثبتی است در معنی مقابل سند شرطی یا سند مربوط به معامله با حق استرداد.

توضیحا باید گفته شود طلب موضوع اجرائیه ، یا دارای وثیقه است یا نه. اگر دارای وثیقه نباشد یعنی ذمه ای باشد ، برابر ماده 20 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ، متعهد باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه ، مفاد آن را اجرا نماید یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که با فروش آن اجرای سند میسر شود.

در ادامه مبحث توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن ، باید عنوان کرد که به اسناد زیر که رسمی و یا در حکم اسناد رسمی است میتوان اجرائیه صادر نموده :

1. اسناد رسمی نسبت به دیون و اموال منقول
2. اسناد رسمی نسبت به املاک ثبت شده
3. اسناد رسمی نسبت به مورد وثیقه و اجاره اعم از ثبت شده و نشده
4. قبوض اقساطی ثبت
5. مهریه ذکر شده در قباله نکاحیه رسمی
6. تعهداتی که ضمن ثبت رسمی ازدواج و طلاق و رجوع شده است.
7. چکهای صادر شده بر عهده بانکها
8. قراردادهای بانکی که در اجرای قانون عملیات بانکی بدون ربا منعقد میشود و اسناد عادی گیرندگان وام از بانک کشاورزی
9. سایر مواردی که در قوانین خاص ذکر شده است از قبیل اظهارنامه ابلاغ شده موضوع ماده 10 مکرر اصلاحی قانون تملک آپارتمانها

از میان اسناد فوق الذکر ، موارد 3 و 8 جزو اسناد وثیقه ای و باقی مانده از اسناد ذمه محسوب میشوند.

اسناد دارای وثیقه یعنی اسناد مربوط به املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر از خارج یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده و کلیه معاملات شرطی و رهن راجع به املاک غیر منقول و بطور کلی اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد ، اسناد استقراضی محسوب و از لحاظ قانون ثبت وام با وثیقه شمرده میشود.بنابراین اگر بدهکار ظرف مدت مقرر در سند ، بدهی خود را نپردازد ، طلبکار میتواند از دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست صدور اجرائیه نماید. دفترخانه طبق تقاضای طلبکار ، برای طلب و اجور و خسارت طبق ماده 34 قانون ثبت ، اجرائیه صادر و به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال میکند.

از تاریخ ابلاغ اجرائیه ، بدهکار 8 ماه مهلت خواهد داشت که نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نماید.بدهکار میتواند ظرف 6 ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه ، درخواست نماید که ملک از طریق حراج به فروش برسد. در اینصورت اجرای ثبت یا ثبت محل پس از انقضای مدت 6 ماه اقدام به حراج ملک خواهد نمود.

پس از دانستن تعریف سند ذمه ای و سند وثیقه ای ، از پرسش چنین برمی آید که طلبکار یعنی کسی که دارای سند ذمه ای به نفع خود بوده از اداره اجرای اسناد رسمی تقاضای صدور اجرائیه علیه بدهکار نموده و در جریان عملیات اجرایی ، طلبکار یخچالهای موجود در پارکینگ ساختمان را به عنوان اموال منقول بدهکار به مامور اجرا معرفی کرده و مامور اجرا آن را بازداشت کرده است.در متن پرسش معلوم نیست که آیا به هنگام توقیف یخچالها ، مستاجر طبقه دیگر در محل حاضر بوده یا نه. زیرا حضور یا غیبت او در محل بازداشت یخچالها از نظر آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و طرز شکایت از عملیات اجرائی متفاوت است اگر حضور داشته باشد میتواند طبق ماده 73 آیین نامه مزبور نسبت به تعلق یخچالها به خود اظهار حق نماید و مامور اجرا نیز اسم او و چگونگی اظهار او را در صورتجلسه قید میکند. لازم به ذکر است که مستاجر در فرض این پرسش به عنوان ثالث مطرح هست. زیرا دارای سند ذمه ای طلبکار و اجرای مفاد سند علیه بدهکار است و ظاهرا یخچالها متعلق به مستاجری است که در این قضیه ثالث محسوب میشود.

بدیهی هست یخچال جزو اموال منقول است .نحوه مراحل بازداشت اموال منقول به شرح زیر میباشد :

1. مرحله نخست : تقاضای طلبکار
   بازداشت اموال منقول به درخواست طلبکار صورت میپذیرد و مامور اجرا با حضور نماینده دادگستری و در صورت لزوم با حضور مامور نیروی انتظامی و با معرفی طلبکار ، اقدام به بازداشت اموال متعلق به بدهکار را مینماید.حاضر نبودن متعهد و یا کسان یا خادمینش و نیز بسته بودن محلی که مال در آن است ، مانع بازداشت مال نیست
2. مرحله دوم : ارزیابی
   درصورتیکه دین و متفرعات تا پنج میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفی شده حسب الظاهر بیش از مبلغ مزبور باشد ، به تشخیص مامور اجرا در موقع بازداشت اموال ، نظر ارزیاب یا کارشناس را جلی خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب یک تا دو عشر اضافه بازداشت میکند. اگر مال مورد بازداشت غیر قابل تجزیه و بیش از میزان مذکور فوق باشد ، تمام آن بازداشت میشود.
3. مرحله سوم : تعیین حافظ
   اموای که باید بازداشت شود در همانجایی که هست بازداشت میشود. درصورت لزوم به جای محفوظی منتقل میشود و در هر حال باید مال بازداشت شده را به حافظ سپرد و درصورت عدم توافق طلبکار در انتخاب حافظ ، انتخاب او با مامور اجراست.کسی که مال بازداشت شده را به عنوان حافظ دریافت میکند ، به اعتراض او به بازداشت پس از قبول مال به عنوان حافظ در اداره ثبت ترتیب اثر نخواهد شد.حافظ باید به قدر امکان دارایی داشته باشد و حتی المقدور بدون انتقال مال مورد بازداشت به جای دیگر تعهد حفاظت مال را بکند. مامور اجرا اگر در انتخاب حافظ واجد شرایط امانت و شرایط دیگر راجع به امین تقصیر کند ، با حافظ متضامنا مسئول خواهد بود.

ضمنا قبل از بازداشت اموال منقول ، باید صورتی مرتب شود که در آن اسامی و توصیف کلیه اشیای بازداشت شده نوشته شود و به امضای حاضرین برسد. بنابراین از صورت مساله پرسش چنین استنباط میشود که طلبکاری در جریان اجرای مفاد سند رسمی از نوع ذمه ای با معرفی یخچالهایی در پارکینگ ساختمان به عنوان اموال بدهکار ، صورتجلسه ای تنظیم و یخچالها بازداشت شده است.بعدا مشخص شده که آن یخچالها متعلق به ثالثی است که در یکی از طبقات ساختمان به عنوان مستاجر سکونت دارد. مستاجر مدارکی ارائه کرده که نشان میدهد یخچالها به وی تعلق دارد.اکنون وکیل ثالث میخواهد اقدام قانونی انجام دهد تا یخچالهای ثالث رفع بازداشت شود.

ماده 103 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مقرر میدارد : هرگاه شخص ثالث نسبت به مال بازداشت شده اظهار حقی نماید ، در موارد زیر از مزایده خودداری میشود :

1. در مواردی که طلبکار اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
2. در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده و یا در رهن یا وثیقه طلب اوست.
3. درصورتیکه مال قبل از تاریخ بازداشت به موجب قرار تامین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت بابت طلب معترض توقیف شده باشد.
4. هرگاه شخص ثالثی حکمی اعم از قطعی یا یا غیر قطعی بر حقانیت خود ارائه کند.
5. درصورتیکه قبل از بازداشت از معترض قبول تقاضای ثبت به عنوان مالکیت یا وقفیت شده باشد.
6. در موردی که بر اثر شکایت معترض ، موضوع قابل طرح در هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده باشد.

در مورد بندهای 1 و 2 و نیز در مورد بند 4 در صورت وجود حکم قطعی ، از مال رفع بازداشت میشود و در سایر موارد ادامه عملیات اجرایی موکول به اتخاذ تصمیم نهایی علیه معترض در مراجع مربوط خواهد بود. طلبکار میتواند از مال مورد بازداشت صرفنظر کرده و درخواست بازداشت اموال دیگر متعهد را بکند.

تبصره 1 : درصورتیکه هریک از موارد مذکور در این ماده پس از انجام مزایده و قبل از صدور سند انتقال تحقق یابد ، اداره ثبت صورتمجلس مزایده را ابطال و سپس به ترتیب مقرر در ماده فوق عمل خواهد کرد.هرگاه در مورد مزایده به برنده یا طلبکار تحویل شده باشد مسترد میگردد.

حال با توجه به موارد شش گانه مندرج در ماده فوق باید دید مستاجر مشمول کدام یک از موارد فوق است :

 نخست مورد ۵ که مربوط به اموال غیر منقول است از بحث ما در این پاسخ خارج است.

  دوم در خصوص مورد یک متن  پرسش مسکوت است.

 سوم در مورد فقرات دو تا ۴ چنانچه مستاجر مدارکی داشته باشد و از مصادیق هر یک از فقرات مزبور باشد قطعاً از مزایده خودداری خواهد شد.

 چهارم هرگاه اعتراض مستاجر غیر از حقوق دو تا چهار باشد و مثلاً تعلق یخچال ها را با سند عادی به خود منتسب نماید ممکن است مشمول مورد ۶ و ماده ۱۰۳ آیین نامه یاد شده باشد .در این صورت با توجه به ماده ۲۲۹ همان آیین نامه ، مستاجر میتواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر نماید. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به مستاجر و دارنده سند ذمه ای ابلاغ می شود و هر یک از آنها اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشد می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل یا هیئت نظارت صلاحیت‌دار تسلیم نماید. تا قضیه برابر بند ۸ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در هیئت نظارت طرح و رسیدگی شود. هرگاه هیئت نظارت محتاج به توضیحاتی از اجرا یا طرفین قضیه باشد ،می تواند توضیحات لازم را بخواهد.

 ممکن است این سوال به ذهن خواننده خطور کند که اگر رای هیات نظارت مورد قبول هر یک از مستاجر یا  دارنده سند ذمه ای  نباشد، مرجع صالح به اعتراض آنها کجاست؟ در پاسخ باید گفت مرجع تجدید نظر نسبت به آرای هیئت نظارت شورای عالی ثبت خواهد بود که در شعبه مربوطه به اسناد شورای عالی ثبت رسیدگی میشود

از اینکه با مبحث « توقیف اموال منقول ثالث و نحوه اعتراض به آن  » با ما همراه بودید کمال تشکر را داریم.

دفتر وکالت مریم شایق شما همشهریان عزیز یزدی برای انجام امور حقوقی در یزد اعم از گرفتن وکیل در یزد و استفاده از خدمات وکیل در یزد ، گرفتن مشاوره حقوقی در یزد و همچنین استفاده از خدمات تهیه و تنظیم قرارداد در یزد ، توسط تیم وکالت خانم مریم شایق و همچنین بهره مندی از سایر خدمات تخصصی وکالت اعم از وکالت در دعاوی حقوقی در یزد ، وکالت در دعاوی کیفری در یزد ، وکالت در دعاوی ملک و املاک در یزد ، وکالت در دعاوی خانواده در یزد ، خدمات مشاوره حقوقی در یزد ، بررسی حضوری و آنلاین ( سامانه عدل ایران) و تهیه و تنظیم لایحه ، با ما تماس حاصل فرمایید. تلفن دفتر :  ۳۶۲۹۲۰۴۳-۰۳۵               همراه : ۰۹۱۲۲۰۲۶۲۰۵

در این پرسش از شخصی سخن به میان آمده است که :

1. زمین او در مجاورت ملک متقاضی ثبت نیست.
2. در ملک مذکور حق عبور دارد.

برای اینکه بطور روشن به پاسخ برسیم ، ابتدا راجع به حق عبور شخص یاد شده بحث میکنیم و سپس به اصل پاسخ میرسیم.

حق عبور شخص مورد بحث در غیر مجاورت ملک دیگر چه نوع حقی هست ؟

در پاسخ باید عنوان کرد که حقوق مالی از یک حیث به حقوق عینی و حقوق دینی تقسیم میشوند . ماده 29 قانون مدنی در اقسام حقوق عینی میگوید : ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه های زیر را دارا باشند :

1. مالکیت اعم از عین یا منفعت
2. حق انتفاع
3. حق ارتفاق به ملک غیر

اگر سه قسم از علاقه های اشخاص نسبت به اموال را با حق عبور شخص مورد نظر در پرسش مطابقت دهیم ، بی تردید حق عبور وی همان حق ارتفاق است که نسبت به ملک متقاضی درخواست ثبت دارد. زیرا وفق ماده 93 قانون مدنی : ارتفاق حقی است برای اشخاص در ملک دیگری. گرچه تعریف حق ارتفاق در ماده مزبور جامع است ولی مانع نیست چراکه میتواند حقوق عینی دیگر مانند حق انتفاع یا حقی که مرتهن در رهن غیر منقول بر وثیقه دارد را نیز شامل گردد. ولی حقوقدانان تر تعریف حق ارتفاق گفته اند : حقی است که به موجب آن صاحب ملکی به اعتبار مالکیت خود ، میتواند از ملک دیگری استفاده کند.

از آنچه در تعریف ارتفاق گفته شده میتوان ویژگیهای این حق را به شکل زیر بیان کرد : 

1. ارتفاق ، حق عینی قائل به ملک است و اختصاص به زمین دارد. بدین معنی که از طرفی به سود مالک زمین خاصی برقرار میشود و هرکس مالک آن شود یا حق انتفاع از آن را بدست بیاورد میتواند از آن استفاده کند.از طرف ذیگر ، حق مالکیت زمینی را که ارتفاق بر آن تحمیل شده است مثل ملک متقاضی درخواست ثبت در پرسش ، بطور کلی محدود میسازد و تغییر صاحب آن نیز اثری در زوال حق ندارد.
   غالبا حق ارتفاق در دو ملک مجاور و متصل به هم بوجود می آید . ولی نباید تصور کرد که اتصال دو ملک از شرایط لازم آن است. زیرا گاه ممکن است بین دو ملک فاصله زیاد باشد و حق ارتفاق نیز بین آن دو بوجود آید چنانکه در متن پرسش نیز چنین است.

2.حق ارتفاق تابع و فرع مالکیت زمین است و به همین جهت نمیتوان آن را از حق مالکیت جدا کرد و به دیگری انتقال داد.برعکس ، هرگاه ملکی کلا یا جزئا به کسی منتقل شود و برای آن ملک حق الارتفاقی در ملک دیگری یا از جزء دیگر همان ملک کوجود باشد ، آن حق به حال خود باقی میماند مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد.

3.حق ارتفاق دائمی است. این صفت نتیجه تابعیت حق ارتفاق از مالکیت زمین است. میدانیم که مالکیت در مورد عین دائمی است. پس ارتفاق نیز که رابطه کامل با آن دارد همیشگی خواهد بود. با وجود این ، مالک میتواند برای مدت محدودی برای دیگری حق ارتفاق ایجاد کند و صاحب حق نیز میتواند آن را پس از مدتی اسقاط کند.

4.حق ارتفاق قابل تقسیم نیست. مقصود از قابل تقسیم نبودن ارتفاق این است که اگرحق به نفع ملک مشاعی برقرار شده باشد ، تقسیم ملک موجب تجزیه حق و اختصاص یافتن آن به یکی از مالکان مشاع نیست. در این حالت هریک از شرکا مانند سابق میتواند از حق خود بطور کامل استفاده کند.همچنین اگر ملکی که ارتفاق بر آن تحمیل شده است مشاع باشد ، تقسیم آن تاثیری در طرز استفاده از حق ندارد.

پس از شناخت حق عبور شخص دارنده حق ارتفاق ، اکنون برای پاسخ دادن به پرسش ناگزیریم در مورد مراحل ثبت ملک مطالبی ذکر کنیم.

قانون ثبت در مقررات ثبت عمومی ، تکالیفی برای سازمان ثبت و وظایفی برای مالکین برقرار نموده است.طبق ماده 9 قانون مزبور ، در نقاطی که اداره ثبت موجود است ، از تاریخ اجرای آن قانون و در سایر نقاط پس از تشکیل اداره یا دایره ثبت ، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است حوزه هر اداره یا دایره ثبت را به چنئ ناحیه تقسیم کرده و به ثبت کلیه اموال غیر منقول واقع در هر ناحیه اقدام کند.

در موقعی که اداره ثبت قطعه یا بخشی را برای ثبت عمومی در نظر میگیرد ، باید پیش نویس آگهی موضوع ماده 9 قانون ثبت را در 6 نسخه تهیه و برای امضا و انتشار به اداره کل ثبت بفرستد. در ضمن این مدت باید وسائل مقدمات توزیع اظهارنامه را از طریق انتشار آگهی ماده 10 قانون یاد شده در محل و تهیه پلاک از مرکز و غیره در نظر گرفته که در موقع مقرر بتواند نماینده در محل حاضر شده و تاخیری در کار پلاک کوبی و توزیع اظهارنامه نشود.

پس از انتشار آگهی ماده 9 در تاریخ مذکور در آن آگهی باید آگهی ماده 10 که به آگهی مقدماتی معروف است منتشر گردد. در آگهی ماده 10 :

• اولا : حدود ناحیه ای که به ثبت میرسد درج گردد.
• دوما : تصریح شود که از همان تاریخ انتشار آگهی نوبت اول آن آگهی ، عملیات مقدماتی ثبت از قبیل شماره گذاری املاک و نصب پلاک و توزیع اظهارنامه شروع خواهد شد.
• سوما : به کسانی که حق درخواست ثبت دارند اخطار داده شود که ظرف 60 روز از تاریخ انتشار آگهی نوبت اول ، با تسلیم اظهار نامه به اداره ثبت محل درخواست ثبت نمایند.
• چهارما : تذکر داده شود که در صورت عدم درخواست ، ثبت ملک به عنوان مجهول المالک آگهی میگردد

از روز انتشار اولین آگهی مقدماتی ، مامور اداره ثبت باید در قطعه یا بخشی که ثبت آن در آگهی درج شده است حاضر شود و از یک طرف شروع و برای هر ملک به ترتیب شماره ای تعیین و پلاک مخصوصی نصب نماید.

پلاک عبارت است از قطعه ای فلزی به شکل مستطیل که شماره ملک با ذکر ناحیه مربوط در آن حک شده و به در ملک نصب میشود. سابقا برای روستاها و مزارع پلاک سنگی به کار میرفته و در مرکز روستا نصب میکردند ولی چون این امر مخارج زیادی داشت به پلاک فلزی تبدیل شد.

مامور ثبت قبل از شروع عملیات ثبت باید به وسایل مقتضی از اهل محل و مطلعین تحقیق و اسامی مالک یا مالکین هر ملک را مشخص و با مشخصات ملک در دفتر توزیع اظهارنامه درج نماید.

اظهار نامه ثبتی فرم مخصوصی است که از طرف اداره ثبت به کسی که حق درخواست ثبت دارد ، داده میشود تا با تکمیل و اعاده آن درخواست ثبت نماید.

یکی دیگر از وظایف اداره ثبت نشر آگهی نوبتی یا آگهی ماده 11 قانون ثبت است.این آگهی که به آگهی نوبتی معرف است تا 90 روز پس از انتشار اولین آگهی مقدماتی در مورد املاک واقع در بخش مندرج در آگهی مقدماتی منتشر میشود. این آگهی فقط در دو نوبت و به فاصله 30 روز انتشار میابد. طبق ماده 56 آیین نامه قانون ثبت ، حقوق ارتفاقی در آگهیه های نوبتی ذکر نمیشود ولی باید در زیر آگهی قید کرد که حقوق ارتفاقی در موقع تعیین حدود در صورتمجلس منظور خواهد شد.

همچنین طبق ماده 86 آیین نامه قانون ثبت ، در آگهی نوبتی باید تصریح شود که اشخاصی که نسبت به درخواست ثبت نامبردگان در آگهی اعتراض دارند باید ظرف 90 روز از تاریخ انتشار نوبت اول این آگهی دادخواست اعتراض خود را مستقیما به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که آگهی منتشر میکند تقدیم نمایند . آگهی نوبتی از مهمترین آگهی های ثبتی است و نوبت اول آن آثار حقوقی پر اهمیتی دارد.

چه املاکی قابل ثبت است ؟

در ادامه مبحث چگونگی اعتراض به حقوق ارتفاقی و مرجع آن در پاسخ به این سوال باید اذعان داشت فقط اراضی و اعیان احداث شده بر روی اراضی که ملک یا وقف یا حبس یا مورد نذر و وصیت باشند و قنوات و آب رودخانه ها و نهرهای منشعب از آنها به ترتیبی که در آیین نامه قانون ثبت مقرر شده است ، باید ثبت گردد. حقوق ارتفاقی هم به تبع اصل ملک ثبت میشود و حقوق واگذار شده نسبت به عین از قبیل عمرا ، سکنا و رقبا و معاملات راجع به انتقال منافع ملک به نحوی که در ماده 26 قانون ثبت ذکر شده است ، قابل ثبت میباشد.

دیگر از تکالیف اداره ثبت انتشار آگهی تعیین حدود یا تحدید حدود یا آگهی تحدیدی است که متدرجا به ترتیب نمره املاک به عمل می آید. تقاضا کنندگان ثبت و مجاورین برای روز تعیین حدود به وسیله اعلان حاضر میشوند. این اعلان لااقل 20 روز قبل از تحدید و یک مرتبه در جراید منتشر میشود و در محل نیز اعلانی منتشر خواهد شد.آگهی تحدیدی پس از نشر اولین آگهی نوبتی منتشر میشود.

در روز مقرر برای تعیین حدود ، نماینده اداره ثبت همراه یک نفر نقشه کش در محل حاضر میشوند و به ترتیبی که در ماده 15 قانون ثبت و تبصره ذیل آن آمده است عمل مینمایند.

برای تعیین حدود ملک صورتمجلسی تنظیم میشود و این صورتمجلس باید مشتمل بر مطالب زیر باشد و به امضای نماینده ثبت و کلیه حاضرین برسد و اگر بعضی از حاضرین نخواهند امضا کنند ، این نکته در صورتمجلس قید میشود و اگر حاضرین یا بعضی از آنها امضا نداشته باشند ، اثر انگشت خواهند گذاشت :

1. تعیین روز و ماه و یا روزهایی که عملیات تحدید حدود در آن واقع شده است.
2. اسم و مشخصات و محل اقامت اشخاصی که حضور داشته اند.
3. حدود و مشخصات ملک با ذکر طول ابعاد و مساحت آن
4. اسم و مشخصات افرادی که اعتراض نموده اند.
5. ذکر حقوقی که دیگران در آن ملک دارند بطور صریح
6. ذکر علامت و تعداد و فواصل آنها
7. تذکر دادن به معترضین که دادخواست اعتراض خود را تنظیم و به اداره ثبت محل تسلیم نمایند.
8. نام و مشخصات نماینده و نقشه بردار ثبت.

نقشه کامل ملک نیز باید وسیله نقش بردار ثبت ترسیم شود و اگر قبلا بدون نقشه کامل تحدید شده باشد ، باید قبل از ملک در دفتر املاک نقشه آن طبق صورتمجلس تحدید حدود ، ترسیم یا تکمیل شود.نماینده ثبت پس از خاتمه عملیات تحدیدی باید صورتمجلس تحدید حدود را با پرونده های مجاورین تطبیق و پس از تکمیل آن پیش نویس سند مالکیت را تهیه و ضمیمه کرده و به شعبه بایگانی تسلیم نماید.

همانطوری که در بالا گفتیم در تعیین حدود باید به حقوق ارتفاقی توجه شود و در صورتمجلس تحدیدی حقوق ارتفاقی هم نوشته شود تا اگر اعتراضی نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی باشد ظرف 30 روزاز تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدیدی به وسیله دادخواست به اداره ثبت محل تقدیم گردد.منظور از اعتراض بر ثبت ، اعتراض بر تقاضای ثبت است پس هرکس در ملک مورد تقاضای ثبت برای خود حقی قائل باشد ولو آن حق ، حق ارتفاقی باشد میتواند نسبت به درخواست ثبت اعتراض نماید. اعتراض ولو بر حقوق ارتفاقی باید مستقیما به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی معین شده و معمولا همان اداره یا دایره یا شعبه ای است که آگهی ها را منتشر میکند.

حق ارتفاق ممکن است در ملکی که مجاورت با مورد تقاضای ثبت ندارد ، باشد و یا غیر مجاور مدعی حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضای ثبت باشد.باید دانست که اعتراض بر حقوق ارتفاقی مجاورت شرط نیست. سایر ترتیبات در مورد اعتراض بر حقوق ارتفاقی مانند اعتراض بر حدود است. ممکن است گفته شود که ماده 20 قانون ثبت برای اعتراض بر حقوق ارتفاقی از طرف مستدعی ثبت هم مجاورت را شرط کرده است. زیرا عبارت ماده مذکور این است : 

« مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی حقی برای خود قائل است میتواند فقط تا 30 روز از تاریخ صورتمجلس تحدید حدود به وسیله اداره ثبت به مرجع صلاحیت دار عرضحال دهد.»

همانطور که ملاحظه میشود ، اعتراض بر حدود و حقوق ارتفاقی در یک ردیف قرار داده شده و فقط برای مجاور حق اعتراض مقرر گردیده است. در این صورت چگونه از غیر مجاور اعتراض پذیرفته میشود؟ در پاسخ این اشکال گفته میشود که ماده مذکور دلالت بر عدم پذیرش اعتراض بر حقوق ارتفاقی از طرف غیر مجاور ندارد و تاکنون هم اداره ثبت و دادگاها به همین نحو استنباط و عمل کرده اند.بنابراین موجبی برای رد اعتراض بر حقوق ارتفاقی ، صرفا به جهت عدم مجاورت با ملک مورد اعتراض نیست. همچنان که طبق اصول  و قواعد کلی دادرسی ، دادگاها باید به دعاوی اشخاص ذینفع در آن دعاوی رسیدگی نمایند. در مبحث اعتراضات ثبتی هم همین اصل رعایت شده است.مثلا در اعتراض بر تقاضای ثبت ، چون هرکس اعم از مجاور و غیر مجاور میتواند مدعی حقی نسبت به مورد تقاضای ثبت باشد ، مجاورت شرط نشده و به دادخواست اعتراض بر حدود چون غیر مجاور نمیتواند ذینفع باشد و فقط مجاور میتواند ذینفع باشد ، از این جهت که ادعا کند که حد مذکور در صورتمجلس در املاک او واقع شده و قسمتی از ملک او را داخل در محدوده مورد تقاضای ثبت کرده است ، مجاورت معترض ، یعنی داشتن ملکی در کنار ملک مورد تقاضای ثبت شرط شده است . 

در مورد حقوق ارتفاقی با توجه به این که ممکن است کسی صاحب حق ارتفاقی در ملکی که با آن مجاورت ندارد ، باشد مثلا مجرای آبی در چندین ملک داشته باشد که فقط به یکی از آنها مجاور است ، باید بتواند از این حق خود دفاع نماید و به عنوان مثال اگر متقاضی ثبت برای خودش حق ارتفاقی در ملکی که با آن مجاورت ندارد ، ذکر نمود صاحب آن ملک باید حق داشته باشد که بر آن اعتراض کند. حال اگر بگوییم که اعتراض بر حقوق ارتفاقی فقط از مجاور پذیرفته میشود ، علاوه بر اینکه این گفته مستند به دلیل قاطعی نیست ، حق اشخاص ذینفع غیر مجاور را ضایع کرده ایم و مسلما منظور قانون گذار وارد بر مورد غالب از حیث مجاورت املاک از جهت تحدید حدود بوده است. لذا از روح قانون و عدل و انصاف به دور است که با تفسیر مضیق از قانون ، از اعتراض دارندگان حقوق املاک غیر مجاور جلوگیری شود. بنابراین در مورد حقوق ارتفاقی باید گفت  کسی که مدعی حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضای ثبت است و یا منکر وجود حق ارتفاقی برای متقاضی ثبت در ملک خودش میباشد ، حق دارد بر آن اعتراض نماید.

از اینکه با مبحث « چگونگی اعتراض به حقوق ارتفاقی و مرجع آن » با ما همراه بودید کمال تشکر را داریم.

دفتر وکالت مریم شایق شما همشهریان عزیز یزدی برای انجام امور حقوقی در یزد اعم از گرفتن وکیل در یزد و استفاده از خدمات وکیل در یزد ، گرفتن مشاوره حقوقی در یزد و همچنین استفاده از خدمات تهیه و تنظیم قرارداد در یزد ، توسط تیم وکالت خانم مریم شایق و همچنین بهره مندی از سایر خدمات تخصصی وکالت اعم از وکالت در دعاوی حقوقی در یزد ، وکالت در دعاوی کیفری در یزد ، وکالت در دعاوی ملک و املاک در یزد ، وکالت در دعاوی خانواده در یزد ، خدمات مشاوره حقوقی در یزد ، بررسی حضوری و آنلاین ( سامانه عدل ایران) و تهیه و تنظیم لایحه ، با ما تماس حاصل فرمایید. تلفن دفتر :  ۳۶۲۹۲۰۴۳-۰۳۵               همراه : ۰۹۱۲۲۰۲۶۲۰۵

« چگونگی عزل وکیل از وکالت » : وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین ، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود مینماید ( ماده 656 قانون مدنی). از طرفی وفق ماده 679 قانون مدنی : « موکل میتواند هر وقت که بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل و یا عدل عزل او در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد». پس موکل نیازی ندارد که کار خود را در مورد عزل وکیل توجیه کند و چون وکالت عقد جایز است ، لذا در برهم زدن عقد وکالت آزاد است.

« باطل کردن سند ملک بدون حکم دادگاه » : شاید بهتر است که اینطور عنوان را مطرح کنیم که در چه مواردی در ابطال سندهای مالکیت املاک و خانه نیازی به حکم دادگاه نیست و اینکه برای باطل کردن اینگونه اسناد حتما باید حکم دادگاه صادر شود و به رای دادگاه متوسل شد. با همه اعتباری که برای ثبت ملک و سند مالکیت وجود دارد در مقام عمل دیده شده است که گاهی ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی انجام میشود و گاهی نسبت به یک زمین و یا خانه ، اسناد مالکیت معارض صادر میگردد و گاهی نیز بر اثر اشتباه ماموران ثبت یا دیگران ، در ثبت املاک و صدور اسناد مالکیت ، اشتباه میشود و  همچنین شخصی با سو استفاده از قوانین ، اراضی موات و اموال عمومی و انفال و موقوفات را به ثبت رسانده اند. گاهی هم ضرورت زمان و مصالح اجتماعی و اقتضای ابطال سند املاک و اسناد و مالکیت را مینماید. این وقایع که به نسبت قابل ملاحظه ای رخ داده و میدهد همراه با مصالح اجتماعی ذکر شده ، اقتضا داشته و دارد و راهی برای اصلاح یا ابطال اسناد مالکیت اشتباهی یا مخالف قانون اندیشیده شود. رویه های قضایی و قوانین اصلاحی مصوب ، طرقی برای آن پیش بینی نموده اند.

« اشتباهات حقوقی خطرناک خرید زمین در یزد 2 » : همانطور که قبلا عنوان شد همیشه املاک علاوه بر اینکه یک نیاز مهم و اساسی برای افراد یک جامعه  میباشد ، یکی از مطمئن ترین سرمایه گذاریها برای جوامعی که ارزش پول ملی ذر آن جامعه دستخوش تغییرات است ، بوده است. و عنوان شد که اما همین سرمایه گذاری مطمئن گاها ممکن است به قدری ریسکی شود که با گرفتار شدن در دام مخاطرات آن ، سرمایه چندین و چندساله خود را از دست بدهیم و خاطر نشان کردیم که دام ها و گرفتاریهایی که با توجه به بالا رفتن قیمت و ارزشمند شدن زمین و ملک ، هر روز بیشتر و بیشتر میشود.در ادامه نیز 4 مورد از اشتباهات رایج را برشمردیم که عبارتند از : «عدم دقت در اینکه زمین و ملک مورد نظر خود را از چه شخص یا نهادی میخرید ، عدم دقت در اسناد و مدارک زمین ، عدم دقت به استعلامات و کاربری زمین ، عدم توجه و شناخت کامل نسبت به شخص مشاوره املاک» در ادامه این مبحث به بررسی مهمترین اشتباه از اشتباهات حقوقی خطرناک خرید زمین در یزد میپردازیم.

« اشتباهات حقوقی خطرناک خرید زمین در یزد 1 » : همیشه زمین و املاک علاوه بر اینکه یک نیاز مهم و اساسی برای افراد یک جامعه به عنوان خانه و مسکن میباشد ، یکی از مطمئن ترین سرمایه گذاریها برای جوامعی که ارزش پول ملی ذر آن جامعه دستخوش تغییرات است ، بوده است. اما همین سرمایه گذاری مطمئن گاها ممکن است به قدری ریسکی شود که با گرفتار شدن در دام مخاطرات آن ، سرمایه چندین و چندساله خود را از دست بدهیم. دام ها و گرفتاریهایی که با توجه به بالا رفتن قیمت و ارزشمند شدن زمین و ملک ، هر روز بیشتر و بیشتر میشود. من در این مقاله برآن شدم که با توجه تجارب خود به عنوان یک وکیل در مواجه با پرونده های ملکی در یزد  جهت پیشگیری از گرفتاری در دام سودجویان املاک و قبا از اینکه بخاطر عدم آگاهی مالباخته شویم ، به بررسی و شرح اشتباهات حقوقی خطرناک خرید زمین در یزد نمودم.در ادامه با من همراه باشید.

« راهنمای انتخاب یک وکیل خوب در یزد » : اگر به هر دلیلی ، برای شما یک مسئله یا مشکل حقوقی پیش آمد یا اینکه اصلا به یک دلیل خاص ، نیاز به استفاده از دانش و تجربه یک وکیل خوب در یزد برای شما احساس شد ، حتما باید به یکسری موارد جهت انتخاب بهترین وکیل مرتبط با موضوع پیش آمده دقت نمود چراکه  یک وکیل با تجربه به جهت اطلاع از قوانین و راههای قانونی می تواند پرونده موکل را به مسیری زمانی و نتیجه ای که خود میخواهد ببرد  که اصولا  وکیل دانش خود را در مسیر سرعت بخشیدن و دستیابی به بهترین نتیجه به کار میبندد و اکثر وکلاء رعایت منافع و مصلحت موکل را وظیفه خود دانسته و به آن پایبند هستند .

« بهترین وکیل یزد » : اگر واقع بینانه و اصولی خواسته باشیم به این تیتر نگاه کنیم ، با توجه به اینکه حوزه های مختلفی در مباحث و دعاوی حقوقی در دادگاه ها و دادسراها و عرف در یزد وجود دارد ، عنوان « بهترین وکیل یزد » ، عنوان درستی نخواهد بود . چه بسا که یک وکیل در حوزه خانواده و دعاوی مرتبط با آن بهترین سابقه و اطلاعات و به تبع آن بهترین عملکرد را داشته باشد ولی در حوزه های مواد مخدر سابقه قابل توجه و متعاقبا عملکرد قابل اتکایی نداشته باشد.